Der Zinshaus Club - Community für Mehrfamilienhaus-Bauherren

Übersicht und Erkenntnisse aus der typischen, monatlichen Zusammenkunft

Author

Dr. Jan-Marco Bremer
August 28, 2024 • Lesezeit: 10 Minuten

Dedizierter Club für Mehrfamilienbaus-Bauherren – © blue media labs GmbH

Mehrfamilienhaus einfach bauen in bester Begleitung: Vorstellung des Community-Angebots im Vizion9-Universum

Table of Contents

Übersicht

Heute, wie jeden letzten Mittwoch im Monat, fand der Inner Circle Call im Zinshaus Club statt. Der Zinshaus Club ist ein mehr als eineinhalb Jahre altes Community-Format für Privatinvestoren, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen wollen.

In Club finden sich

  • Mehrfamilienhaus-Architekt, Bauökonom und HafenCity Universitäts-Lehrender Stefan Scholz von Stadtblick Architekten in Hamburg,

  • jede Menge Privatinvestoren, die ihr erstes oder wiederholtes Mehrfamilienhaus bauen wollen und

  • und ich

zusammen, um

  • eigene Projekte zu besprechen,

  • Erfahrungen auszutauschen,

  • alle möglichen Fragen zum Mehrfamilienhaus-Bauen, Baukosten, Dienstleistern und vielem Mehr zu klären und

  • einfach mit Ihrem Projekt nicht ganz alleine zu sein.

Gemeinschaft schafft Sicherheit.

Der Community-Zutritt an sich ist kostenlos. Jeder ernsthafte (angehende) Bauherr kann Mitglied werden. Selbst wenn jemand noch auf der Grundstückssuche ist, findet er, auch als Ergänzung zu unserem Grundstückwert GPT zur Bewertung von Mehrfamilienhaus-Grundstücken, wertvolle Hinweise zum Vorgehen.

Der Inner Circle Call allerdings ist Teil des Premium-Angebots und mit einer minimalen Schutzgebühr verbunden, um für alle Teilnehmer sicherzustellen: “Wir sind ernsthaft bei der Sache.”

Monatlicher Inner Circle-Call zur Besprechnung des eigenen Projekts, aktueller Themen und aller weiterer Fragen

Im folgenden teile ich die im Call besprochenen Projekt-Inhalte und allgemeinen Erkenntnisse mal beispielhaft mit Ihnen. So können Sie sehen, ob Format und Inhalte vielleicht auch etwas für Sie sind. Oder sie lernen einfach etwas dabei.

Der Call ist auf 2 Stunden ausgelegt, die wir normalerweise immer etwas überschreiten. Ist halt spannend. Aufzeichnung, weitere Inhalte und Ressourcen landen übrigens im dedizierten Community-Forum.

Wenn Sie danach mehr über die kostenlose Community-Mitgliedschaft erfahren wollen, schauen Sie hier vorbei. Wenn Ihnen die folgenden Inhalte so spannend erscheinen, dass Sie gleich Vollmitglied werden möchten, finden Sie dazu hier mehr.

Wenn Sie Fragen haben, schreiben Sie mir zum Beispiel einfach.

Besprochene Themen

1. QNG-Zertifizierung und KfW 40

Thema: Die QNG-Zertifizierung und der KfW 40 Standard wurden eingehend diskutiert, besonders hinsichtlich der Anforderungen, Vorteile und Herausforderungen.

Kommentare:

  • Die QNG-Zertifizierung erfordert neben energetischer Effizienz auch die Einhaltung von Barrierefreiheit und nachhaltigen Baustoffen. Es wurde betont, dass die Entscheidung, QNG zu verfolgen, frühzeitig getroffen werden muss, da dies die Bauplanung beeinflusst.

  • Die Umsetzung des KfW 40 Standards bringt höhere Baukosten mit sich, vor allem wegen der notwendigen technischen Standards wie Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung und erhöhter Dämmung. Ein Beispiel zeigte, dass zusätzliche Kosten für KfW 40 durch einen Zuschuss von 75.000 Euro ausgeglichen werden konnten.

  • Langfristige Studien haben gezeigt, dass KfW 40 nicht immer kosteneffizienter ist als andere Standards, insbesondere wenn die Technik nicht optimal genutzt wird (z.B. Fensterlüftung durch Mieter).

2. Bauprojektplanung und -kosten

Thema: Planung und Kostenkontrolle bei Bauprojekten wurden intensiv besprochen, insbesondere in Bezug auf technische Anforderungen und die Nutzung von Förderungen.

