7 Große Kostenfallen, die die Bauindustrie Ihnen (und sich selbst) stellt #7

Moin! Dies ist Der Zinshaus Investor, der Vizion9 Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus einfach erfolgreich bauen und vermieten will. Die Themen heute:

• Zu kompliziert gedacht: Die 7 Hindernisse für kosteneffizientes Bauen in kleineren Mehrfamilienhaus-Projekten (Fortsetzung aus letzter Ausgabe)

• Baugrundrisiko: Versteckte Kosten für Ihr Mehrfamilienhaus vermeiden 🏗️💸
  👉 Gleichzeitig versteckt darin: Das (Groß-)Projekt der Woche. Sie werden schon sehen.

Und nicht erschrecken: Die Ausgabe ist etwas länger geworden. Sie haben aber nicht (viel) mehr zu lesen. Im hinteren Teil gibt es viele bunte und, wie ich hoffe, spannende Bilder.

Die Fortsetzung ‘Kleine Statistiken ganz groß’ und anderes, das ich Ihnen zuvor versprochen und noch nicht geliefert habe, ist nicht vergessen. Kommt noch!

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Schlussfolgerungen der GdW-Initiative:
Zu kompliziert gedacht: Die 7 Hindernisse für kosteneffizientes Bauen in kleineren Mehrfamilienhaus-Projekten

Mein Artikel “Gamechanger serielles und modulares Bauen?” aus der letzten Ausgabe endete mit der Vorstellung einer GdW-Initiative zu selbigen Bauverfahren. Daraus hervorgehend: Eine Liste von Bauangeboten. Offene Frage: Welche Bauunternehmen sind auf der Liste, sind deren Angebot relevant für einen Mehrfamilienhaus-Bau wie den Ihren und was für Vorteil oder eben Hindernisse ergeben sich dabei.

Was das ganze prinzipiell spannend macht: Standard Mehrfamilienhaus-Bau-Verfahren sind die Zukunft, bin ich überzeugt. SIE wollen doch gar keine wunderhübsche, ganz spezifische Designer-Wohnbude, für die Sie selbst fast zum Architekten werden müssen. Sie wollen ein solides Mehrfamilienhaus, das langfristig Rendite abwirft.

Hier meine Interpretation der Initiative

Zweifelsohne setzt der GdW gute Signale. Das Ziel, den Anteil des seriellen Bauens selbst unter den eigenen Unternehmen innerhalb von 5 Jahren lediglich von 5 % auf 10 % zu erhöhen spricht allerdings nicht gerade von Überzeugung in das zusammengetragene Angebot. Das verwundert nicht. Ich sehe in Vorgaben und Umsetzung von Angeboten Herausforderungen, die sich NOCH auch in vielen Förderprogrammen wiederfinden:

7 Hindernisse für kosteneffizientes Bauen in kleineren Mehrfamilienhaus-Projekten

1. Nachhaltigkeit als Pflicht: Die Rahmenvereinbarung legt großen Wert auf Nachhaltigkeit. Anbieter müssen ökologische Aspekte wie den Einsatz energieeffizienter Technologien und nachhaltiger Materialien erfüllen. Die zusätzlichen Kosten beispielsweise für Wärmepumpen und spezielle Isolierung erhöhen den Quadratmeterpreis.

2. Detaillierte Ökobilanzierung: Die funktionale Leistungsbeschreibung verlangt eine umfassende Ökobilanzierung für jedes Modellgebäude. Anbieter sind verpflichtet, Maßnahmen wie den Einsatz von Wärmepumpen einzubeziehen, was die Planungs- und Baukosten deutlich steigert.

3. Fokus auf große Bauprojekte: Die Rahmenvereinbarung zielt auf größere Bauvorhaben ab. Angebote werden zudem mit Blick auf Skaleneffekte bewertet, insbesondere bei Projekten ab 72 oder sogar 240 Wohneinheiten. Kleinere Vorhaben können diese Anforderungen kaum erfüllen.

4. Qualität vor Preis: Angebote werden nach einem Punktesystem bewertet, bei dem Qualitäts- und Nachhaltigkeitskriterien genauso stark gewichtet werden wie der Preis. Das bedeutet, dass Projekte mit kostengünstigen, einfachen Lösungen nur geringe Chancen haben, den Zuschlag zu erhalten.

5. Hohe technische Standards: Die technischen Anforderungen sind umfangreich und übersteigen den Standard einer einfachen Bauweise. Angebote zwischen 2.370 und 4.370 Euro pro Quadratmeter weisen im Durchschnitt nicht gerade auf Schnäppchen hin.

