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Der Hamburg-Standard in Theorie und Praxis
Was ist dran an der Initiative zur Baukosten-Reduktion?
Dr. Jan-Marco Bremer
March 03, 2025 • Lesezeit: 8 Minuten
Inhaltsübersicht
0 Übersicht
Der Hamburg-Standard ist eine Initiative der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, die gemeinsam mit Experten aus der Bau- und Wohnungsbranche neue Wege im kostenreduzierten Wohnungsbau aufzeigt. Ziel ist es, durch gezielte Maßnahmen die Baukosten um bis zu 2.000 € brutto pro m² Wohnfläche zu senken – ohne dabei die Wohnqualität maßgeblich zu beeinträchtigen. Die Einsparpotenziale werden in drei zentrale „Einsparungsblöcke“ unterteilt:
• 600 €/m² – Kostenreduzierende Baustandards
• 1.000 €/m² – Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Elemente
• 400 €/m² – Optimierte Prozesse und beschleunigte Verfahren
Im Folgenden beleuchten wir, was hinter jedem Block steckt – und gehen dabei auf die praktisch umsetzbaren Maßnahmen sowie auf eher theoretische Ansätze ein. Denn wenn Sie Ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus wirklich bauen wollen, nützen Ihnen weder Theorie noch praktische Maßnahmen, die erst irgendwann in der Zukunft einsetzbar sind.
1 Kostenreduzierende Baustandards (600 €/m²)
In diesem Block geht es darum, bestehende Normen, Verordnungen und technische Standards zu hinterfragen und dort anzupassen, wo überzogene Anforderungen unnötig hohe Kosten verursachen. Eine Arbeitsgruppe von rund 39 konkreten Vereinfachungsmöglichkeiten hat hier praxisnahe Ansätze erarbeitet, die ohne wesentliche Einbußen bei der Wohnqualität realisiert werden können.
Praktisch umsetzbare Maßnahmen
Anpassung der Tragwerkskonstruktion:
Durch eine optimierte Dimensionierung und Nutzung moderner Berechnungsmodelle können Materialkosten gesenkt werden.Optimierung der Gebäudeisolierung:
Effizientere Dämmstoffe und angepasste Dämmkonzepte reduzieren Kosten, ohne den energetischen Standard zu gefährden.Schallschutzanpassungen:
Überprüfen von Anforderungen, die in der Praxis häufig überdimensioniert sind – z. B. durch optimierte Fenster- und Fassadensysteme.Konkret im Brandschutz:
Anpassung der Aufzuggrößen auf krankentragegerechte Maße, um den inneren Treppenraum zu verkleinern.
Einsatz alternativer Rettungskonzepte, die den Verzicht auf Schleusen und zusätzliche Technik ermöglichen.
Optimierung von Bewegungsflächen:
Reduktion der vorgeschriebenen Flächen an Pflegebetten, etwa durch die Anpassung auf eine Seite, was zu Flächeneinsparungen führt.
Eher theoretische Ansätze
Weitere Normanpassungen, die aktuell noch nicht rechtssicher umsetzbar sind und zukünftiger regulatorischer Änderungen bedürfen.
Zusätzliche Vereinfachungen im Detailbereich, deren konkreter Nutzen erst nach einer weiteren wissenschaftlichen Prüfung und Anpassung der gesetzlichen Vorgaben bewertet werden kann.
2 Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Elemente (1.000 €/m²)
Dieser Block adressiert die Kosteneinsparungspotenziale, die sich aus dem gezielten Verzicht auf bestimmte Ausstattungsmerkmale und bauliche Elemente ergeben. Beispiele sind die Gestaltung von Untergeschossen, Freisitzbereichen, der Fassadengestaltung oder Außenanlagen. Ziel ist es, überflüssige oder überdimensionierte Anforderungen zu identifizieren und auf alternative, kostengünstigere Konzepte zurückzugreifen.