Kommentare:

  • Eine Strategie zur Kostenkontrolle ist die Minimierung technischer Komponenten, die später hohe Instandhaltungskosten verursachen könnten, wie z.B. komplexe Lüftungssysteme.

  • Durch die Integration einer zusätzlichen Dachgaube konnte die Anzahl der Wohnungen in einem Projekt erhöht werden, was positiv auf die Gesamtkosten wirkte.

  • Es wurde diskutiert, ob es sinnvoll ist, für eine geringere Zinsdifferenz auf KfW 40 zu verzichten und stattdessen auf Standardbauweise zu setzen.

  • Ein Beispiel zeigte, dass die Kombination aus Holz- und Betonbauweise als wirtschaftlich und förderfähig eingeschätzt wurde.

3. Rechtliche und behördliche Herausforderungen

Thema: Schwierigkeiten mit Bauämtern und die Notwendigkeit, Anwälte einzubeziehen, wurden mehrfach erwähnt.

Kommentare:

  • Bauämter haben in einigen Fällen Baugenehmigungen erteilt und später zurückgezogen, was zu rechtlichen Auseinandersetzungen führte.

  • Ein Beispiel zeigte, dass durch die proaktive Einbindung eines Anwalts ein zunächst abgelehnter Bauantrag doch noch genehmigt wurde.

  • Verzögerungen durch Bauämter wurden als häufige Herausforderung genannt, besonders wenn Projekte in gerichtliche Auseinandersetzungen mündeten.

4. Schäden durch Wetterereignisse und Versicherungsfragen

Thema: Schäden durch Wetterereignisse, insbesondere Starkregen, und die damit verbundenen Versicherungsprobleme wurden erörtert.

Kommentare:

  • Ein Projekt erlitt erhebliche Verzögerungen und Kosten durch eine überflutete Baugrube nach einem Starkregenereignis, wobei die Versicherung die Schadensregulierung ablehnte.

  • Ein fehlendes Wasserhaltungsmanagement, das in der Verantwortung des Erdbauers lag, verschlimmerte den Schaden.

  • Zur Deckung der Mehrkosten wurde der Verkauf von Wohneinheiten erwogen, wobei die Schwierigkeit betont wurde, Käufer zu finden, die bereit sind, in Vorabverkäufe zu investieren.

5. Finanzierungsstrategien und Verkauf von Wohneinheiten

Thema: Die Finanzierung von Bauprojekten durch den Verkauf von Wohneinheiten und alternative Finanzierungsstrategien wurden besprochen.

Kommentare:

  • Der Verkauf einzelner Wohneinheiten zur Deckung von Mehrkosten wurde als mögliche, aber riskante Strategie diskutiert.

  • Bei mehr als drei verkauften Einheiten besteht das Risiko, als gewerblicher Verkäufer eingestuft zu werden, was steuerliche Nachteile mit sich bringt.

  • Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Bauträgern wurde als sinnvoller Weg empfohlen, um Risiken zu minimieren und die Vermarktung zu erleichtern.

6. Technische Beratung und Bauweise

Thema: Die Wahl der Bauweise, insbesondere zwischen Beton- und Holzbau, sowie die Einbeziehung von Technikern und Energieberatern, wurde thematisiert.

Kommentare:

  • Ein Projekt entschied sich für eine vollständige Betonbauweise mit Fertigteilen wegen Flutrisiken und der schnellen Bauweise, obwohl eine hybride Bauweise erwogen wurde.

  • Ein Energieberater spielte eine zentrale Rolle bei der Entscheidung für den KfW 40 EE Standard, der durch entsprechende Förderungen finanziell attraktiv gestaltet wurde.

  • Es wurde diskutiert, ob die zusätzliche technische Ausstattung für höhere energetische Standards langfristig zu höheren Instandhaltungskosten führen könnte.

7. Barrierefreiheit und seniorengerechtes Wohnen

Thema: Die Planung von barrierefreiem und seniorengerechtem Wohnraum in Bauprojekten wurde diskutiert.

Kommentare:

  • In einem Projekt wurde ein Mehrfamilienhaus im Ahrtal mit vollständig barrierefreien Wohnungen geplant, um der Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum nach der Flut gerecht zu werden.

  • Barrierefreiheit leistet einen wichtigen Beitrag zur QNG-Zertifizierung und ist gesetzlich vorgeschrieben.

  • Die Integration von Aufzügen und die Planung von kleinen, leicht zugänglichen Grundrissen waren zentrale Punkte in der Planung.

8. Regionale Unterschiede in Förderprogrammen (Schleswig-Holstein)

Thema: Die Diskussion um regionale Unterschiede in Förderprogrammen, insbesondere in Schleswig-Holstein, wurde thematisiert.

