GU vs. Einzelvergabe

"Mit der richtigen Vertragsklausel bekam ich fast 90.000 Euro Schadenersatz vom Generalunternehmer - ohne Rechtsstreit", berichtete ein erfahrener Investor im Zinshaus Club. Seine Strategie: Eine wöchentliche Prämie/Strafe von an die 2.000€ pro Woche für frühere/spätere Fertigstellung plus Klausel für zusätzlichen Schadenersatz.

Moin, lieber Leser! Der Februar-Call im Zinshaus Club brachte praxisnahe Erkenntnisse zu einer der wichtigsten Investoren-Entscheidungen: Generalunternehmer oder Einzelvergabe? Hier die Zusammenfassung der wichtigsten Learnings dazu und mehr für Ihre nächste Bauphase.

-Marco

🔥 MARKT-UPDATE (AUS DEM ZINSHAUS CLUB)

Generalunternehmer vs. Einzelvergabe – Erfahrungsberichte aus der Praxis

Der Februar-Call im Zinshaus Club fokussierte auf eine zentrale Frage, die jeden Bauherren beschäftigt: Ist ein Generalunternehmer (GU) oder die Einzelvergabe der bessere Weg? Unsere aktiven Club-Mitglieder teilten nicht nur dazu wertvolle Praxiserfahrungen, die Ihnen tausende Euro sparen können.

1. Vertragsgestaltung mit GU: Der Schadenersatz-Fall

Ein Club-Mitglied berichtete von seinem Mehrfamilienhaus-Projekt:

• Clou im Vertrag: 1.700€ Prämie pro Woche bei früherer Fertigstellung

• Gleichzeitig: 1.700€ Vertragsstrafe pro Woche Verzögerung

• Zusatzklausel für darüber hinausgehenden Schadenersatz

Das Ergebnis: Bei 16 Wochen Verzögerung und einem erheblichen Gesamtschaden zahlte der GU ohne Rechtsstreit.

Praxistipp: "Bei Vertragsstrafen gibt es eine gesetzliche Grenze von maximal 5% der Auftragssumme", erklärte Stefan Scholz. "Für wasserdichte Formulierungen unbedingt einen Juristen hinzuziehen."

2. Absicherungsstrategien für Bauherren

Die Club-Mitglieder empfahlen einheitlich diese Absicherungsmaßnahmen:

Für GU-Verträge:

• 5% Vertragserfüllungsbürgschaft einfordern

• Zahlungsplan mit vielen kleinen Abschlagszahlungen statt großen Summen

• Zahlungen immer an nachgewiesene Leistungen koppeln

Bei Einzelvergabe:

• 10% Einbehalt auf alle Abschlagsrechnungen

• 5% Einbehalt bei Schlussrechnung

• Recht der Unternehmen zum Ablösen gegen Bürgschaft (bei großen Firmen und Bauvorhaben regelmäßig, bei kleinen Bauvorhaben wohl seltener genutzt)

3. Entscheidungskriterien: Wann GU, wann Einzelvergabe?

Die Club-Diskussion zeigte klare Entscheidungskriterien:

GU wählen bei:

• Großer Entfernung zur Baustelle (ein Mitglied: "Bei 10.000 km Entfernung war GU alternativlos")

• Mangelnder Bauexpertise des Investors

• Fehlender Zeit für Baubegleitung

• Wunsch nach Klumpenrisiko-Minimierung

Einzelvergabe bevorzugen bei:

• Lokaler Präsenz des Investors

• Verfügbarem Bau-Experten zur Unterstützung

• Starkem Fokus auf Kostenoptimierung (Einsparungen von 5-15% möglich)

• Hohem Qualitätsanspruch und Detailkontrolle

Erfahrungsbericht aus der Praxis: "Wir haben mit Einzelvergabe [bei den Gesamtkosten] mal auf 1.800 Euro genau gebaut. Das ist natürlich ein Idealfall."

4. Bauweise-Entscheidungen 2025

Parallel diskutierten die Club-Mitglieder aktuelle Bauweisen-Trends:

Holzbau vs. Massivbau:

• Aktuelle Holzbaukosten in Süddeutschland laut einem erfahrenen Bauträger: Über 5.000€/m² ohne Grundstück/Außenanlagen

• Massivbau deutlich wirtschaftlicher geworden

• Brandschutz-Anforderungen treiben Holzbaukosten zusätzlich, auch weil diese im ganz konkreten Fall ein Jahr extra zur Genehmigung gebraucht haben

• Trotz enthusiastischer Befürworter entscheiden sich ein Investor aktuell für Massivbau aufgrund der subjektiv empfundenen höheren Holzbau-Komplexität und zusätzlichen Problemquellen wie möglichen Wasserschäden

Betonfertigteile

• Vorteile: Saubere Ausführung, Zeitersparnis, wasserdicht bei Hochwasser

• Besonders sinnvoll bei beengten Grundstücken

• Alternative: In manchen Fällen importieren Unternehmer diese sogar besonders preisgünstig aus Polen

Mischsysteme:

• Kostenoptimierte Lösung: Brett-Sperrholzwände als tragende Elemente

• Ein Club-Mitglied sparte damit 60.000€ bei 250m² Wohnfläche, allerdings bei einer Aufstockung

Mein Kommentar: Eine Pauschalempfehlung für oder wider Holz- oder Massivbau gibt es aktuell nicht. Holz spielt dann eher seine Stärken aus, wenn es um kreative Teillösungen wie Ausbauten geht ODER kleinere Objekte, bei denen sich Standard-Modell anwenden lassen – insbesondere wenn ein Holzfertigbau-Modell in Frage kommt.

