Ex-Vorstand verrät Bankgeheimnisse zur Immo-Finanzierung

"Wer jetzt wegen steigender Zinsen zögert, vergisst die Hebelwirkung," erklärt Finanzierungsexperte Michael Schumann (Ex-Bankvorstand). Seine aktuelle Strategie: Rollierendes Eigenkapital, tilgungsfreie Zeit und klug geplante Restnutzungsdauer-Gutachten – alles Hebel, die selbst bei höheren Zinsen noch Rendite schaffen.

👋 Moin, lieber Leser! Während viele auf den "perfekten Zinssatz" warten, zeigt Finanzprofi Michael Schumann, warum er trotz der jüngsten Zinserhöhungen weiter in Immobilien investiert – mit der richtigen Finanzierungsstrategie.

-Marco & Peter

P.S. Live-Seminar mit den BEIDEN in dieser Ausgabe referenzierten Top-Experten: Bau- & Finanzierungs-Insights in einem Event. Am 14.5. in Hamburg. Plätze sind begrenzt >

🦸🏻‍♂️ EXPERTEN-STORY

Die Hebelwirkung bleibt der größte Vorteil – auch bei höheren Zinsen

Michael Schumann hat nach 32 Jahren Bankerfahrung und als ehemaliger Bankvorstand einen einzigartigen Blick auf Immobilienfinanzierungen. Sein aktueller Rat überrascht in Zeiten steigender Bauzinsen:

Die Ausgangslage:

• Steigende Bauzinsen trotz EZB-Zinssenkung

• Steigende Wohnungsnachfrage in B-Städten

• Viele Investoren zögern und warten auf bessere Zeiten

Die Strategie: "Aktuell muss ich sagen, jede Beratung geht bei mir in das Thema Immobilien rein. Ich bin den Immobilien völlig verfallen aufgrund des Leverage," erklärt Schumann (Min. 13:19). "Der Leverage ist einfach der Hebel - du kannst dein Eigenkapital hebeln auf die gesamten Investitionskosten. Das kriegst du mit keinem anderen Investment hin."

Seine Empfehlung für Einsteiger:

1. Speckgürtel von A-Städten statt C-Lagen

2. Kleine Wohnungen/Apartments (demografischer Trend)

3. Langfristige Strategie mit rollierendem Eigenkapital

Das Learning: "Wenn du mit Kreditinstituten sprichst, musst du eine Strategie haben - nicht nur für ein Objekt, sondern für 10-20 Jahre," betont Schumann (Min. 15:10). "Die meisten beschäftigen sich mit dem neuen E-Bike länger als mit der ersten Immobilie" (Peter Burnickl, Min. 7:33).

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⚙️ SYSTEM-CHECK

Projektfinanzierung richtig aufsetzen

Wie finanziert man Immobilienprojekte in Zeiten steigender Zinsen richtig? Michael Schumann teilt seine Insider-Tipps:

Die wichtigsten Finanzierungshebel:

• Zinsen mitfinanzieren: "Viele Projektentwickler finanzieren die Zinsen mit in der Art und Weise, dass sie sich einen laufenden Kontokorrentkredit einräumen lassen. Gegen den laufen dann die Projektierungszinsen." (Podcast Min. 32:57)

• Tilgungsfreie Zeit: "Während der Projektierungsphase immer tilgungsfrei. Zinsen zahlt ihr, aber viele wissen nicht, dass man die Zinsen mitfinanziert."

• Steuerliche Optimierung: Die 15%-Regel für Renovierungskosten in den ersten drei Jahren optimal ausnutzen oder strategisch erst ab Jahr vier starten

Erfolgsfaktoren für die Bankverhandlung:

1. Klare Zieldefinition und Strategie für 10-20 Jahre

2. Track Record aufbauen (oder Experten ins Team holen)

3. Dokumentierte Zuordnung zum Bestands- oder Handelsvermögen

Praxis-Check: "Wenn du keine Ahnung hast, dann hol dir die Experten mit rein. Kauf dir die Expertise und leg die in die Projektkosten mit rein," rät Schumann. "Das entspannt dann auch den Banker, wenn er sieht: Der weiß zwar nicht alles, aber er weiß, wer es kann und der ist im Projekt mit dabei." (Min. 34:03)

🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Möblierte Wohnungen: Regulierung verbaut Chancen nicht
Trotz drohender Gesetzesinitiative zur stärkeren Regulierung möblierter Wohnungen (transparente Ausweisung von Grundmieten, Begrenzung von Möblierungszuschlägen, strengere Prüfung befristeter Mietverträge) bleiben die Renditechancen in diesem Segment bestehen. Besonders die steigende Nachfrage nach "ready-to-move-in" Konzepten und zusätzlichen Services wie Smart Home oder Concierge-Diensten bieten Chancen. Experten erwarten eine zunehmende Professionalisierung des Segments - die Zeiten, in denen "ein Tisch, ein Bett, ein Schrank" ausreichten, um die Miete um mehrere hundert Euro zu steigern, werden jedoch vorbeigehen. Mehr auf ImmoScout24 >

📅 EVENTS

⌝ Zinshaus-Club Call zum zweiten mal kostenlos für alle
26.3.2025, 18-20 Uhr, Stadtblick & BlitzFin, Kostenlose Mitgliedschaft und Anmeldung

🎓 Masterclass Essential – Community Call – Highlights
1.3.2025, 10-11 Uhr, Pro Bauherr, Q&A zu Kurs und eigenem Projekt

Highlights (Details in einer der nächsten Ausgaben):

• Planungen zuerst nur bis Leistungsphase 3 plus Genehmigungsplanung erstellen und mit funktionaler Leistungsbeschreibung arbeiten – so können Bauunternehmen ihre Expertise einbringen

• Auf die Reihenfolge im Bausoll achten: Baugenehmigung, Brandschutznachweis/Statik und funktionale Leistungsbeschreibung müssen VOR den Grundrissen stehen

• Eigene "rollierende Protokolle" führen statt sich auf die des Architekten zu verlassen – rechtlich das sicherste Instrument bei Streitigkeiten (Masterclass Essential Mitglieder erhalten die Vorlage kostenlos)

🤭 WITZ DER WOCHE

Warum ist ein Immobilien-Kredit wie eine Beziehung? Man denkt, es wird besser, aber am Ende zahlt man immer ‘drauf.

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