Praktisch umsetzbare Maßnahmen
Innovative Brandschutzkonzepte:
Konzeptionelle Ansätze, die den Verzicht auf konventionelle, kostenintensive Maßnahmen wie Schleusen ermöglichen – etwa in Kombination mit angepassten Rettungswegen.
Gestalterische Anpassungen:
Reduktion der aufwändigen Fassadengestaltung oder übermäßigen Außenanlagen, ohne den Charakter des Gebäudes zu beeinträchtigen, durch standardisierte, wirtschaftlichere Lösungen.
Optimierung im Bereich Untergeschosse/Freisitz:
Konzeptionelle Umstellungen, die bereits in Pilotprojekten erprobt wurden und zu spürbaren Einsparungen führen – insbesondere wenn alternative Nutzungskonzepte berücksichtigt werden.
Eher theoretische Ansätze
Maßnahmen, die ausschließlich auf zukünftigen Anpassungen der Bauvorschriften basieren und daher aktuell nur eingeschränkt umsetzbar sind.
Erweiterte Einsparpotenziale, deren Umsetzung stark von der individuellen Projektentwicklung und der Bereitschaft zu innovativen, unkonventionellen Lösungen abhängt.
3. Optimierte Prozesse und beschleunigte Verfahren (400 €/m²)
Neben den bautechnischen Anpassungen ist auch der Bau- und Genehmigungsprozess ein wesentlicher Kostentreiber. Verzögerungen und ineffiziente Abläufe können zu erheblichen Mehrkosten führen. Dieser Block setzt auf eine systematische Optimierung der Planungs- und Genehmigungsprozesse, um Kosten durch Bauverzögerungen und ineffiziente Abstimmungen zu vermeiden.
Praktisch umsetzbare Maßnahmen
Frühzeitige Abstimmung aller Projektbeteiligten:
Durch koordinierte und transparente Kommunikation können Schnittstellenprobleme minimiert und Umplanungen vermieden werden.
Effiziente Planungsprozesse:
Fokussierung auf die ersten Leistungsphasen und die konsequente Einbindung aller relevanten Parteien führen zu einer Reduzierung von Verzögerungen.
Digitalisierung der Genehmigungsverfahren:
Die Einführung und Nutzung digitaler Tools und Plattformen beschleunigt den Antrags- und Genehmigungsprozess und mindert den administrativen Aufwand.
Best-Practice-Ansätze aus Pilotprojekten:
Erfahrungen aus bereits abgeschlossenen Projekten zeigen, dass eine frühzeitige und enge Abstimmung zu einer spürbaren Kostenreduktion führen kann.
Eher theoretische Ansätze
Weitere Prozessoptimierungen, deren konkrete Umsetzung von zukünftigen organisatorischen Veränderungen in den Behörden abhängen.
Erweiterte Maßnahmen zur vollständigen Digitalisierung und Automatisierung, die erst in einem nächsten Entwicklungsschritt realisiert werden können.
Zusätzliche Prozessverbesserungen, die durch detailliertere Analysen noch identifiziert werden sollen.
5 Fazit
Der Hamburg-Standard zeigt, wie durch eine Kombination aus bautechnischen Anpassungen, dem Verzicht auf überflüssige Ausstattungen und der Optimierung von Planungs- und Genehmigungsprozessen erhebliche Baukosteneinsparungen realisierbar sind.
• Im Block der kostenreduzierenden Baustandards (600 €/m²) liegen viele Maßnahmen bereits in der praktischen Umsetzung – hier können Investoren kurzfristig von klar definierten Einsparungen profitieren.
• Der Block des Verzichts auf ausgewählte technische und bauliche Elemente (1.000 €/m²) bietet neben umsetzbaren Konzepten auch Potenziale, die von zukünftigen gesetzlichen Anpassungen abhängen.
