Neues Gesetz stärkt Gemeinden und lässt Privatinvestoren im Regen stehen 🚧🌧️ #3

Moin! Dies ist Der Zinshaus Investor, der Vizion9 Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus bauen und vermieten will. Die Hauptthemen heute:

• Neue Hürden statt Erleichterung: Wie das neue Gesetz Gemeinden stärkt und Privatinvestoren im Regen stehen lässt 🚧🌧️

• Experience-based Living: Von Mietpreisbremse ❌ zu Mietpreis-Turbo? 🚘

• Event-Übersicht 🎭

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Neue Hürden statt Erleichterung: Wie das neue Gesetz Gemeinden stärkt und Privatinvestoren im Regen stehen lässt 🚧🌧️

In einer Woche steht der Kabinettbeschluss zum Gesetz zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung an. Der soll “Potenziale freisetzen, entlastend wirken und den Wirtschaftsstandort Deutschland weiter stärken.” Das Bundesministerium für Wohnungswesen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) nimmt dazu hier und, etwas länger, hier Stellung.

Ich habe mir den gesamten Gesetzestext einmal vorgenommen. Ich stelle fest: Es gibt wohl keine versteckten Enten im Gesetz, die die Webseite lieber verschweigt. Meine folgende Zusammenfassung und Bewertung der wichtigsten Maßnahme mit Bezug auf allgemeine bauwirtschaftliche Signifikanz und, für Sie wichtiger, Signifikanz für Sie als Privatinvestor, der in der Regel ein Mehrfamilienhaus bauen will mit vielleicht 4 bis 12 Wohnungen, fällt allerdings ernüchternd aus. Für Sie springt wohl wenig dabei heraus.

Wenn Sie Details zu der folgenden Bewertung möchten oder Zusammenfassung und Bewertung in Frage stellen, antworten Sie mir und ich gehe gerne in die Details.

Zusammenfassung und Bewertung 🖋️

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Neuerungen zusammen und sortiert sie nach ihrer möglichen Wirkung, wobei stärker wirkende Maßnahmen wie der soziale Flächenbeitrag und die Digitalisierung der Bauleitplanung an oberster Stelle stehen.

Erläuterungen:

• ++: Starke allgemeine Signifikanz aufgrund der breiten Auswirkungen auf die städtebauliche Planung und soziale Wohnpolitik.

• +: Positive, aber begrenztere allgemeine Signifikanz, oft verbunden mit spezifischen Regelungen oder Erleichterungen, die nicht alle Akteure betreffen.

• o: Neutral, da die Änderung keinen signifikanten Effekt auf die allgemeinen Prozesse oder spezifische Investoren hat.

• -: Potenziell nachteilig für bestimmte Akteure, wie z.B. Privatinvestoren, die möglicherweise durch neue Verpflichtungen oder Einschränkungen betroffen sind.

Skala von +++ über o bis - - -.

Reaktionen 🍅

Unter den Reaktionen diverser Lobby-Organisationen (wenig überraschender O-Ton: “nicht genug”) findet sich auch der Kommentar des BRS, der hofft, “dass das Ministerium die Novelle endlich nutzt, um auch Investitionen in tierwohlgerechtere Ställe zu erleichtern.” 😳

Experience-based Living: Von Mietpreisbremse ❌ zu Mietpreis-Turbo? 🚘

Ralph Winter, ehemals Wohninvestor in Deutschland und nun in Florida ansässig, und seine Tochter Celine umgehen in der W5 Group mit neuen Konzepten im Bereich studentisches Wohnen in den USA durch Mehr-als-Wohnen-Erfahrungen jede Mietpreisbremse. Die Prinzipien dahinter sind auch in Deutschland anwendbar – und das nicht nur für Studenten.
Hier die Übersicht als Auszug aus meiner Vorstellung ausgewählter Erkenntnissen aus dem P5 Property Congress in Frankfurt 2024 im Inner Circle des Zinshaus Club.

Experience-based Living:

• Celine und ihr Vater haben mit "Experience-based Living" in Florida ein Konzept für Studentenwohnungen entwickelt und bereits an mehreren höherpreisigen Universitätsstandorten umgesetzt.

• Das Konzept beinhaltet, dass der Schwerpunkt weniger auf der Größe der individuellen Wohnungen liegt, sondern auf den gemeinsamen Einrichtungen (Common Amenities).

• Diese gemeinsamen Bereiche, wie z.B. Fitnessräume, Gemeinschaftsküchen, Lounges, Lernräume und Freizeitangebote, schaffen ein attraktives Lebensumfeld für die Bewohner.

