Grundstückswert ermitteln zum Mehrfamilienhaus Bauen

Wenn Sie den Wert eines Grundstücks ermitteln möchten, um ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung (Mietshaus) zu bauen, dann ist die Bruttoanfangsrendite eine der einfachsten und gleichzeitig nützlichsten Kennzahlen. Sie bietet Ihnen einen schnellen Überblick darüber, ob sich die Investition in ein Grundstück lohnen könnte. Dabei bildet sie den ersten Schritt innerhalb der Ertragswertmethode, die in der Immobilienbewertung verwendet wird.

Die Ertragswertmethode ist umfassender, da sie zukünftige Erträge, Risiken und Betriebskosten berücksichtigt. Doch gerade in der Anfangsphase eines Projekts können Sie die Bruttoanfangsrendite nutzen, um eine erste grobe Abschätzung zu machen und eine Relation zwischen Mietniveau, Baukosten und Grundstückspreis herzustellen.

Vorwissen und weitere Ressourcen 📚

Wie ich in meinem Artikel zur Grundstückswert-Ermittlung beschrieben habe, ist dieses Verfahren für Nicht-Profis besonders hilfreich, weil es Ihnen erlaubt, bereits in einer frühen Phase eine erste Bewertung vorzunehmen. Es lässt sich mit wachsendem Detailgrad während des Projekts immer weiter verfeinern, sodass Sie bis zum Ende einen klaren Überblick über Ihre Investition behalten.

➡️ So ermitteln Sie den Grundstückswert: Tipps und Tricks für den Bau eines Mehrfamilienhauses.

Im folgenden zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Bruttoanfangsrendite berechnen, und welche Szenarien Ihnen helfen, die richtige Entscheidung für den Grundstückskauf und Ihr Bauprojekt zu treffen. Die vollständige Ertragswertmethode erkläre ich dann in einem Folgeartikel.

Zusätzliche Ressourcen 1️⃣: Grundstückswert GPT

Möchten Sie mit A.I. die folgenden Berechnungen interaktiv durchführen? Verwenden Sie meinen kostenlosen Grundstückswert GPT, um durch die einzelnen Schritte der Bruttoanfangsrendite geführt zu werden:

➡️ Grundstückswert GPT – Interaktive Berechnung

Am besten Sie lesen unten weiter und kommen dann hierher zurück und probieren es aus!

🔒 Zusätzliche Ressourcen 2️⃣: Grundstückswert-Rechner

Noch schneller geht die Berechnung für Profis mit meinem Excel/Google Sheet Grundstückswert-Rechner. Geben Sie wahlweise Werte für Mietfläche, Baukosten, Grundstückspreis oder gewünschte Rendite ein und die anderen Größen berechnen sich daraus.

👆Sichtbar 👀 nur für Newsletter-Abonnenten: Als bestehender Abonnent, bitte oben rechts Anmelden. Ansonsten gerne kostenlos abonnieren. 🔒

Die Kernfrage: Soll ich bei diesem Grundstücksangebot zuschlagen? 💡

Sie haben die Möglichkeit, ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern (qm) zu erwerben. Aber für welchen Preis lohnt sich der Kauf in Bezug auf die erwartete Rendite? Hier sind die wesentlichen Fragen, die Sie sich stellen sollten:

1️⃣ Wie hoch ist die Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Region?
Beispiel: 12,50 €/qm.

2️⃣ Wie viel Mietfläche (MF) kann ich auf dem Grundstück (GS) realisieren?
Beispiel: 400 qm Mietfläche.

3️⃣ Wie hoch sind die Projektkosten pro qm Mietfläche? (siehe unten: GS-Kosten + Baukosten)
Beispiel: 3.500 €/qm.

Berechnung der jährlichen Bruttoanfangsrendite 📈

Mit den obigen Beispiel-Daten ergibt sich die jährliche Rendite pro qm wie folgt:

• Miete: 12,50 €/qm * 12 Monate = 150 €/qm pro Jahr.

• Rendite: 150 €/qm ÷ 3.500 €/qm = 4,3 % Bruttoanfangsrendite.

Diese Rendite ist eine Obergrenze, da Betriebskosten und andere Ausgaben noch nicht berücksichtigt sind.

