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Mit Co-Investoren zum Mehrfamilienhaus-Erfolg?

Mit Co-Investoren zum Mehrfamilienhaus-Erfolg?

Plus: Große Baufirmen und kleine Statistiken für Ihr Mehrfamilienhaus

Dr. Jan-Marco Bremer
October 01, 2024 • Lesezeit: 13 Minuten

Moin! Dies ist Der Zinshaus Investor, der Vizion9 Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

Die Themen heute:

Die GdW-Liste: Teil 3 – Meine Gespräche mit Hersteller, die auch für Ihr Mehrfamilienhaus in Frage kommen? 🏢🚀
Teil 2: Kleine Statistiken ganz groß: Warum SIE Deutschland retten müssen 🛟
Das Projekt der Woche… live und in Farbe direkt aus dem Zinshaus Club ⌝

Mein besonderes Anliegen für Sie diese Woche. Abonnenten wie Sie fragen mich vermehrt: “Ich bin in Region X, kennen Sie nicht andere Mehrfamilienhaus-Bauherren in der Umgebung zum Erfahrungsaustausch?”

Auch schon gehört: “Als erfahrener Privat-Bauträger suche ich Co-Investoren für meine guten Mehrfamilienhaus-Projekte, um mit besserer Eigenkapital-Quote günstigere Kredite zu bekommen. Jemand bekannt?”

Spricht Sie das an, ODER mögen Sie mir einfach mal sagen, von was für Informationen oder Unterstützung Sie aktuell träumen? Hier geht’s dafür zur 👉 Mini-Umfrage 🫵

Ansonsten antworten Sie mir auch gerne einfach auf diesen Newsletter.

👉 Teilen ist eine Tugend! Leiten Sie diesen Newsletter doch an 2 Bekannte weiter, die auch davon profitieren könnten! 😇 🙏

Die GdW-Liste: Teil 3
Meine Gespräche mit einigen der Hersteller

Nachdem ich im letzten Newsletter die Hindernisse für Ihr kleineres Mehrfamilienhaus-Projekte bei der Nutzung eines der Angebote auf der GdW-Liste beleuchtet habe, geht’s hier um ein paar der gelisteten Hersteller. Dabei zeigt sich, dass es vor allem bei großen Projekten Vorteile gibt – mit interessanten Ausnahmen.

Tatsächlich zeigt das persönliche Gespräch mit den Herstellern wie zuvor vermutet: Reine Modulbauhersteller, gerade im Holzbau, legen erst bei Großprojekten los. Eine Nokera AG spricht erst gar nicht mit mir. Die lokal zuständige Stelle im Raum Hamburg einer B&O Bau GmbH ist in dem etwas intransparenten Firmengeflecht schwer zu erreichen.

Bei Goldbeck, eigentlich aufgrund von Erfahrung und Preis ein scheinbarer Traumpartner, gab’s im letzten Jahr, sowie gestern ganz frisch, freundliche aber gemischte Signale erhalten: Bei attraktivsten 2.000 €/qm Wohnfläche geht’s los, verlangt aber nach mindestens 4 Mio. € Projektvolumen bei mindestens 20 Wohnungen bzw. 2.500 Quadratmetern BGF (gut 1.800 qm Wohnfläche). 36 Wohnungen (~1.800 qm) sind akzeptabel, 250 natürlich besser. Die 2.370 Euro als preisliches Spitzenangebot aus der GdW-Liste stammt tatsächlich von Goldbeck, die anderen Hersteller sind damit eher teurer.

Weitere positive Ausnahme bisher, wenn auch preislich wohl eher Richtung Mittelfeld: Die Solid Modulbau GmbH. Vertriebler und (!) Geschäftsführer nehmen sich für ein ganz konkretes Projekt eines unserer Zinshaus Club-Mitglieder viel Zeit für unabhängige Beratung. Das schafft Vertrauen. Für nur 14 Wohneinheiten gilt natürlich auch dort: Richtig attraktiv wird’s erst, wenn Ihr Projekt auf eines der bereits vorgeplanten Modelle passt.

Gespräch mit großen Baufirmen nicht immer einfach oder erfolgreich

Das als Zwischenstand meiner fortlaufenden Recherche. Fazit: Die GdW-Liste ist noch nichts für Sie. Meine Suche nach Alternativen geht weiter. Ein aktuelles Angebot aus Polen ist zum vielversprechend. Dazu hier regelmäßig mehr.

🔎 Mein Angebot: Ich helfe Ihnen kostenlos bei der Suche!

