So ermitteln Sie den Grundstückswert: Wichtige Tipps für den Bau eines Mehrfamilienhauses 🏡 

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen möchten, ist eine der wichtigsten Fragen: Wie viel ist das Grundstück, das ich kaufen will oder auch schon im Besitz habe wert? Den Grundstückswert zu ermitteln ist ein entscheidender Schritt, bevor Sie in den Bau eines Mehrfamilienhauses investieren. Der Grundstückswert beeinflusst, wie viel Sie (a) für das Grundstück zahlen sollten und wie hoch die Finanzierungskosten ausfallen oder (b) wie Sie das Grundstück in Ihre Renditekalkulation einpreisen müssen. In diesem Artikel gebe ich Ihnen einen Überblick, wie Sie den Grundstückswert ermitteln und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.

Was ist der Grundstückswert und warum ist er wichtig? 💡

Der Grundstückswert ist der Preis, den Sie für ein Stück Land zahlen würden, wenn Sie es heute kaufen. Wenn Sie ein rentables Mietshaus, meint, ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung bauen möchten, müssen Sie den Wert besonders genau kennen.

Der Grundstückswert bestimmt nicht nur den Kaufpreis und wie viel Sie für Baufinanzierungen und Versicherungen zahlen müssen. Vielmehr ist er ganz entscheidend für die Gesamt-Rendite, die Sie für Ihr Projekt erwarten können. Der Grundstückswert ist also ein wichtiger Teil Ihrer gesamten Projektentscheidung.

Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen 📊

Es gibt einige Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie wissen sollten:

1️⃣ Standort: Der Standort des Grundstücks spielt eine große Rolle. Grundstücke in beliebten Gegenden, nahe öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Geschäften sind oft mehr wert. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, kann eine gute Lage den Mietpreis und den Verkaufswert erhöhen.

2️⃣ Größe und Form: Je größer das Grundstück, desto teurer ist es oft. Größer heißt aber nicht immer auch: Mehr Mietfläche. Je kleiner ein Grundstück bei konstanter möglicher Mietfläche ist, desto besser für den Bau einer Mietshauses! – Ein rechteckiges Grundstück bietet ferner oft mehr Möglichkeiten für den Bau eines Mehrfamilienhauses oder Mietshauses. Kreatives Bauen ist dort nämlich nicht zweckdienlich. Wenn das Grundstück schmal oder verwinkelt ist, kann dies den Wert daher senken, weil es schwieriger zu bebauen ist.

3️⃣ Bebaubarkeit: Dies ist DER entscheidende Punkt, besonders wenn Sie einen Mehrfamilienhaus Neubau planen. Ein Grundstück, das leicht zu bebauen ist oder bereits eine Baugenehmigung hat, wird mehr wert sein. Bodenbeschaffenheit und mögliche Einschränkungen bei der Bebauung, wie Denkmalschutz oder Naturschutzauflagen, spielen hier eine negative Rolle.

4️⃣ Infrastruktur: Die Anbindung an Straßen, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel ist wichtig. Grundstücke, die gut angebunden sind, haben einen höheren Wert. Besonders beim Bau von Mehrfamilienhäusern ist es entscheidend, dass die vielen Mieter oder Käufer leicht zur Arbeit oder zum Einkaufen gelangen können. Zeit ist Geld. Eingesparte Zeit ist ein Argument für höhere Mieten.

5️⃣ Natürliche Umgebung: Wenn das Grundstück einen schönen Blick auf einen Park, See oder die Berge bietet, kann das den Wert steigern. Auch die Nähe zu Erholungsgebieten oder Wanderwegen wirkt sich positiv aus. Häufig steht das allerdings in Widerspruch zu 4️⃣ und ein tolles Grundstück wird zu teuer um für ein Mietshaus geeignet zu sein.

Auch kleine Details spielen übrigens eine Rolle! Jüngst habe ich mir ein Grundstück in einer Gegend angesehen, in der die Gemeinde im Bebauungsplan besonders viel Wert auf den Erhalt von Bäumen 🌲 legt. Gut gedacht, nur war das in Frage stehende Grundstück gespickt mit solchen Bäumen. Planen Sie da mal ein Haus hinein 😄

Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts 🛠

Es gibt verschiedene Methoden, um den Grundstückswert zu berechnen. Im Folgenden finden Sie die drei häufigsten Ansätze:

Vergleichswertverfahren 🔍

Hier wird der Wert des Grundstücks durch den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der Umgebung bestimmt, die in letzter Zeit verkauft wurden. Dieses Verfahren wird oft verwendet, um den Grundstückswert zu ermitteln, weil es auf realen Marktdaten basiert.

Ertragswertverfahren 💼

Wenn Sie ein Mietshaus bauen, ist dieses Verfahren besonders interessant. Der Wert des Grundstücks wird anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet, die Sie mit einem darauf gebauten Mehrfamilienhaus erzielen können. Dieses Verfahren ist sehr nützlich, um die langfristige Rentabilität Ihres Grundstücks zu bewerten.