Szenario 1: Eine Rendite von 5 % anstreben

Um eine jährliche Bruttoanfangsrendite von mindestens 5 % (= 0,05) zu erreichen, ergeben sich zwei Möglichkeiten:

1. Projektkosten senken:
   150 €/qm ÷ 0,05 = 3.000 €/qm.

2. Miete erhöhen:
   3.500 €/qm * 0,05 = 14,60 €/qm pro Monat = 175 €/qm pro Jahr.

Wenn Sie in einer sehr gefragten Lage eine Miete von 20 €/qm erzielen, können Sie auch bei höheren Projektkosten von bis zu 4.800 €/qm immer noch eine Rendite von 5 % erzielen:

20 €/qm * 12 ÷ 0,05 = 240 €/qm ÷ 0,05 = 4.800 €/qm

Manche Investoren erwarten übrigens eine Bruttoanfangsrendite von mindestens 6 %, um ein Projekt zu beginnen.

Szenario 2: Was darf das Grundstück kosten?

Wenn Ihre reinen Baukosten bei 2.500 €/qm Mietfläche liegen und Sie weiterhin eine Rendite von 5 % bei 400 qm Mietfläche anstreben:

Was können Sie dann für das Grundstück zahlen?

Es ergibt sich folgendes:

• Maximale Projektkosten: 3.000 €/qm Mietfläche (siehe Szenario 1)

• Restbudget für das Grundstück:
  (3.000 €/qm – 2.500 €/qm) = 500 €/qm Mietfläche.

Für ein Grundstück mit 1.000 qm ergibt sich somit ein maximaler Grundstückspreis von 500 €/qm * 400 qm = 200.000 €.

Falls Sie jedoch eine Miete von 20 €/qm realisieren können, steigt der Spielraum für den Grundstückspreis:

• Maximale Grundstückskosten:
  (4.800 €/qm – 2.500 €/qm) = 2.300 €/qm Mietfläche, was insgesamt 2.300 €/qm * 400 qm = 920.000 € für das Grundstück ergibt.

Realistisch gesehen wird ein Mieter, der 20 €/qm zahlt, allerdings einen mittleren oder hohen Baustandard erwarten, der eher bei 3.500 €/qm an reinen Baukosten liegt. Somit können Sie das Grundstück für etwa 1.300 € * 400 = 520.000 € erwerben, ohne die Renditegrenze zu unterschreiten.

Mietflächenkalkulation 🏗

Um die Mietfläche eines Grundstücks zu bestimmen, ist es wichtig, das geltende Baurecht zu verstehen. Ziel ist es, daraus eine Bruttogrundfläche (BGF) abzuleiten – die Gesamtfläche eines Geschosses, basierend auf den Außenmaßen des Gebäudes. Die folgenden Schritte helfen Ihnen dabei, die maximale Mietfläche abzuschätzen:

1️⃣ Art des anwendbaren Baurechts bestimmen

Es gibt drei unterschiedliche Baurechtsfälle, die den Bebauungsplan und die zulässige Bauweise beeinflussen:

1. Vollständiger Bebauungsplan (B-Plan) nach § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB): Hier sind alle relevanten Vorgaben klar geregelt, wie Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ) oder die zulässige Gebäudehöhe. Das ist die einfachste Ausgangslage, da alle Daten vorhanden sind.

Liegt kein solcher B-Plan vor, findet gemäß § 30 BauGB einer der beiden folgenden Optionen Anwendung:

2. Einfacher Bebauungsplan: Ein älterer oder unvollständiger Bebauungsplan enthält nur eine Auswahl von Regelungen, wie etwa die Straßenlinie oder die zulässige Geschossigkeit. Wenn nicht alle relevanten Punkte im Bebauungsplan geregelt sind, müssen die fehlenden Vorgaben über den dritten Fall ergänzt werden.
   

3. Kein Bebauungsplan (Gebiet ohne Bebauungsplan): In Gebieten ohne Bebauungsplan gilt das sogenannte Einfügungsgebot nach § 34 BauGB. Das bedeutet, dass sich die zulässige Bebauung nach der vorhandenen Bebauung in der Umgebung richten muss. Die geplante Bauweise muss sich harmonisch in die bestehende Nachbarschaft einfügen – z. B. hinsichtlich der Anzahl der Geschosse und der Bauweise.