• Dadurch sind die Bewohner bereit, höhere Mieten zu zahlen, auch wenn ihre individuellen Wohnungen relativ klein sind.

Hohe Renditen durch Studentenwohnheime:

• Die Attraktivität des Wohnraums wird durch das umfangreiche Angebot an Gemeinschaftseinrichtungen erhöht.

• Die Zusatzkosten halten sich dennoch in Grenzen, da die Einmal-Kosten der umfangreicheren Ausstattung nur unwesentlich höheren Betriebkosten gegenüberstehen. Die persönliche Betreuung beschränkt sich zum Beispiel auf wenige Kräfte für Hunderte von Mietern.

• Die Studentenwohnheime in den USA bieten aufgrund dieses Konzepts hohe Renditen.

Skalierbarkeit des Modells:

• Das Konzept ist skalierbar und kann auf andere Standorte übertragen werden, sowohl innerhalb als auch außerhalb der USA.

• Celine und ihr Vater prüfen, ob dieses Modell auch in Deutschland oder anderen Ländern umgesetzt werden könnte.

Anpassung des Konzepts für den deutschen Markt:

• Neben Überlegungen, wie das erfolgreiche Modell aus den USA an den deutschen Markt angepasst werden könnte gibt es auch schon erste Projekte, allerdings angepasst auf den deutschen Markt.

• Dabei noch in der Prüfung ist insbesondere, ob die Marktnachfrage und die rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland eine ähnliche Umsetzung ermöglichen.

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, das Modell auch in Deutschland z.B. auf Seniorenwohnen aber auch normales Wohnen zu übertragen. Die Winters berichten, dass Ihre Unterkünfte auch von Expat-Familien wegen des vollumfänglichen, bequemen Services genutzt werden – durchaus übertragbar in Deutschland zumindest auf Metropolregionen.

Für Sie als Privatinvestor erfordert das natürlich auch ein Umdenken weg vom Fokus auf dem in Deutschland so dominanten Sozialwohnraum-Thema. Nicht zu verschweigen, der Fokus auf den U.S.-Markt liegt allerdings auch in dem aktuell als suboptimal empfundenen Klima im Bereich Wohninvestments in Deutschland und Europa allgemein begründet.

Antworten Sie mir gerne auf diesen Newsletter, wenn Sie sich für weitere Details oder Ideen zu diesem Thema interessieren.

Zinshaus-Impulse 🦊

Frankfurt: Warum die Mieten für Neubauwohnungen durch die Decke gehen. Auch in dem Bericht der Tagesschau verstehen die angenommenen Insider wie Mieterbund und Politik Angebot und Nachfrage als selbstregulierende Säulen der Marktwirtschaft nicht. Entbürokratisierung, mehr Bauland oder besserer Nahverkehr statt sinnloser Mietpreisbremse bleiben damit ungenutzt und 26 € Miete bei Neubauten ein neuer Standard. 💸

Selbst Wohnen auf engstem Raum bleibt mit Beton ein Klimakiller, meint Architekt Eike Roswag-Klinge im Deutschlandfunk. Einzige Lösungen: Umnutzung und Verdichtung bestehender Gebäude; Wohnfläche pro Kopf reduzieren; Lehm und Holz statt Beton und Stahl; Städtebegrünung mit Gründächern und Grünfassaden; Förderung von Bauprogrammen und Genossenschaften. Kurz gesagt: Das Lehmhütten-Dorf 2.0. 🛖🛖🛖
Prof. Braungart als anerkannter Experte dagegen legte im P5 Immobilien-Kongress kürzlich dar, dass Bauen sehr wohl klimapositiv ➕ geht, nur nicht unter den aktuellen, sinnlosen Rahmenbedingungen. Mehr dazu lesen Sie demnächst in diesem Newsletter.

Weitere Events 🎭

Prof. Walberg: Gebäudetyp “E” – Förderkriterien für Erleichtertes Bauen in Schleswig-Holstein und Hamburg
28.8.2024, 10-11:30 Uhr, Koalition für Holzbau, Kostenlose Anmeldung

Diegelmann & Löcker: Besonderheiten bei der Projektentwicklung von Holzgebäuden?
4.9.2024, 8-9 Uhr, Builtworld, Kostenlose Anmeldung

Meme der Wochen 🤭 

Apropos Förderprogramme: Ich blicke da nicht durch. Mich würde wirklich mal interessieren, welche für kleinere Mehrfamilienhäuser relevant sind und wo die größten Vorteile verborgen sind. 🤷‍♂️ Und Sie? In diesem Sinne, bis zur nächsten Woche!

-Marco