Wirtschaftskrise als Chance: Grundstücke mit Rendite-Potenzial finden

Die aktuelle Marktlage bietet die perfekte Zeit für systematische Vorbereitung und Grundstücksakquise. Mit unserem überarbeiteten Rendite-Check bestimmen Sie in 3 Minuten, ob ein Grundstück den geforderten Preis wert ist - bevor Sie auch nur einen Euro ausgeben.

👋 Moin, lieber Leser! Vor sieben Monaten haben wir bereits über die Grundstücksbewertung geschrieben - ein Thema, das angesichts der aktuellen Marktentwicklung wichtiger denn je ist. Während viele Entwickler ihre Projekte pausieren, ist genau jetzt die optimale Zeit, um Grundstücke zu identifizieren, zu bewerten und für den nächsten Aufschwung vorzubereiten. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt kontinuierlich, während die Grundstückspreise in vielen Regionen nachgegeben haben - eine seltene Kombination, die vorausschauenden Investoren echte Chancen bietet. Ein Grund mehr, das Thema noch einmal im Detail aufzugreifen.

-Marco & Peter

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Grundstückswert ≠ Grundstückspreis: Die 5-Minuten-Renditeformel

Die Preisfindung bei Grundstücken erscheint oft wie ein Mysterium. Verkäufer nennen Zahlen, die scheinbar aus der Luft gegriffen sind, während Käufer ratlos überlegen, was ein angemessenes Angebot wäre. Tatsächlich gibt es aber eine einfache, systematische Methode, die Klarheit schafft.

Die Bruttoanfangsrendite als Kompass

Die Bruttoanfangsrendite ist weit mehr als nur eine Kennzahl zur Grundstücksbewertung - sie ist ein früher Indikator für die Wirtschaftlichkeit eines Gesamtprojekts. Ihre Stärke: Sie verbindet alle entscheidenden Faktoren in einer einzigen Formel:

Bruttoanfangsrendite = Jahresmiete ÷ Gesamtkosten

Wo 5% die Schmerzgrenze markieren

Die Erfahrung zeigt: Projekte mit einer Bruttoanfangsrendite unter 5% werden nach Abzug aller laufenden Kosten, Finanzierungen und Rücklagen selten wirtschaftlich. Viele professionelle Investoren setzen ihre Schwelle sogar bei 6%.

Anwendung in 3 Schritten:

1. Mietfläche bestimmen

   • Grundstücksgröße × GRZ (Grundflächenzahl) = Grundfläche

   • Grundfläche × Geschosse × 0,75 = Mietfläche

   • Beispiel: 1.000qm × 0,4 × 3 × 0,75 = 900qm Mietfläche

2. Jahresmiete kalkulieren

   • Mietfläche × Mietpreis/qm × 12 = Jahresmiete

   • Beispiel: 900qm × 12€/qm × 12 = 129.600€/Jahr

3. Rückwärtsrechnung zum Grundstückspreis

   • Jahresmiete ÷ Zielrendite = Maximale Gesamtkosten

   • Beispiel: 129.600€ ÷ 0,05 = 2.592.000€ Gesamtkosten

   • Abzüglich Baukosten (z.B. 900qm × 3.000€/qm = 2.700.000€)

   • Ergebnis: -108.000€ → Projekt wäre unwirtschaftlich!

Optimierungshebel identifizieren

Durch Variation der Parameter lassen sich sofort die wirksamsten Hebel erkennen:

• Bei 13€/qm Miete statt 12€/qm: Spielraum für 192.600€ Grundstückspreis

• Bei Baukosten von 2.800€/qm statt 3.000€/qm: Spielraum für 372.600€

• Bei 4 Geschossen statt 3: Spielraum für 840.600€

Der wahre Wert der Bruttoanfangsrendite

Was diese einfache Methode so wertvoll macht: Sie ist nicht nur ein Werkzeug zur Grundstücksbewertung, sondern eine vollständige, wenn auch vereinfachte Rentabilitätsanalyse. Wenn die Bruttoanfangsrendite deutlich unter 5% liegt, ist dies ein klares Warnsignal - unabhängig von allen weiteren Faktoren.

Die aktuelle Marktlage bietet eine seltene Chance: Während die Baukosten sich stabilisieren und regional sogar leicht sinken, gibt es bei Grundstückspreisen erstmals seit Jahren Verhandlungsspielraum. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Wohnraum kontinuierlich, was langfristig sowohl Mieten als auch Immobilienwerte stützt. Wer jetzt systematisch Grundstücke bewertet und gezielt zuschlägt, legt den Grundstein für profitable Projekte im kommenden Aufschwung.

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🏗️ KURZ & WICHTIG

Gefördertes Wohnen: Bessere Renditen als freifinanzierter Wohnungsbau?
Laut einem Experten-Panel bietet der soziale Wohnungsbau aktuell attraktivere Renditen (über 4%) als freifinanzierte Projekte (2-3,5%). Grund sind staatliche Förderprogramme mit Tilgungszuschüssen von bis zu 50%. Besonders in Bayern und Baden-Württemberg existieren attraktive Modelle, während dort gleichzeitig der größte Mangel an Sozialwohnungen herrscht (je etwa 200.000 fehlende Einheiten). Experten fordern ein verlässliches, langfristiges bundesweites Förderprogramm für den sozialen Wohnungsbau mit vereinfachten Kombinationsmöglichkeiten der bestehenden Programme. Haufe Online >

Initiative “Jede Wohnung zählt” in Hamburg
Die Kampagne Jede Wohnung zählt wirbt für mehr Wohnungsbau in Hamburg, bleibt jedoch für Mehrfamilienhaus-Bauherren wenig greifbar. Zwar wird das Ziel geteilt, Wohnraum zu schaffen, doch konkrete Maßnahmen fehlen: Es gibt keine klaren Vorschläge zum Abbau bürokratischer Hürden, zur Beschleunigung von Genehmigungen oder zu finanziellen Anreizen. Damit bleibt die Initiative ein Appell ohne spürbare Wirkung für Bauherren, die tatsächlich investieren wollen.
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Frische 300 Mio. €: Macht es den Unterschied?
Das KfW-Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau (KFN) wurde um 300 Millionen Euro aufgestockt, um den Bau energieeffizienter Wohngebäude zu unterstützen. Für Mehrfamilienhaus-Bauherren bedeutet dies die Möglichkeit, zinsvergünstigte Kredite von bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit zu erhalten, bei Erfüllung des Effizienzhaus-40-Standards. Wird zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erreicht, erhöht sich der Kreditrahmen auf bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. Alles wie zuvor, einschließlich der Frage: Lohnt es die Zusatzbaukosten. Aktuell sagen viele, einschließlich mancher Banken: Nein. Haufe >

📅 EVENTS

⌝ Zinshaus-Club Call kostenlos für alle mit Projekt
30.4.2025, 18-20 Uhr, Stadtblick & BlitzFin, Kostenlose Mitgliedschaft und Anmeldung

🎓 Masterclass Essential – Community Call
24.4.2025, 8-9 Uhr, Pro Bauherr, Q&A zu Kurs und eigenem Projekt, Für Mitglieder

🤭 KARIKATUR DER WOCHE

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