Juristische Fallstricke

Warum Bauherren doppelt vorsichtig sein sollten

Author

Dr. Jan-Marco Bremer
December 09, 2024 • Lesezeit: 6 Minuten

Inhaltsübersicht

Der Bau eines Mehrfamilienhauses oder eines anderen Immobilienprojekts ist für Privatinvestoren wie Sie ein großer Schritt. Solche Vorhaben sind mit hohen Investitionssummen verbunden und bieten langfristige Vorteile wie Mieteinnahmen, Wertsteigerung und Steuerabschreibungen. Doch wo große Chancen liegen, lauern auch rechtliche Fallstricke. Insbesondere wenn es um Vertragsverhandlungen und mögliche Rechtsstreitigkeiten geht, sollten Sie äußerst vorsichtig sein. Hier gebe ich Ihnen ein paar Einsichten, warum das so wichtig ist und wie Sie sich schützen können.

Dicker Disclaimer: Dies ist nur meine persönliche Erfahrung als Immobilienberater und Unternehmer. Ich bin kein Jurist und kann keine rechtliche Beratung geben. Lassen Sie sich für Ihr konkretes Projekt immer von einem Fachanwalt beraten.

1 Hohe Werte bedeuten hohe Risiken – auch bei Anwaltsgebühren

Immobilienprojekte bewegen sich oft in einem hohen finanziellen Rahmen. Ein typisches Mehrfamilienhaus-Projekt kann leicht mehrere Hunderttausend bis Millionen Euro kosten. Diese hohen Beträge haben direkte Auswirkungen auf die Kosten eines Rechtsstreits oder einer anwaltlichen Beratung.

2 Rechtsstreitigkeiten: Anwaltsgebühr nach Streitwert

Wenn es zu einem Rechtsstreit kommt, ist die Anwaltsgebühr gesetzlich geregelt. Die Gebühren richten sich dabei nach dem Streitwert oder Gegenstandswert (§ 2 RVG).

Beispiel:
Bei einem Streitwert von 1 Million Euro (z. B. bei Vertragsbruch oder Verzögerung eines Bauprojekts) entstehen nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) schnell Anwaltskosten von mehreren Zehntausend Euro – pro Instanz. Eine Verhandlung über diese Gebühren ist nicht möglich, sie sind gesetzlich festgelegt.

Fazit:
Rechtsstreitigkeiten bei Immobilienprojekten sind teuer. Eine außergerichtliche Einigung ist oft der bessere und günstigere Weg.

3 Beratung und Vertragsgestaltung: Ohne Honorarvereinbarung wird es teuer

Auch wenn Sie außergerichtliche Beratung in Anspruch nehmen oder sich einen Bauvertrag aufsetzen lassen, sind die Gebühren nicht automatisch verhandelbar. Ohne eine ausdrückliche Honorarvereinbarung berechnet der Anwalt seine Gebühren nach dem Gegenstandswert (§ 4 Abs. 1 RVG).

Beispiel:
Bei einem Vertrag für ein Bauprojekt im Wert von 500.000 Euro kann eine außergerichtliche Beratung nach RVG schnell 5.000 Euro+ kosten.

⚠️ Pro-Tipp
Spätestens, wenn Sie Ihren ersten größeren Rechtsstreit angehen müssen, ist ein Gebührenrechner wie dieser eine erste Anlaufstelle:

Spielen Sie gerne mal mit den Einstellungen: Außergerichtlich, 1. oder 2. Instanz. Die Gerichtskosten in den letzteren beiden Fällen (weiter unten im Rechner) sind auch nicht zu verachten.

4 Die Lösung: Eine klare Honorarvereinbarung

Um die Kosten besser zu kontrollieren, sollten Sie mit Ihrem Anwalt eine Honorarvereinbarung treffen. Das kann z. B. sein:

  • Stundensatz (z. B. 250 €/Stunde)

  • Pauschalhonorar für eine bestimmte Leistung

Eine Honorarvereinbarung muss schriftlich erfolgen. Andernfalls greift automatisch das RVG, was bei hohen Projektwerten teuer werden kann.

Die Höhe des Honorars ist auch dabei allerdings nicht beliebig festlegbar. Es gilt Angemessenheit: Die vereinbarte Vergütung darf nicht unangemessen hoch oder niedrig sein (§ 49b Abs. 1 BRAO).

Und, wie gesagt, in offiziellen Angelegenheiten vor Gericht, DARF der Jurist gar nicht von der Kostentabelle abweichen.

⚠️ Pro-Tipp 2
Selbst wenn Ihr Jurist auf Anwaltshonorar nach Gegenstandswert besteht, gibt es Spielraum: Den Gebührenfaktor, der die Komplexität der durchzuführenden Arbeiten abbilden soll (ähnlich wie beim Arzt).

Ohne Honorarvereinbarung wird die Gebühr im Bereich von 0,5 bis 2,5 festgelegt, wobei 1,3 der Standardwert ist und NICHT das arithmetische Mittel von 1,5, wie der geschäftstüchtige Jurist Ihnen gerne weismacht.

Bei geringer Komplexität kann die Gebühr unter 1,3 liegen, bei hohem Aufwand darüber. Festgeschrieben ist keine Zahl.

5 Vorsicht und konservative Planung lohnen sich

Bei Immobilienprojekten gilt: Prävention ist besser als Nachsorge. Hier sind einige Tipps, um teure Fehler zu vermeiden:

  • 📝 Detaillierte Verträge: Lassen Sie alle Bauverträge und Finanzierungsverträge von einem Experten prüfen.

  • ⏳ Realistische Fristen: Setzen Sie realistische Fristen und sorgen Sie für klare Vertragsstrafen bei Verzögerungen.

  • 💼 Streitigkeiten vermeiden: Versuchen Sie, Meinungsverschiedenheiten frühzeitig außergerichtlich zu klären.

  • 💰 Überzahlungen prüfen: Achten Sie darauf, dass Sie nicht zu viel im Voraus zahlen und behalten Sie die Kontrolle über die Mittelabflüsse.*

Den letzten Tipp kann man gar nicht dick genug formatieren. Einmal gezahltes Geld ist SEHR schwer zurückzuerstreiten. Kosten und Zeitaufwand machen die Klage häufig auch bei hohen Beträgen unattraktiv. Und das ist nicht wie beim Schuhkauf auf Amazon.

NIEMAND außer Ihnen hat Interesse an dem Fall und die Beweislast liegt erst einmal bei Ihnen. Ich spreche tatsächlich aus Erfahrung.

Ein konservativer Ansatz schützt nicht nur Ihre Nerven, sondern auch Ihr Budget.

6 Fazit: Wissen schützt vor Kostenfallen

Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine lohnende Investition – wenn Sie gut vorbereitet sind. In rechtlichen Fragen ist es wichtig, die Gebührenstruktur zu verstehen und klare Honorarvereinbarungen zu treffen. Vermeiden Sie unnötige Risiken und streben Sie eine konservative, gut abgesicherte Projektplanung an.

Denn eines ist sicher: Rechtsstreitigkeiten kosten Zeit, Geld und Nerven – und das sollten Sie bei Ihrem Bauprojekt lieber vermeiden.


*Übrigens: Einen weiteren Hinweis außerhalb des Themas kann ich mir nicht verkneifen. Das Kosten-Controlling vor und während der Bauphase ist essenziell. Die BlitzFin liefert gerade auch kleineren Projektsteuerern und Freelance-Projektassistenzen die Cloud-Plattform mit der sie auch Ihr Projekt für Sie effektiv kosten-kontrollieren können. Der beste Weg, Streitigkeiten zu vermeiden UND Geld zu sparen.