Kommentare:

  • In Schleswig-Holstein wird ein Förderprogramm eingeführt, das eine Förderung ausschließt, wenn eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung installiert wird.

  • Es wurde betont, dass solche regionalen Unterschiede die Planung und Finanzierung von Bauprojekten erheblich beeinflussen können.

  • Ferner hat der dabei vorangetriebene Gebäudetyp “E” Einfluss auf den Mehrfamilienhaus-Neubau weit über die Förderlandschaft in Deutschland hinaus.

Mehr zu diesem letzten Thema, das große Relevanz für die Zukunft des Mehrfamilienhaus-Baus in ganz Deutschland haben wird, finden Sie übrigens in diesem separaten Artikel.

Projekt-Updates

Stefan Scholz (allgemeine Beiträge)

  1. QNG-Zertifizierung und KfW 40: Anforderungen und Vorteile wie energetische Standards, Barrierefreiheit und Kosten.

  2. Bauplanung und Kosten: Abwägung von Baukosten und technischen Anforderungen bei KfW 40.

  3. Erfahrungen mit Bauprojekten: Langfristige Kosten von KfW 40 im Vergleich zu anderen Standards.

  4. Rechtsstreitigkeiten mit Bauämtern: Notwendigkeit von Anwälten zur Anfechtung behördlicher Entscheidungen.

  5. Technikvermeidung: Minimierung technischer Komponenten zur Reduzierung von Instandhaltungskosten.

Mitglied

  1. Starkregenereignis: Überflutung der Baugrube und Versicherungsprobleme.

  2. Bauleitungsfehler: Fehlen von Drainage und Wasserhaltung, Verantwortung des Erdbauers.

  3. Finanzierungsstrategien: Erwägung des Verkaufs von Wohneinheiten zur Deckung von Mehrkosten.

  4. Rechtsstreitigkeiten: Unterstützung durch Anwalt bei Bau- und Versicherungsfragen.

  5. Bauträgerzusammenarbeit: Möglichkeit der Kooperation zur Überwindung von Bauverzögerungen.

Mitglied

  1. Probleme mit dem Bauamt: Schwierigkeiten bei der Verlängerung einer Baugenehmigung, Ablehnung aufgrund geänderter Vorschriften.

  2. Rechtliche Schritte: Einschaltung einer Fachanwältin gegen behördliche Entscheidungen.

  3. Bauprojektstatus: Anpassung der Preise und Suche nach Bauunternehmen in Brandenburg.

  4. Politische Hürden: Herausforderungen durch politische Vorgaben und behördliche Einschränkungen.

  5. Vermarktung: Keine bisherigen Verkäufe von Wohnungen aufgrund steuerlicher Nachteile.

Mitglied

  1. Wiederaufbau nach der Flut: Planung eines Mehrfamilienhauses in einem Flutgebiet, Bauantrag eingereicht.

  2. KfW 40 EE Zertifizierung: Vorteile der KfW 40 EE Zertifizierung, einschließlich finanzieller Zuschüsse.

  3. Energieberatung und Finanzierung: Nutzung von Förderungen und Zuschüssen durch KfW.

  4. Barrierefreies Wohnen: Planung von seniorengerechtem, barrierefreiem Wohnraum.

  5. Fertigbetonbauweise: Entscheidung für Fertigbetonteile wegen Flutrisiken und schneller Bauweise.

Mitglied

  1. Skepsis gegenüber Vorabverkäufen: Bedenken, dass Käufer bei Vorabverkäufen zögerlich sind.

  2. Baurechtsschutzversicherung: Diskussion über die Gültigkeit von Baurechtsschutz in Partnerschaften.

  3. Gewerbliche Vermietung: Risiko der Einstufung als gewerblicher Verkäufer bei zu vielen Verkäufen.

  4. Erfahrungsaustausch: Risiken und Herausforderungen in der Bauplanung und Finanzierung.

  5. Teilnahme an Diskussionen: Beteiligung an Finanzierungs- und Bauplanungsdiskussionen.

Gast-Mitglied

  1. Bauprojektfortschritt: Eingabeplanung und Herausforderungen bei KfW-Förderungen.

  2. Holzbauweise vs. Beton: Diskussion über hybride Bauweise mit nachhaltigen Baustoffen.

  3. Baubehördenberatung: Anforderungen der Baubehörde, insbesondere Stellplätze.

  4. KfW 40 Überlegungen: Vor- und Nachteile der KfW 40 Zertifizierung in Bezug auf Steuervorteile und Baukosten.

  5. Technische Beratung: Unterstützung durch Statiker und Energieberater zur Optimierung der Baupläne.

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