Diese Woche: BGH-Urteil zu Türnischen könnte Ihre Mieteinnahmen beeinflussen und neue Wege aus der Kostenfalle mit Capital Bay & Co.

👋 Moin, lieber Leser! Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

-Marco

🔥 MARKT-UPDATE

“Mieter sucht Schloss zum Hundehüttenpreis" - Was Top-Entwickler jetzt gegen die Kostenfalle tun

Die größten deutschen Wohnungsentwickler suchen händeringend nach Wegen aus der Kostenfalle. Beim BUILTWORLD-Update diskutierten letzte Woche Chefs von Vonovia Development, HOWOGE und Capital Bay neue Lösungen. Der spannendste O-Ton kam von George Salden (Capital Bay): "Mieter sucht Schloss zu Hundehüttenpreis – Bauträger verkauft Hundehütte zu Schlosspreisen".

Capital Bay setzt auf modulares Bauen und entwickelt mit Daiwa House Modular (Gigafabrik Fürstenwalde) gerade 1.055 Wohnungen in Berlin. Ich habe unter anderem auch direkt mit dem Vertriebschef von Daiwa gesprochen, um herauszufinden, was das für Ihr Mehrfamilienhaus-Projekt bedeuten könnte.

Zwei Wege zu günstigeren Baukosten, aber einer ist für Sie relevanter:

1. Typ E - der schnelle Weg: Verzicht auf überzogene Standards und Baunormen-Übererfüllung, realistischer Schallschutz, vereinfachte Technik. Sofort umsetzbar auch für Ihr Projekt. Eva Weiß (Vonovia): "Wir müssen uns von einigen Komfortnormen verabschieden. In Berlin kann man nicht nichts hören."

2. Modulares Bauen - der systematische Ansatz: Nach meinem Gespräch mit Daiwa: Ab 50 Modulen möglich (weniger als 50 Wohnungen!), idealerweise mit deren Standard-Wohnungstypen. Standort Berlin-nah bevorzugt. Preiseinschätzung auf Anfrage.

Meine Einschätzung für Sie: Fokussieren Sie sich erstmal auf Typ E - das bringt schnellere Kosteneinsparungen. Modulbau nur, wenn Ihr Projekt wirklich passt und Ihre Projektart- und Größe genau im Fokus des Herstellers liegt. Ich beobachte aber den Markt weiter - besonders spannend: Ein großer Fertighausanbieter plant den Einstieg in kleinere Mehrfamilienhaus-Projekte (Status: Gespräch bleibt zäh), und ich versuche ja selbst, einem innovativen Distributor auf die Sprünge zu helfen.

➡️ Meine vollständige Zusammenfassung mit Link zur Aufzeichnung

Sie planen ein MFH-Projekt und wollen wissen, ob Modulbau eine Option ist? Sprechen Sie mich an. Sie möchten Baukosten sparen wie die Profis? Dann kommt das Sponsor-Spotlight genau zur richtigen Zeit:

🎯 IM FOKUS

Wie Türnischen Ihre Rendite beeinflussen!

Ein jüngst aufgegriffenes Urteil des BGH (27.09.2023, VIII ZR 117/22) zeigt, wie entscheidend selbst kleinste Details – wie Türnischen – für die Berechnung der Wohnfläche und damit die Profitabilität Ihres Zinshauses sein können. Wie von ImmoScout kürzlich (wieder)entdeckt, entscheidet manchmal eine Fläche von nur wenigen Quadrat(centi)metern über die Frage: Ist eine Mietminderung gerechtfertigt oder nicht?

Der Fall im Überblick: Eine Vermieterin und eine Mieterin stritten über die Wohnfläche, die laut Vertrag "ca. 48 m²" betragen sollte. Ein Sachverständiger berechnete jedoch nur 43,38 m² – knapp oberhalb der kritischen 10%-Abweichungs-Marke, die eine Mietminderung ermöglicht hätte. Zünglein an der Waage waren hier zwei Türnischen von je 0,10 m². Der BGH entschied: Türnischen zählen nicht zur Wohnfläche, es sei denn, sie bieten durch Größe und Gestaltung einen eigenen Wohnwert – hier der Fall.