• Optimierte Prozesse und beschleunigte Verfahren (400 €/m²) beruhen auf konkreten Best-Practice-Erfahrungen, wobei weitere Prozessverbesserungen noch theoretisches Potenzial darstellen.
Übersetzung in Kosten
Insgesamt zeigt der Hamburg-Standard ein vielversprechendes Konzept zur Kostensenkung im Wohnungsbau – mit einem theoretischen Einsparpotenzial von bis zu 2.000 € brutto pro m² Wohnfläche. Unsere Bewertung legt nahe, dass etwa 65–70 % dieser Einsparungen durch unmittelbar umsetzbare Maßnahmen realisierbar sind. Das entspricht in Zahlen einem sofort wirksamen Sparpotenzial von ca. 1.300–1.400 € pro m², sofern alle praktischen Maßnahmen konsequent umgesetzt werden.
Die restlichen 30–35 % (also ca. 600–700 € pro m²) beruhen zum Teil auf Ansätzen, die noch von zukünftigen Gesetzesänderungen, regulatorischen Freiräumen oder weiteren Optimierungen in den Prozessen abhängen. Diese theoretischen Potenziale sollten als ambitionierte Perspektive gesehen werden, die – bei entsprechender Weiterentwicklung und Abstimmung mit den Behörden – das Einsparungspotenzial noch weiter erhöhen können.
Für Investoren im Neubau eines Mehrfamilienhauses bedeutet das: Ein Großteil der angesetzten Einsparungen ist bereits praktisch realisierbar, während der verbleibende Anteil als zukunftsweisender Entwicklungsschritt zu verstehen ist. Insgesamt bietet der Hamburg-Standard damit eine solide Basis, um Baukosten nachhaltig zu senken und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Allerdings muss ein Projekt sich auch für alle Arten der aufgedeckten Kostenoptimierung eignen – und das erscheint unwahrscheinlich. Unklar bleibt darüber hinaus ein weiterer wichtiger Kritikpunkt:
Kritik: Was ist die Kostenbasis?
Die Webseiten liefern keine expliziten Angaben dazu, von welcher Kostenbasis ausgerechnet wird – also ob die 2.000 € Einsparung beispielsweise bei Baukosten von 3.000 €/m², 6.000 €/m² oder einem anderen Wert angesetzt wird. Stattdessen beziehen sich die Angaben allgemein auf durchschnittliche Bruttobaukosten pro Quadratmeter Wohnfläche im aktuellen Marktumfeld.
Was sich daraus ableiten lässt:
Kontextbezogen:
Die Initiative ist vor allem auf den bezahlbaren Wohnungsbau ausgerichtet. In diesem Bereich bewegen sich die Kosten häufig in einem niedrigeren Segment (z. B. rund 3.000–4.000 €/m²). Hier würden Einsparungen von 2.000 € einen deutlich höheren prozentualen Effekt haben als bei hochpreisigen Luxusbauten.
Genereller Ansatz:
Die 2.000 € pro m² Einsparpotenzial sind als theoretischer Oberwert zu verstehen, der auf einer systematischen Analyse der bestehenden Vorgaben und Prozesse basiert – ohne dabei eine konkrete Projektkostenbasis zu nennen.
Implikation für Projekte:
Investoren sollten daher berücksichtigen, dass der prozentuale Effekt der Einsparungen je nach Ausgangsbasis unterschiedlich ausfallen kann. Bei einem typischen Mietwohnungsbau, der bereits auf bezahlbare Kosten ausgerichtet ist, könnte das Potenzial relativ stark ins Gewicht fallen, während bei Luxusbauprojekten der Effekt geringer ausfallen könnte.
Kurz: Die Initiative nennt den Einsparwert in absoluten Zahlen (2.000 € pro m²), ohne eine konkrete Ausgangsbasis zu definieren. Investoren müssen daher im konkreten Projektkontext abschätzen, wie sich diese Einsparpotenziale prozentual auswirken – wobei der Fokus auf der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum liegt.