ESG fürs Mehrfamilienhaus bauen 🌱👬🔍 🏠

Inhaltsübersicht

• Einführung

• Warum das Thema ESG für Sie als Bauherr eines klei …

  • 1. Finanzierung:

  • 2. Gesetzliche Anforderungen:

  • 3. Wertsteigerung der Immobilie:

  • 4. Mieterbindung und soziale Aspekte:

  • 5. Nachhaltiges Image:

• Warum Sie als Mehrfamilienhaus-Bauherr das Thema E …

  • 1. Kostenfaktor:

  • 2. Geringe Nachfrage auf Mieterseite:

  • 3. Komplexität und Verwaltungsaufwand:

  • 4. Eingeschränkte Relevanz für den Wiederverkaufsw …

  • 5. Regulatorischer Druck noch gering:

  • 6. Fokus auf Rentabilität:

  • 7. Mangel an Wissen und Expertise:

  • Zusammenfassung

• Für den Mehrfamilienhaus-Bau wirklich relevante Ab …

  • Relevanz für Fördermittel und Finanzierung:

  • Energieeffizienz und Umwelt:

  • Nachhaltigkeit und Zertifizierungen:

  • Rechtliche Rahmenbedingungen und Richtlinien:

  • Weitere wichtige Aspekte:

Einführung

ESG steht für Environmental, Social, and Governance 🌱👬🔍 und umfasst Kriterien für Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung in den Bereichen Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance). In der Immobilienbranche wird ESG immer wichtiger, weil Investoren, Banken, Mieter und Behörden verstärkt auf nachhaltiges Bauen und verantwortungsvolle Geschäftsführung achten.

Als Privat-Bauherr, der ein kleineres Mehrfamilienhaus bauen möchte, ist ESG auf verschiedene Weise für Sie relevant. Andererseits ist es auch ein Hype-Thema. Bei großen Investments und in den Medien mag es eine Rolle spielen. Für Sie als Privatinvestor ist es aber nur eine ungewollte Komplikation?

Im Folgenden liste ich Ihnen Argumente für beide Seiten. Dann können Sie selbst entscheiden. Zusätzlich identifiziere ich für Sie ein paar der gebräuchlichen Abkürzungen und Begriffe, die beim Bau eines kleineren Mehrfamilienhauses und für Sie als dessen Bauherrin wirklich relevant sein kann. Am Ende führe ich noch ein paar Begriffe auf, die, auch wenn für Ihr Neubau-Projekt wenig relevant, es in der täglichen Berichterstattung zumindest zu verstehen lohnt.

Warum das Thema ESG für Sie als Bauherr eines kleineren Mehrfamilienhauses relevant ist

1. Finanzierung:

• Bessere Finanzierungschancen: Banken und Kreditgeber berücksichtigen zunehmend ESG-Kriterien bei der Vergabe von Baukrediten. Wenn Ihr Mehrfamilienhaus Neubau umweltfreundlich und energieeffizient geplant ist, haben Sie oft bessere Chancen auf günstige Konditionen oder Förderungen.

• Förderprogramme: Förderungen wie die KfW-Förderprogramme setzen häufig auf Nachhaltigkeitskriterien (z. B. Energieeffizienz, Einsatz erneuerbarer Energien). Hier können Sie finanzielle Vorteile nutzen, die direkt mit dem „E“ in ESG verknüpft sind. Eine Mehrfamilienhaus Förderung kann somit einen wesentlichen Beitrag zur Realisierung Ihres Projekts leisten.

2. Gesetzliche Anforderungen:

• Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und anderen Umweltschutzverordnungen bestehen bereits zahlreiche Anforderungen, die unter den Bereich "E" (Environmental) von ESG fallen. Als Bauherr müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Mehrfamilienhaus diese Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsstandards erfüllt, um den gesetzlichen Rahmen einzuhalten und möglicherweise von einer Förderung zu profitieren.

3. Wertsteigerung der Immobilie:

• Gebäude, die nach ESG-Kriterien errichtet werden, können langfristig im Wert steigen. Wenn Sie auf Energieeffizienz, gute soziale Infrastruktur (z. B. Barrierefreiheit) und nachhaltige Materialien setzen, machen Sie Ihre Immobilie für Mieter und zukünftige Käufer attraktiver. Dies kann die Rendite Ihres Mehrfamilienhauses steigern und die Investition in ESG-Maßnahmen lohnenswert machen.