Merke: Ohne klaren Bebauungsplan müssen Sie also genau prüfen, wie die umliegenden Gebäude gestaltet sind, da sich Ihre Neubebauung daran orientieren muss.

2️⃣ BGF eines Geschosses ableiten

Basierend auf dem Baurecht lässt sich die Grundfläche eines Geschosses, die Bruttogrundfläche (BGF), berechnen. Diese Fläche ergibt sich aus den Außenmaßen des Gebäudes.

Beispiel: Ein Gebäudegrundriss von 200 qm pro Geschoss.

3️⃣ Anzahl der Geschosse bestimmen

Das Baurecht legt auch fest, wie viele Obergeschosse (OG) zulässig sind. In den meisten Fällen erlaubt es zusätzlich ein Dachgeschoss (DG), das bis zu 66 % der Fläche eines OGs nutzen kann.

Beispiel: Bei 2 erlaubten Obergeschossen und einem zusätzlichen Dachgeschoss ergibt sich: 200 qm * 2,66 Geschosse = 532 qm BGF insgesamt.

4️⃣ Tatsächliche Mietfläche berechnen

Nicht die gesamte Bruttogrundfläche (BGF) ist als Mietfläche nutzbar, da auch nicht nutzbare Flächen wie Wände oder Treppenhäuser berücksichtigt werden müssen. Ein Faktor von 0,75 ist eine gängige Heuristik, um von der BGF zur tatsächlichen Mietfläche (MF) zu kommen. Der Bereich dieses Flächeneffizienz-Faktor geht von ca. 0,7 bis 0,9.

Beispiel: 532 qm * 0,7 = 372,4 qm Mietfläche.

➡️ Wie entscheidend die Mietfläche für Ihren Mehrfamilienhaus-Neubau ist und weitere Details zu deren Berechnung zeigt Ihnen übrigens der Zinshaus Masterplan.

Projektkostenkalkulation 💰

Die Projektkosten setzen sich aus den Grundstückskosten und den Baukosten (inklusive Nebenkosten) zusammen. Sie sind entscheidend, um die Rentabilität eines Projekts zu beurteilen und die Rendite zu berechnen.

In den vorigen Beispielen gingen wir von einer Mietfläche von 400 qm für ein Grundstück von 1.000 qm aus. Die Projektkosten pro qm Mietfläche lagen bei 3.000 €/qm, was eine angestrebte Rendite von 5 % ergibt.

Die Formel für die Projektkosten lautet: 

Projektkosten (absolut) = Grundstückskosten + Baukosten
Projektkosten pro qm Mietfläche = Projektkosten (absolut) ÷ Mietfläche

Wie finde ich diese Kosten?

Es gibt verschiedene Methoden, um die Grundstückskosten und Baukosten zu recherchieren. Hier einige mögliche Quellen:

• Grundstückskosten:
  Diese werden in der Regel entweder durch eine Vorgabe des Verkäufers oder durch Verhandlungen ermittelt.

• Baukosten:
  Die Baukosten lassen sich auf verschiedene Arten abschätzen:

  • Berechnung durch spezielle Tools wie den Vizion9 Baukostenrechner.

  • Nachfrage bei Vergleichsprojekten in der Umgebung, um eine grobe Orientierung zu erhalten.

  • Berechnung durch den Architekten, basierend auf den Plänen und dem Standard des Gebäudes.

  • Indikative Angebote von Bauunternehmen oder Generalunternehmern (GU).

  • Festpreisangebote von Fertighausfirmen, die für standardisierte Bauprojekte oft sehr klare Kostenstrukturen bieten.

Typische Kostenrahmen

• Baukosten: Typische Baukosten pro qm Mietfläche liegen zwischen 2.500 und 5.000 €/qm. Die genaue Höhe hängt von der Lage, dem Baustandard und den spezifischen Anforderungen des Projekts ab.

• Grundstückskosten: Typische Grundstückskosten liegen zwischen 500 und 1.000 €/qm Grundstücksfläche oder etwa 500 bis 2.000 €/qm Mietfläche.

