Die 10 attraktivsten Städte in Deutschland für Immobilien-Investoren

Einleitung: Leistbarkeits-Ranking von Immowelt

Immowelt hat am 15.10.2024 ein Ranking deutscher Städte nach Leistbarkeit von Wohnraum veröffentlicht. Das spannende Ranking bewertet Städte anhand eines Einkommens-Kaufpreis-Quotienten, der angibt, wie viel des durchschnittlichen Einkommens für den Kauf eines Quadratmeters Wohnraum erforderlich ist. Städte wie Chemnitz, Gelsenkirchen und Duisburg sind aufgrund ihres hohen Quotienten führend, da hier die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einkommen besonders niedrig sind. Das bedeutet, dass Wohneigentum in diesen Städten im Vergleich zu vielen anderen relativ erschwinglich ist.

In den Top-10, die Immowelt neben der Pressemitteilung freundlicherweise ebenfalls zur Verfügung stellt, finden sich mit Duisburg und Wuppertal nur 2 B-Städte und ansonsten sogar nur D-Städte, darunter neben den oben genannten auch illustre Kandidaten wie Bottrop und Bremerhaven – nicht gerade Hochburgen der Immobilien-Projektentwicklung.

Diese Rankings berücksichtigen jedoch nicht die Größe der jeweiligen Städte, für Immobilien-Investoren zumindest ein entscheidendes Kriterium. Während Städte wie Chemnitz einen hohen Quotienten haben, leben dort nur rund 247.000 Menschen. Im Gegensatz dazu kann in einer Stadt wie Berlin – trotz eines niedrigeren Quotienten – aufgrund der schieren Größe der Bevölkerung immer noch eine sehr hohe Anzahl an Haushalten (oder externen Investoren) in der Lage sein, Wohneigentum zu erwerben.

Ergänzende Betrachtung: Wie viele Menschen können sich Immobilien leisten?

Um ein vollständigeres Bild zu erhalten, habe ich eine ergänzende Analyse durchgeführt, die die absolute Anzahl der Einwohner berücksichtigt, die sich Wohneigentum in einer Stadt leisten können. Dabei habe ich angenommen, dass die Einkommen in einer Normalverteilung verteilt sind. Ich habe dann die Einkommensgrenze berechnet, die erforderlich ist, um sich eine Immobilie bei einem bestimmten Einkommens-Kaufpreis-Quotienten leisten zu können. Anschließend habe ich geschätzt, wie viele Menschen in der jeweiligen Stadt dieses Einkommen erreichen.

Diese ergänzende Betrachtung führt zu einigen signifikanten Verschiebungen im Ranking der Städte. Für einen Quotienten von 2,24, dem Quotienten der Siegerstadt Chemnitz aus dem Immowelt-Ranking, rücken Städte wie Duisburg und Gelsenkirchen nach oben, während Chemnitz etwas an Bedeutung verliert. Besonders auffällig ist, dass viele B-Städte, wie etwa Leipzig und Hannover, im Ranking nach oben klettern, da die Anzahl der Haushalte, die sich Wohneigentum leisten können, aufgrund der größeren Bevölkerung höher ist.

Hier ist das neue Ranking mit Rang-Änderung und Stadt-Klassifikation, angeführt nun von Duisburg und mit Leipzig als höchstem Aufrücker:

Abbildung 1 zeigt einen Ausschnitt der kompletten Daten, wie ich Sie berechnete habe. Darauf können Sie 👉 hier auch direkt zugreifen. Quelle der zugrundeliegenden Immowelt-Daten, wie erwähnt, hier.

Welcher Quotient ist der richtige?

Der Quotient von 2,24, der sich aus den Immowelt-Daten ergibt ist eigentlich recht zufällig. Um ihn mit Sinn zu füllen, müsste man ihn zur wahren Kaufkraft in Bezug setzen. Das ist nicht Inhalt dieser vereinfachten Betrachtung.