• ESG-konforme Gebäude sind oft besser gegen zukünftige regulatorische Änderungen geschützt, was den Wert Ihrer Immobilie stabiler macht. Damit verbessern Sie nicht nur die Rentabilität, sondern sichern Ihre Investition langfristig ab.

4. Mieterbindung und soziale Aspekte:

• Der soziale Teil von ESG („S“) umfasst Aspekte wie Barrierefreiheit, Sicherheit und Komfort. Wenn Ihr Mehrfamilienhaus auf verschiedene Mietergruppen zugeschnitten ist, profitieren Sie von einer höheren Mieterbindung und geringeren Fluktuation, was sich positiv auf die Rendite auswirkt.

5. Nachhaltiges Image:

• Wenn Sie auf ESG-Kriterien achten, können Sie dies als Marketinginstrument nutzen. Viele Mieter, besonders aus jüngeren Generationen, legen Wert auf Nachhaltigkeit und könnten sich bewusst für ein „grünes“ Wohngebäude entscheiden. Ein nachhaltiges Image kann damit einen positiven Einfluss auf die Vermietung und damit, sie ahnen es, die langfristige Rendite haben.

Warum Sie als Mehrfamilienhaus-Bauherr das Thema ESG vielleicht lieber ignorieren wollen

Trotz der zuvor genannten Vorteile gibt es auch Gründe, warum Sie ESG-Kriterien möglicherweise nicht in Ihre Planung einbeziehen möchten:

1. Kostenfaktor:

• Höhere Baukosten: ESG-konformes Bauen erfordert den Einsatz energieeffizienter Technologien, nachhaltiger Baustoffe und spezielle Planung. Diese Maßnahmen können Ihre Baukosten beim Mehrfamilienhaus erheblich in die Höhe treiben. Bei einem kleineren Projekt ist es möglicherweise schwerer, diese zusätzlichen Kosten zu amortisieren.

• Zertifizierungskosten: Nachhaltigkeitszertifikate wie DGNB, LEED oder BREEAM verursachen zusätzliche Kosten und einen erheblichen Mehraufwand. Dieser Aufwand ist für kleine Bauprojekte oft unverhältnismäßig.

2. Geringe Nachfrage auf Mieterseite:

• In bestimmten Märkten oder Zielgruppen (z. B. in ländlichen Gebieten oder preisgünstigen Mietsegmenten) legen Mieter möglicherweise weniger Wert auf ESG-Aspekte wie Energieeffizienz. In solchen Fällen könnten Sie argumentieren, dass die Investition in ESG-Maßnahmen keinen direkten Nutzen bringt.

• Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in einem Marktsegment errichten, in dem erschwingliche Mieten im Vordergrund stehen, könnten Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz die Mietpreise erhöhen und dadurch potenzielle Mieter abschrecken.

3. Komplexität und Verwaltungsaufwand:

• ESG-konformes Bauen erfordert detaillierte Planung, spezielle technische Kenntnisse und die Zusammenarbeit mit Experten. Dies bedeutet für Sie einen höheren Aufwand und möglicherweise auch Kosten für die Verwaltung des Projekts.

• Die regelmäßige Überprüfung und umfangreiche Dokumentation, die mit ESG einhergeht, können zusätzlichen Verwaltungsaufwand für Sie bedeuten. Prädikat: Echt nervig.

4. Eingeschränkte Relevanz für den Wiederverkaufswert:

• In manchen Immobilienmärkten hat ESG-Konformität noch keinen nennenswerten Einfluss auf den Verkaufspreis. Wenn Sie also vorhaben, das Gebäude später zu verkaufen, könnte sich die ESG-Investition nicht auszahlen.

• Wenn Sie das Gebäude nur für eine kurze Zeit halten wollen, kann es für Sie schwierig sein, die Amortisation der ESG-Investitionen zu erreichen.