5. Politische Entwicklungen & Ausblick

Vorgestellt von Stefan Scholz, diskutierten die Club-Mitglieder den "Hamburg-Standard", der angeblich 2.000€/m² Einsparung beim Bau verspricht. Erste Schlussfolgerung (mehr dazu im System-Check unten):

• Realistische Einsparung ohne Gesetzesänderung: nur höchstens 600€/m²

• Weitere 1.000€/m² würden Änderungen von Bauvorschriften erfordern

• Restliche 400€/m² durch "bessere Prozesse" bleiben unklar

Ausblick: Trotz politischer Unsicherheiten nach den Wahlen sehen Club-Mitglieder Chancen für Investoren, die Qualität und Kosten clever balancieren und vertraglich absichern.

⚙️ SYSTEM-CHECK

"Hamburg-Standard" – realistische Kostenersparnis?

Anknüpfend an Punkt 5 aus dem Markt-Update habe ich den Hamburg-Standard genauer analysiert.

Die Initiative verspricht 2.000€/m² Ersparnis durch drei Säulen:

1. Kostenreduzierende Baustandards (600€/m²)

• Optimierte Tragwerke, effizientere Dämmung, angepasster Schallschutz

• Größtenteils sofort umsetzbar bei geeigneten Projekten

2. Verzicht auf technische und bauliche Elemente (1.000€/m²)

• Vereinfachte Brandschutzkonzepte, reduzierte Fassadenanforderungen

• Hauptproblem: Erfordert überwiegend gesetzliche Änderungen

3. Optimierte Prozesse (400€/m²)

• Digitalisierte Genehmigungsverfahren, bessere Projektkoordination

• Oft abhängig von behördlichen Strukturen, nicht vom Investor

Was Investoren wissen sollten:

• Realistisch umsetzbar: ca. 1.300-1.400€/m² unter idealen Bedingungen

• Kritischer Punkt: Von welcher Kostenbasis wird überhaupt gerechnet?

• Bei Baukosten von 3.000-4.000€/m² wären 1.300€ Einsparung 30-40%

Empfehlung für Ihre Kalkulation:

• Planen Sie mit realistischen 10-15% Einsparung*

• Prüfen Sie, welche Maßnahmen für Ihr konkretes Projekt tatsächlich umsetzbar sind

• Wägen Sie Einsparungen gegen potenzielle Nachteile bei Vermietbarkeit ab

➡️ Meine Komplett-Übersicht

🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Neubau-Kollaps
Dramatischer Einbruch bei Baugenehmigungen: In Berlin erstmals seit 2012 unter 10.000 Wohnungen (-38% zum Vorjahr). Auch in Hamburg ging die Zahl der Baubeginne auf nur 553 Wohnungen zurück. Hauptproblem: Um die aktuellen Baukosten zu tragen, müssten Vermieter 18-20€/qm verlangen.

🏗️ Regionaltrend
Während in Großstädten der Neubau einbricht, zeigen einige B-Standorte positive Signale: In Schleswig-Holstein stiegen sowohl Fertigstellungen (+3,7%) als auch Baubeginne. Aktive Landesförderungen und vereinfachte Bauregeln machen den Unterschied.

💡 Fokus Bestandssanierung
Statt Neubau konzentrieren sich 58% der norddeutschen Wohnungsunternehmen 2025 auf energetische Sanierungen. In Rheinland-Pfalz planen sogar 93% der Unternehmen Bestandssanierungen statt Neubau - ein klarer Strategiewechsel in der Branche.

Mehr dazu auf vermieter-ratgeber.de >

Kommentar: Des einen Leid ist des anderen Freud. Ihr gut platziertes und sorgfältig optimiertes Mehrfamilienhaus trifft auf eine der historisch größten Nachfragen. Und die ist auf Jahre hinaus gesichert wie am Wasser-Verkaufsstand in der Wüste.

💡 Architekten-Strategie
"Wie viele Fassaden willst du noch planen?" fragt Prof. Chantzaras provokant. Seine Empfehlung für Bauherren: Investieren Sie in die "Phase 0" - strategische Beratung vor der eigentlichen Planung. Zukunftsmodell: Erfolgsabhängige Honorierung statt reiner HOAI-Abrechnung. Der Experte: "Ein stärkerer Fokus auf strategische Fragen macht den Entwurfsprozess deutlich wertschöpfender."
Mehr via Koalition für Holzbau >

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