Hinweis: Aktuell (Stand Mitte 2024) sind Baukosten unter 3.000 €/qm brutto auch bei niedrigen Baustandards nur schwer zu erreichen. In Gebieten mit hoher Wohnraumnachfrage sind Projektkosten unter 3.000 €/qm daher unrealistisch.

Einfluss der Grundstücksgröße auf die Projektkosten

Die anteiligen Grundstückskosten pro qm Mietfläche steigen mit jedem zusätzlichen Quadratmeter, der nicht in mehr Mietfläche oder Lösungen für Nebenanforderungen wie Parkplätze umgewandelt werden kann.

Beispiel: Ein größeres Grundstück mit nicht bebaubarem Waldbestand kann für ein Mietshausprojekt weniger attraktiv sein als ein kleineres Grundstück, das geschlossene Bauweise erlaubt (also keine Abstandsflächen zu benachbarten Gebäuden erforderlich macht).

Bei gleichem Preis pro Quadratmeter Grundstück ist das kleinere Grundstück oft die bessere Wahl.

Absolute jährliche Einnahmen 💵

Die jährlichen Einnahmen werden durch die Mietfläche (MF) und die erzielte Miete bestimmt. Diese lassen sich wie folgt berechnen:

Mietfläche (MF) x Miete pro Quadratmeter pro Jahr = Gesamteinnahmen pro Jahr

Beispiel:
400 qm MF * 150 €/qm pro Jahr = 60.000 € pro Jahr.

Je größer die nutzbare Mietfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße, desto besser ist die Ausnutzung des Grundstücks.

Relevanz der Grundstücksgröße für die Rendite ▪️◼️ ⬛️

Die Grundstücksgröße beeinflusst die Rendite vor allem dann negativ, wenn sie nicht proportional zur Mietfläche wächst. Wenn Sie bei gleichbleibender Mietfläche ein größeres Grundstück kaufen, zahlen Sie mehr für eine Fläche, die keinen zusätzlichen Ertrag bringt. Das wirkt sich negativ auf die Rendite pro Quadratmeter aus.

Ideal ist es, ein Grundstück zu wählen, das möglichst klein ist und gleichzeitig die größtmögliche Mietfläche bietet. So maximieren Sie Ihre Erträge, während Sie die unproduktiven Kosten für nicht genutzte Grundstücksfläche minimieren.

Leider sind in vielen Metropolregionen durch hohe Parkplatzschlüssel (viele notwendige Parkplätze je Wohnungen), große Grundstücke und ineffiziente Flächennutzung nicht zu umgehen.

Die baurechtlich optimal Grundstücksausnutzung beim Mehrfamilienhaus-Neubau ist eine kleine Wissenschaft für sich. Hier lohnt es sich besondersOptimierung der Mietfläche ist

Weitere Kosten- und Rendite-Aspekte 📊

Neben den reinen Miet- und Baukosten gibt es weitere Faktoren, die in die Kalkulation einfließen sollten:

• Steuerliche Aspekte: Abschreibungen können die Einkommenssteuer mindern und machen Zinshäuser besonders attraktiv für Vielverdiener.

• Wertsteigerung beim Verkauf: Bei stark nachgefragten Wohnlagen ist oft mit einer überproportionalen Wertsteigerung zu rechnen.

Zu den zusätzlichen Kosten gehören:

• Nicht umlegbare Nebenkosten.

• Reparaturkosten, die bei Neubauten jedoch zunächst eher gering sind.

• Wohnungsverwaltungskosten für die Betreuung des Objekts.

• Kosten für Steuerberatung und Buchhaltung.

• Eigenaufwand für die Planung, Berechnung und Kontrolle des Projekts.

Fazit und Ausblick 🔍

Mit der Bruttoanfangsrendite haben Sie eine einfache und schnelle Methode, um den Grundstückswert zu ermitteln und Ihre Investition zu bewerten. Auf die vollständige Ertragswertberechnung, die auch Betriebskosten und Instandhaltung berücksichtigt, werde ich in einem separaten Artikel ausführlicher darauf eingehen.