5. Regulatorischer Druck noch gering:

• In vielen Fällen sind ESG-Kriterien für kleine Wohngebäude noch nicht gesetzlich vorgeschrieben. Solange es keine verpflichtenden Vorgaben gibt, könnten Sie entscheiden, das Thema zu ignorieren, um Kosten und Aufwand zu minimieren. Mehr noch, aktuell geht der Trend selbst auf Seiten der Bundesregierung eher in Richtung Baukosten-Reduktion durch Vereinfachung wie im Gebäudestandard “E”.

6. Fokus auf Rentabilität:

• Sie möchten wahrscheinlich eine solide Rendite erzielen. Wenn Ihr Fokus auf einer schnellen Rentabilität liegt, könnte die lange Amortisationsdauer von ESG-Maßnahmen weniger attraktiv sein.

• Wenn Sie lieber auf einen Standardbau setzen, um die Baukosten des Mehrfamilienhauses möglichst niedrig zu halten und das Projekt schnell und kosteneffizient umzusetzen, könnten ESG-Aspekte für Sie uninteressant sein.

7. Mangel an Wissen und Expertise:

• Da ESG für viele private Bauherren Neuland ist, fehlt es Ihnen möglicherweise an Wissen und Ressourcen, um diese Maßnahmen richtig zu planen und umzusetzen. Und das gilt erfahrungsgemäß nicht nur für Sie als Bauherrn, sondern auch Ihre Dienstleister wie Architekten und Bauunternehmen. Die meiden das Thema häufig auch gerne noch.

Zusammenfassung

Als Bauherr eines kleinen Mehrfamilienhauses sollten Sie abwägen, inwieweit ESG für Sie von Vorteil ist. Es kann Chancen für Finanzierung und langfristige Rendite bieten, bedeutet jedoch auch höhere Baukosten und zusätzlichen Aufwand. Wenn Ihre Priorität auf einer einfachen und kosteneffizienten Umsetzung liegt, könnten Sie argumentieren, dass ESG-Maßnahmen für Ihr Projekt nicht notwendig sind. Ich tendiere jedenfalls zu letzterem.

Für den Mehrfamilienhaus-Bau wirklich relevante Abkürzungen und Begriffe

Für Sie als Privatinvestorin, die ein Mehrfamilienhaus bauen möchte und zumindest im Bilde sein will, gibt es einige Abkürzungen, die im Kontext nachhaltigen Bauens, Energieeffizienz und rechtlichen Anforderungen relevant sein können. Diese Abkürzungen sind relevant nicht nur für die praktische Umsetzung eines Mehrfamilienhaus Neubaus, sondern auch, um auf dem aktuellen Stand der Diskussion und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft zu bleiben:

Relevanz für Fördermittel und Finanzierung:

• KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau: Wichtig wegen Förderprogrammen für energieeffiziente Mehrfamilienhaus-Neubauten.

• BEG – Bundesförderung für effiziente Gebäude: Erhalten von staatlichen Fördergeldern für energieeffizientes Bauen. Eine Mehrfamilienhaus Förderung kann so die Baukosten senken.

• BAFA – Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: Zuständig für Förderprogramme, z.B. energieeffiziente Sanierungen, die auch für Mehrfamilienhäuser relevant sein können.

Energieeffizienz und Umwelt:

• EH – Effizienzhaus: Ein wichtiges Konzept, um Fördergelder zu erhalten und den Immobilienwert Ihres Mehrfamilienhaus Neubaus zu steigern. In einer jüngsten Newsletter-Ausgabe hatte ich über die zunehmende Relevanz einfacherer EH-Standards wie 55, 70 oder sogar 85 statt 40 berichtet.

• GEG – Gebäudeenergiegesetz: Richtlinie, die für den Neubau und die Modernisierung von Mehrfamilienhäusern beachtet werden muss.

• EE – Erneuerbare Energien: Die Verwendung erneuerbarer Energien wie eine Photovoltaikanlage für das Mehrfamilienhaus kann zu langfristigen Kosteneinsparungen und einer höheren Immobilienbewertung führen.

• PV – Photovoltaik: Interessant für die Nutzung von Solarenergie und die Reduzierung von Betriebskosten in Ihrem Mehrfamilienhaus.

• WP – Wärmepumpe: Relevant für energieeffiziente Heizungssysteme, was sich positiv auf die Mehrfamilienhaus Rendite auswirken kann.