6. Vorgefertigte Module als Muss: Die Verwendung von vorgefertigten Modulen erfordert spezialisierte Produktionsprozesse und hohe Anfangsinvestitionen. Während dies für große Bauprojekte sinnvoll sein kann, amortisiert es sich erst in großer Serie und schreckt Hersteller dadurch vor kleineren Mehrfamilienhaus-Projekten ab – wie auch meine Gespräch im Bereich Holz-Modulbau mit Nicht-Listen-Unternehmen zeigen.

7. Skaleneffekte gefordert: Die Kalkulation der Angebote muss Skaleneffekte berücksichtigen. Dies bevorzugt größere Projekte, da kleinere Bauvorhaben nicht die Mengenrabatte und Kosteneinsparungen nutzen können, die bei großen, standardisierten Projekten möglich sind.

Was heißt das für Sie und Ihren Mehrfamilienhaus-Neubau? – Finger Weg von der GdW-Liste?

Die gelisteten Anbieter brauchen offensichtlich noch Zeit, Ihr Angebot auf Gebäudertyp “E” umzustellen. Die Nachricht von Prof. Wahlberg zum wirklich sinnvollen, kosteneffektiven Mehrfamilienhaus-Bauen ist in der Branch noch nicht angekommen – zugegeben, sie ist auch noch recht neu.

Bis dahin ist es nur eine kleine Auswahl an Anbietern, die wirklich in Frage kommen. Oder es braucht tatsächlich erst das Angebot, an dem zum Beispiel Stadtblick Architekten plus Partner arbeiten:

• Kleinere Mehrfamilienhaus-Modelle, die auf Privatinvestoren geeicht sind;

• einige wenige Hersteller, auf die diese von Grund auf optimiert sind;

• (und idealerweise noch Stefan Scholz’ systematischer Zinshaus Masterplan, der Ihnen als Privatinvestor mindestens das gleiche Vertrauen gibt, wie ein großer Name wie Goldbeck)

Im dritten Teil der Serie berichte ich dann von meinen direkten Gesprächen mit einigen der Hersteller aus der GdW-Liste. Voraussichtlich nächste Woche erfahren Sie dann, welche trotz allem auch für Sie in Frage kommen könnten.

*Gesponsortes Event

Baugrundrisiko: Versteckte Kosten für Ihr Mehrfamilienhaus vermeiden 🏗️💸

Vor wenigen Wochen hat mich, ich bewaffnet mit nichts außer meinem Hausschlüssel, der Zoll beim Joggen auf einer Baustelle eingeschlossen. Diese Woche schickt mir der „Bauprofessor“ folgende E-Mail und bringt damit meinen ganzen Newsletter-Plan durcheinander:

Hier ist, wie beides zusammenhängt:

Die E-Mail hat bei mir tatsächlich keinen Inhalt. Der aufreizende Titel „bauprofessor: Baurisiko droht…“ ist natürlich genial und hat mich sofort in Alarm- und Suchbereitschaft versetzt.

Den Trick habe ich übrigens notiert. Sie bekommen dann von mir in ein paar Wochen auch so eine Leer-Mail. Titel überlege ich noch. Vielleicht versuche ich mal, Ihnen eine Bohrmaschine zu verkaufen – für all’ die Löcher, die zur Stabilisierung in Ihren Baugrund gebohrt werden müssen.

Der online verfügbare News-Artikel vom Bauprofessor ist tatsächlich relevant und befasst sich mit dem Baugrundrisiko – dem Risiko, das selbst dann bleibt, wenn alle Parteien in Ihrem Mehrfamilienprojekt ordnungsgemäß den Baugrund geprüft haben.

Warum ist das relevant?

Sie erinnern sich vielleicht an meine Beschreibung plus Begleit-Tools zur Grundstückswert-Ermittlung? Die ist die Grundlage jeder Wirtschaftlichkeitsanalyse für Ihren Mehrfamilienhaus-Neubau. Und die vielleicht größte Unbekannte darin? Die Baukosten.

Interessant daher: Alle Aspekte der Baukosten, die Sie und ich, selbst ohne unseren Baukostenrechner und selbst VOR dem Grundstücksankauf schon erwägen können. Dazu gehören z.B.:

1. Der Umgebungslärm, der – wie ich gerade gelernt habe – in direkter Bahnnähe zum Ausschluss von Holzbau und dem Einsatz von 40 cm (oder waren es 70 cm?) massiven, teuren Wänden führt.

2. Der Baugrund – selbst wenn Sie diesen nur grob vorsondieren können.

Letzteres war mir als Kostentreiber ehrlich gesagt nie recht bewusst: Kauf Grundstück, bau (lieber keine teure) Tiefgarage rein, stell Mehrfamilienhaus drauf.