Was bedeutet das für Sie als Zinshaus-Investor?

• Wohnfläche ist bares Geld: Jede zusätzliche Fläche erhöht Ihre Einnahmen direkt und nachhaltig. Der korrekte Umgang mit Flächendefinitionen (WoFlV, DIN 277) ist ein Muss.

• Die 10%-Regel: Vermeiden Sie Streitigkeiten, indem Sie präzise Berechnungen vornehmen – und die rechtlichen Feinheiten beachten.

• Strategische Optimierung: Wer die baurechtlich maximale Mietfläche clever plant und nutzt, kann langfristig seine Rendite steigern.

Doch hier liegt auch eine ethische Frage: Ist es richtig, die Flächen maximal zu "optimieren", wenn Mieter den Preis zahlen?

👉 Mehr dazu: In einem kommenden, separaten Artikel beleuchte ich mal die Details der Wohnflächenberechnung, gebe praktische Tipps und kläre, wie Sie Fallstricke vermeiden können. Bleiben Sie dran!

🏗️ PRODUKT DER WOCHE

ContiHome: Tiny Houses als Renditebringer für Campingplätze

Der Begriff "Zinshaus" umfasst neben Mehrfamilienhäusern zur Vermietung eigentlich jegliche Art von Bau zur Ertragserwirtschaftung. Auch für Sie als Privatinvestor kann die Bewirtschaftung Ihres Grundstückes andere Optionen umfassen. Eine solche Option will die eigentlich branchenfremde ContiTech 🛞🚙 liefern: Mobile Tiny Houses für Campingplätze u.ä.

• 30m² Wohnfläche auf 1,5 Etagen

• Komplett ausgestattet (Bad, Küche, bis zu 4 Schlafplätze)

• Optional mit Trailer für flexible Standortwahl

• Innovative Materialien (u.a. "Cool Colors"-Technologie für besseres Raumklima)

• Zielgruppe: Campingplatz- und Ferienpark-Betreiber

• Marktpotential: 69% der Deutschen können sich Tiny-House-Urlaub vorstellen

• Erste Standorte: Belau (zwischen Kiel/Lübeck) und ab Herbst Amsterdam

Ich habe Kontakt zur ContiTech aufgenommen und berichte über jegliche Rückmeldung. Am gleichen Konzept arbeite ich nebenbei auch mit und für die Modularis – für den Fall dass Sie Ihren Campingplatz bereichern wollen. Verschiede, fahrbare und feste Modulhäuser stehen zur Wahl.

🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Marktbeobachtung
IW-Immobilienexperte Voigtländer erwartet im Haufe-Interview Änderungen bei Immobiliensteuern: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist und Share-Deal-Regelungen könnten fallen. Grund: Staatlicher Finanzbedarf für Fördermaßnahmen. Zudem plädiert er für Abkehr von strengen Energieeffizienzklassen zugunsten einer CO2-basierten Bewertung - das könnte Baukosten deutlich senken. Mehr >

📅 EVENTS

⌝ Zinshaus Club Inner Circle Call
29.1.2025, 18-20 Uhr, für Mitglieder. Details >

🎓 Pro Bauherr Masterclass Call
10. oder 17.2. (voraussichtlich), 17-18 Uhr, für Mitglieder

ABGESCHLOSSENE EVENTS
Griesbeck et al. (Panel): 2150 nachhaltige Wohnungen für München
23.1.2025, 8-9 Uhr, Builtworld
👆 Zusammenfassung im MARKT-UPDATE einschließlich Extra-Artikel, da erstaunlich spannend und lehrreich auch für Mehrfamilienhaus-Bauherren.

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