• BHKW – Blockheizkraftwerk: Für eine effiziente Energieversorgung von Mehrfamilienhäusern, interessant durch die mögliche Einsparung von Betriebskosten.

• CO2e – CO2-Äquivalent: Wichtig für die Umweltbilanz und auch für die Erfüllung bestimmter Mehrfamilienhaus Förderkriterien.

Nachhaltigkeit und Zertifizierungen:

• LCA – Life Cycle Assessment: Zur Bewertung des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes, wichtig bei nachhaltigem Bauen und um die Baukosten für das Mehrfamilienhaus besser planen zu können.

• PEF – Primärenergiefaktor: Ein wichtiger Aspekt bei der Bewertung der Energieeffizienz eines Mehrfamilienhaus Neubaus.

• ZEB – Zero Emission Building: Konzepte, die in der Immobilienwirtschaft an Bedeutung gewinnen, um die Attraktivität und Nachhaltigkeit der Immobilie zu steigern und so langfristig die Rendite zu erhöhen.

• DGNB – Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen: Die DGNB-Zertifizierung ist für nachhaltige Gebäude relevant und kann den Immobilienwert Ihres Mehrfamilienhauses erhöhen.

• BIM – Building Information Modeling: Eine digitale Planungsmethode, die auch für kleinere Projekte nützlich sein kann, um die Baukosten des Mehrfamilienhauses zu optimieren. Fortschritt beim übergreifende Einsatz in der Praxis ist aber langsam.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Richtlinien:

• CO2KostAufG – CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Bestimmt, wie die CO2-Kosten auf Vermieter und Mieter aufgeteilt werden, was für die Kostenkalkulation des Mehrfamilienhauses relevant ist.

• EnEV – Energieeinsparverordnung: Richtlinien, die vor allem im Zuge von Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen eines Mehrfamilienhauses eingehalten werden müssen.

• EnWG – Energiewirtschaftsgesetz: Kann Einfluss auf die Versorgung mit Energie und die Wahl des Energieversorgers für Ihr Mehrfamilienhaus haben.

• HKVO – Heizkostenverordnung: Regelt die Abrechnung der Heizkosten, was für Vermieter eines Mehrfamilienhauses relevant ist.

Weitere wichtige Aspekte:

• CapEx – Capital Expenditures: Bezieht sich auf Investitionsausgaben, die für den Finanzierungs- und Planungsprozess des Mehrfamilienhaus Neubaus essenziell sind.

• AMR – Automated Meter Reading: Für eine genaue Verbrauchsmessung und Abrechnung der Nebenkosten, was bei der Verwaltung des Mehrfamilienhauses helfen kann.

• THG – Treibhausgase: Relevant im Kontext von Nachhaltigkeit und der Umweltbelastung des Gebäudebetriebs, was auch bei der Planung eines Mehrfamilienhaus Neubaus bedacht werden sollte.

Ist das alles? – Builtworld zum Beispiel hat eine noch vollständigere Liste von ESG Abkürzungen mit wichtigen Ergänzungen wie zum Beispiel (Beschreibung darin allerdings von mir 😉):

• AML – Anti Money Laundering: Weil Matratzen als Tresor nicht mehr zeitgemäß sind

• C2C – Cradle to Cradle: Der Kreislauf des Lebens – jetzt auch für Baumaterialien

• CH4 – Methan: Das kleine Gas mit der großen Wirkung – Kühe wissen Bescheid

• CRREM – Carbon Risk Real Estate Monitor: Damit Sie wissen, wann Ihr Gebäude zum Klimasünder wird

• DNSH – Do No Significant Harm: Bitte nicht den Elefanten im Porzellanladen spielen

• GAR – Green Asset Ratio: Grüner wird’s nicht – oder doch?

• NOx – Stickstoffoxide: Der Grund, warum Ihr Auto im Stau nicht klimafreundlicher wird

• ZuFinG – Zukunftsfinanzierungsgesetz: Weil Geld auch in der Zukunft nicht auf Bäumen wächst

Habe ich irgendwas ausgelassen, das Sie doch brennend interessiert? 😅 Sagen Sie bescheid und ich ergänze.