➡️ Sie haben das notwendige Kapital für Ihr Mehrfamilienhaus zusammen und eine Finanzierung in Aussicht?
➡️ Sie sind mit Ihrer Planung schon fortgeschritten oder suchen gleich ein Rundum-Sorglos-Generalunternehmen, dass Mehrfamilienhaus-Planung und -Bau komplett übernimmt?

👉 Ich unterstütze Sie kostenlos und persönlich bei der Suche nach einem Bauunternehmen.

Warum? Ich lerne am ganz konkreten Projekt, welcher Hersteller für welche Projekte in Frage kommt: Konditionen, Preise, Freundlichkeit, Einzugsbereich und anderes. Diese allgemeinen Informationen will ich dann auch für die anderen Mehrfamilienhaus-Bauherr/innen im Newsletter nutzen.

Gemacht habe ich das zum Beispiel schon für David und sein Projekt bei Würzburg. Wir warten dort gerade aktuell auch noch auf weitere Rückmeldungen.

Teil 2:
Kleine Statistiken ganz groß: Warum SIE Deutschland retten müssen 🛟

Nun schon vorletzte Woche hatte ich Ihnen gezeigt, wie sich die Statistiken des Bundesamts zu Baugenehmigungen übersetzen lassen in eine Antwort auf die Frage: Mit Mehrfamilienhäusern von welcher Anzahl von Wohnen wird der meiste Wohnraum in Deutschland gebaut? – Die allgemeine Antwort: Mit kleineren Mehrfamilienhäusern.

Die Daten stammten von 2020, sind aber eigentlich seit Jahrzehnten recht stabil. Das Update auf 2023 und den Vergleich zu 2020 bleibe ich Ihnen noch ein Weile schuldig. Stattdessen, wie versprochen, etwas viel besseres: Die konkreteren Zahlen aus unserem Mehrfamilienhaus-Baukostenrechner, also zu Gebäuden, die Mehrfamilienhaus-Bauherren wie Sie mit einiger Wahrscheinlichkeit tatsächlich umsetzen wollen:

In der Abbildung auf der X-Achse dabei die Anzahl von Wohnungen pro Gebäude. Auf den Y-Achsen jeweils:

Links/blau: Die Anzahl an Gebäuden (Kostenschätzungen im Baukostenrechner)
Rechts/rot: Die gesamte Wohnfläche die in Gebäuden mit höchstens der gegebenen Anzahl von Wohnungen schlummern – als Prozentzahl der Gesamtwohnfläche.

Beispiele: In dem Datensatz aus den vergangenen Jahren enthalten sind gut 200 Gebäude mit 5 Wohnungen. Etwas weniger Gebäude gibt es mit 12 Wohnungen, 175 vielleicht. 25 % aller Wohnfläche aus dem Datensatz steckt in Gebäuden mit 7 oder weniger Wohnungen.

Die absolute Wohnfläche für genau einen Gebäudetyp zeigt die Abbildung übrigens nicht. Knapp 300.000 Quadratmeter entfallen zum Beispiel auf die gut 400 Gebäuden mit genau 6 Wohnungen. Blauer Balken, d.h., Gebäudeanzahl, und Wohnfläche steigen aber über alle Gebäudetypen hinweg sehr ähnlich, wie auch die Zacken in der roten Linie zeigen.

Auffällig ist:

⚠️ Kleine Gebäude mit grader Anzahl von Wohnungen dominieren die Wohnfläche.

Die meiste Wohnfläche steckt in Gebäuden mit 4, 5, 6, 8, 10 und 12 Wohnungen. Bei <= 12 Wohnungen überschreitet die Prozentzahl der akkumulierten Wohnfläche, also alle Wohnfläche zur Linken der Marke, die 50 %-Marke. Meint: Mehr als die Hälfe aller Wohnfläche steckt in Gebäuden mit höchstens 12 Wohnungen. Bei 20 Wohnungen reden wir dann schon von 66 % und damit zwei Dritteln aller Wohnfläche.

🚧🚜 Wenn Sie also eine Baufirma sind, sollten Sie mal überlegen, ob Sie sich nicht besser auf das Segment der <= 20 Wohnungen konzentrieren, oder gleich ganz bei maximal 12 aufhören. Mit einem 4-, 6-, 8- und 10-Familienhaus sind sie bereits unter denen, die ein Drittel des Mehrfamilienhaus-Wohnraums bauen.

Haben Sie sonst noch Fragen oder Anmerkungen? Schreiben Sie mir zurück!