Warum also kein Quotient von 1,5 oder 1,0? – Dazu gebe ich ihnen direkten Zugriff auf die Tabelle, von der Sie, wie bei mir üblich, einfach eine Kopie anlegen können. Dann können Sie den Effekt verschiedener Quotienten selbst betrachten. Editieren Sie einfach das gelbe Feld in diesem allgemeinen Google Sheet von Gehalt vs. Immopreis. Zwei weitere Beispiel: Quotient von 1,5 und Quotient von 1,0. Die Originalreihenfolge ergibt sich übrigens beim Sortieren nach Immowelt-Rang.

⚠️ Ich nehme an, dass das Ranking zum Quotienten von 1,0 für Immobilien-Investoren wesentlich relevanter ist:

Für einen Einkommens-Kaufpreis-Quotienten von 1,0 zeigt sich ein deutlicheres Bild als in der adaptierten Berechnung zum 2,24-Quotienten aus Abbildung 1: Berlin ist hier die führende Stadt mit über 800.000 Einwohnern als Kaufkraft-Indikator (NICHT: tatsächlich in Frage kommende Käufer). Bis Rang 13 finden sich ausschließlich A- oder B-Städte, was anzeigt, dass in diesen wirtschaftlich starken und bevölkerungsreichen Städten sich eine Investition, relativ zur Städtekonkurrenz, eher lohnen könnte. Auffällig ist auch, dass Hamburg nach wie vor lediglich auf Rang 40 liegt, während München konstant auf Rang 65 verbleibt. Dies verdeutlicht, dass die hohen Immobilienpreise in diesen Städten die relative Leistbarkeit trotz hoher Einkommen stark einschränken – ein Indikator dafür, dass sich ein Wohn-Investment dort im Durchschnitt am wenigsten lohnt.

Hier sind die Top-10 der Städte für Quotient 1,0 und damit die 10 attraktivsten Städte in Deutschland im inoffiziellen Zinshaus-Investor-Ranking:

Neue Erkenntnisse für Immobilieninvestoren

Die Analyse zeigt, dass für Privatinvestoren nicht nur der Einkommens-Kaufpreis-Quotient entscheidend ist, sondern auch die absolute Anzahl der potenziellen Käufer in einer Stadt. Städte mit einem hohen Quotienten und einer großen Bevölkerung bieten ein besonders attraktives Investitionspotenzial, da hier sowohl die Leistbarkeit gegeben ist als auch eine große Anzahl an Menschen vorhanden ist, die sich Wohneigentum leisten können.

Limitierungen der Analyse

Das Ranking zeigt nicht, wie viele Einwohner sich ein Wohninvestment leisten können, sondern vergleicht Städte relativ zueinander. Der Einkommens-Kaufpreis-Quotient drückt das Verhältnis zwischen Durchschnittseinkommen und Quadratmeterpreis aus und gibt an, wie viel Einkommen für Wohneigentum erforderlich wäre. Diese Kennzahl dient als Orientierung, berücksichtigt jedoch viele entscheidende Faktoren nicht, wie z. B. die typische Familiengröße, das Ausgabeverhalten der Haushalte und regionale Unterschiede in den Lebenshaltungskosten. Der Quotient kann daher nicht exakt bestimmen, ob eine Einkommensgruppe sich Immobilien leisten kann, ist aber ein hilfreicher Vergleichsindikator für verschiedene Städte, gerade auch für Mehrfamilienhaus-Investoren.

Fazit: Eine umfassendere Sicht auf Leistbarkeit

Zusammengefasst ermöglicht die Kombination aus Einkommens-Kaufpreis-Quotient und Einwohnerzahl eine wesentlich bessere Grundlage für ein auf der Leistbarkeit von Immobilien basierendes Städte-Ranking. Investoren sollten daher beide Faktoren berücksichtigen, um das Potenzial von Städten für Immobilieninvestitionen angemessen einzuschätzen.