👉 Ich finde das Verfahren super für mich und Sie als Nicht-Voll-Profis, weil Sie damit sowohl am Anfang Ihres Projekts ganz einfach eine Relation zwischen möglicher Rendite, Grundstückswert, Mietniveau und Baukosten herstellen können. Gleichzeitig lassen sich die eingehenden Werte über die Zeit mit mehr Details versehen. Das Verfahren lässt Sie also von Anfang bis Ende Ihres Projekts immer finanziell im Bilde bleiben. Wie? – Darüber schreibe ich hier und im Newsletter mehr:

Sachwertverfahren 🏗

Das Sachwertverfahren berechnet den Grundstückswert, indem die Baukosten für das Haus und der Grundstückspreis zusammengerechnet werden. Es wird oft verwendet, wenn keine Vergleichsdaten vorhanden sind, um den Wert eines Grundstücks zu ermitteln.

Rechtliche Aspekte beim Bau von Mehrfamilienhäusern ⚖️

Bevor Sie ein Mehrfamilienhaus Neubau planen, müssen Sie rechtliche Aspekte klären. Dazu gehört, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Sie benötigen in der Regel eine Baugenehmigung und müssen prüfen, welche Bauvorschriften in Ihrer Region gelten. Städte und Gemeinden haben oft eigene Regeln, die festlegen, wie hoch und wie groß ein Mehrfamilienhaus sein darf. Informieren Sie sich frühzeitig, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.

Auch über die wichtigsten Aspekte von Bauvorschriften bezüglich Mehrfamilienhaus-Grundstücken werde ich Ihnen bei Gelegenheit ein wenig mehr schreiben. Man muss nicht alles wissen. Aber ein paar Grundlagen sind hilfreich.

So steigern Sie den Wert Ihres Grundstücks für den Bau eines Mehrfamilienhauses 🚀

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie den Wert Ihres Grundstücks steigern können, bevor Sie mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses beginnen:

• Bebaubarkeit verbessern: Wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist, sollten Sie überlegen, Straßenanschlüsse, Wasser- und Stromleitungen legen zu lassen. Dies kann den Wert erheblich steigern.

• Baugenehmigungen einholen: Wenn Sie bereits eine Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus mit zumindest annähernd maximaler Mietfläche haben, macht das das Grundstück attraktiver und erhöht den Wert enorm. Denn die Mietfläche ist ja DER Entscheidende Faktor für die Rendite Ihres Zinshauses.

• Infrastruktur verbessern: Maßnahmen, die das Grundstück besser an das Straßennetz oder öffentliche Verkehrsmittel anbinden, können ebenfalls den Wert steigern. Meist haben Sie darauf allerdings wenig Einfluss.

Grundstücksbewertung für Privatinvestoren: Worauf Sie achten sollten 💼

Als Privatinvestor, der zum ersten Mal ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, gibt es einige Punkte, die besonders wichtig sind. Achten Sie darauf, dass der Grundstückswert realistisch ist. Wenn SIE den Wert zu hoch ansetzen und zu schnell zugreifen, könnten Ihre Investitionen langfristig weniger oder auch gar nicht rentabel sein. Lassen Sie den Wert durch einen Fachmann überprüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Finanzen auf einer soliden Basis steht. Im Zweifelsfall können Sie zum Beispiel das Architekturbüro fragen, mit dem Sie eh vorhaben später zusammenzuarbeiten.

Finanzierung und Grundstückswert: Wie der Wert des Grundstücks Ihre Baufinanzierung beeinflusst 💰

Der Grundstückswert spielt eine große Rolle bei der Finanzierung Ihres Projekts. Banken verwenden den Grundstückswert, um zu entscheiden, wie viel Geld sie Ihnen für den Bau eines Mehrfamilienhauses leihen. Wenn der Wert zu niedrig ist, könnten Sie Schwierigkeiten haben, eine ausreichende Finanzierung zu bekommen. Ein realistischer und gut dokumentierter Grundstückswert ist also entscheidend für eine erfolgreiche Baufinanzierung.

Sollte es mit Ziel Mietshaus Möglichkeiten zur Mieflächenvergrößerung durch Ausreizen des Baurechts geben, dann ist das ein direkter Grund für eine bessere Grundstücksbewertung auch bei der Bank.

Die Bedeutung der Bodenrichtwerte beim Bau eines Mehrfamilienhauses 📍

Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für Grundstücke in bestimmten Gebieten. Sie geben einen Anhaltspunkt dafür, wie viel ein Quadratmeter Land in Ihrer Region wert ist. Diese Werte können Ihnen helfen, den Grundstückswert zu berechnen. Aber sie berücksichtigen nicht unbedingt spezielle Merkmale Ihres Grundstücks. Verwenden Sie Bodenrichtwerte als Ausgangspunkt, aber lassen Sie auch individuelle Faktoren, wie die Bebaubarkeit und die Lage, in die Bewertung einfließen. Die Ertragsbewertung ist viel entscheidender als ein Bodenrichtwert.

Fazit: Grundstückswert richtig ermitteln ✅

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus bauen, ist die Ermittlung des Grundstückswerts ein wichtiger Schritt. Der Grundstückswert beeinflusst nicht nur, wie viel Sie für das Grundstück zahlen, sondern auch, wie hoch Ihre Baufinanzierung ist und wie profitabel Ihr Projekt langfristig wird. Achten Sie darauf, dass Sie die richtigen Methoden und Fachleute einsetzen, um eine genaue Bewertung zu bekommen.