D. aus München berichtete kürzlich in unserem Zinshaus Club über eine vier Meter dicke Lehmschicht, die nicht nur Spezialgründungen erfordert, sondern auch spezielle Abflussmöglichkeiten auf den Parkflächen. Denn die Gemeinde erlaubt das abfließende Regenwasser 💦 nicht in der Kanalisation! Teuer und echt gut, es rechtzeitig zu wissen.

Was hat das Ganze mit meinem Laufprogramm und dem Zoll zu tun?

Bin ich doch jüngst durch den offenen Bauzaun meiner üblichen, gar nicht im Bau befindlichen Elb-Strecke gelaufen. Die Beamten kamen mir – auf der Kontrolle der Flusschiffe – nicht zum ersten Mal im Leben entgegen. Auf meinem Rückweg war der Zaun dann aber zu und mit Schloss versehen 😥. Zum Glück habe ich eine Lücke gefunden, um mich zu befreien.

Hat sich's dann wohl mit der Laufstrecke für die nächsten 10 Jahre. Denn die liegt direkt am Kleinen Grasbrook. Da bin ich das erste Mal mit Baugrundfragen im großen Stil in Berührung gekommen:

Der Kleine Grasbrook in Hamburg (➡️ Google Maps, durchklicken um den Sand zu sehen, neu bebaut wird vor allem die Ecke oben rechts) ist ein riesiges Neubaugebiet-in-spe, das aktuell immer noch so aussieht wie bei meiner Besichtigung am heißesten Tag des Sommers 2023.

Ach, und mit dem Baugrundrisiko verhält es sich laut Dr. Christian Behrens übrigens so:

Selbst wenn alle Voruntersuchungen und Planungen ordnungsgemäß durchgeführt wurden, bleibt immer ein unvermeidbares Restrisiko. Dieses Risiko entsteht durch unvorhersehbare Bodenverhältnisse, die trotz aller Sorgfalt nicht vollständig untersucht werden können. Es kann zu Verzögerungen, zusätzlichen Kosten oder Schäden führen. Der Schlüssel liegt darin, dieses Restrisiko von Anfang an einzuplanen und realistische Puffer im Budget zu berücksichtigen. Wenn sich das Baugrundrisiko realisiert, müssen die Kosten oft individuell verhandelt und verteilt werden – der Bauherr trägt in vielen Fällen den Großteil der Verantwortung.

Den Rest lesen Sie dann am besten nach, wenn Sie wirklich ein neues Grundstück im Ankauf haben. Es lohnt sich!

Ganzer Artikel

P.S.: Wollen Sie mal sehen wie’s am und um den Elbtower aktuell aussieht? Es passiert viel, auch neue Mehrfamilienhäuser. Nur der Tower steht. Oder interessiert Sie das Baurecht am Grasbrook? Das wird nämlich anders als vorher. Ist natürlich alles eine halbe Nummer größer als Sie und ich es wohl jemals selber bauen werden.

Weitere Events 🎭

Dr. Peter Burnickl: Kosten im Geschosswohnungsbau senken: TGA-Musterplanung und LowTech
25.9.2024, 16-16:45 Uhr, Pro Bauherr, Kostenlose Anmeldung

Der Kürzeste Bauherren-Witz der Welt/Woche 🤭 

Fertig.

😂 Na, angekommen? Nein? Dann haben Sie wohl tatsächlich noch nicht gebaut 😆

Speichern Sie Ihr Lauftraining übrigens auch auf Strava? Was denken Sie? Wenn ich die Elb-Strecke am Kleinen Grasbrook, siehe oben, jetzt als Segment definiere, halte ich vielleicht für die nächsten 10 Jahre den Streckenrekord – ohne Konkurrenz und weiteres Training. Schon verlockend 😁  Solange sich niemand durch den Bauzaun schleicht…

Was ist die ungewöhnlichste Strecke, auf die Sie beim Laufen(, Radeln oder Schwimmen) mal geraten sind?

-Marco

P.S. Probieren Sie das Mini-Feedback unten noch? Ich würde mich freuen! 🙏

Und da diese Ausgabe eh bereits in Richtung Bilderbuch abgedriftet ist, hier noch eine letzte Aufnahme vom letzten Jahr AUS der aktuell größten Baustelle IN der HafenCity herüber zu Baakenhafen (links) und Kleinem Grasbrook im Hintergrund rechts. Die HafenCity-Erweiterung sollte dieser Tage für Shopper eröffnen… ist aber gerade auf März 2025 verschoben. Wenn Sie einen Trip planen wollen, haben Sie also noch Zeit.