Sind die Statistiken signifikant? Unser Baukostenrechner sammelt anonyme Projektdaten wie Anzahl Wohnungen und geschätzte Wohnfläche. Profi-Entwickler großer Projekte nutzen ihn wohl seltener, aber mit Tausenden potenziellen Projekten über mehrere Jahre bieten die Daten wertvolle Einblicke, auch wenn nicht garantiert ist, dass jedes Projekt realisiert wird.

Projekt der Woche mal aus der:
Zinshaus Club Corner ⌝

Im folgenden ein anonymer Bericht aus der Praxis von einem jüngst mit einem Test-Teilnehmer im Zinshaus Club besprochen Projekt.

Finden Sie so einen Bericht hilfreich? Wie könnte man diesen für Sie noch wertvoller machen? Suchen Sie vielleicht Unterstützung oder Partner und wollen Ihr Projekt einmal ähnlich vorstellen? 👉 Gerne kurze Rückmeldung geben

Projektbeschreibung:
Ein Investor plant den Bau eines sechsstöckigen Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen auf einem Eckgrundstück im Kern einer deutschen Metropolregion. Die Wohnfläche beträgt gut 700 Quadratmeter, plus ca. 100 Quadratmeter Gewerbefläche im Erdgeschoss. Das Grundstück wurde innerhalb der Familie weitergegeben.

Planungsprozess:
Die Planung begann vor vier Jahren, unterstützt durch einen bekannten Architekten. Die Baugenehmigung liegt vor, doch gab es zahlreiche Herausforderungen, insbesondere im Zusammenhang mit der Energieeffizienz und der KfW-Förderung.

Finanzierung:
Die Gesamtkosten des Projekts werden auf mehrere Millionen Euro geschätzt. Bisher wurde bereits ein mittlerer, sechsstelliger Euro-Betrag aus eigenen Mitteln investiert. Der Investor steht in Verhandlungen mit Banken, um die restliche Finanzierung abzuschließen, sieht sich aber mit hohen Zinsen (um die 4%) konfrontiert, während andere Investoren günstigere Konditionen erhalten haben.

Probleme mit KfW-Förderungen:
Ursprünglich war geplant, das Projekt als KfW-Effizienzhaus 55 zu realisieren. Aufgrund geänderter Förderbedingungen konnte die KfW-Förderung jedoch nicht rechtzeitig in Anspruch genommen werden, was zu finanziellen Einbußen führte. Letztlich wurden die Förderpläne komplett aufgegeben.

Kostenüberschreitungen und Nervosität:
Die Rohbauangebote (ca. 1 Million Euro) liegen deutlich über den Schätzungen des Architekten, was den Investor verunsichert. Es gibt keinen Generalunternehmer, und die weiteren Gewerke sollen einzeln ausgeschrieben werden, was zusätzliche Unsicherheiten birgt.

Architekten- und Baukostenproblematik:
Der Architekt hat die Kosten auf Basis der Bruttogeschossfläche (BGF) kalkuliert, was zu einem Missverständnis führte, da der Investor lieber mit der Wohnfläche gerechnet hätte. Derzeit liegen die Baukosten bei über 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, was als sehr hoch empfunden wird. Es wird vermutet, dass die Kosten weiter steigen könnten.

Mietpreise und Renditeerwartungen:
Der Investor plant, die Wohnungen zu einem Mietpreis von 18 Euro pro Quadratmeter anzubieten, obwohl der Standard möglicherweise höhere Mieten rechtfertigen würde. Die aktuell errechnete Anfangsrendite liegt bei 1,5 bis 2%, mit der Hoffnung auf eine Steigerung im Laufe der Zeit.

Skepsis und Entscheidungsfindung:
Angesichts der hohen Kosten und der geringen Renditeerwartungen wird immer wieder erwogen, das Projekt zu pausieren. Trotz bereits geleisteter Investitionen bleiben erhebliche Unsicherheiten bezüglich der finalen Baukosten und der langfristigen Wirtschaftlichkeit des Projekts. Pläne für den Verkauf einzelner Wohnungen verkomplizieren die Sache weiter.

Hier die wichtigsten Empfehlungen dazu aus dem Zinshaus Club:

Hohe Baukosten: Die Baukosten von über 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind deutlich zu hoch. Es wird empfohlen, die Kostenstruktur sehr kritisch zu prüfen.
Probleme bei der Kostenkalkulation: Die Berechnung der Baukosten auf Basis der Bruttogeschossfläche (BGF) statt der Wohnfläche ist problematisch. Eine detailliertere Kalkulation mit Fokus auf die Wohnfläche wird vorgeschlagen. Die Wohnflächeneffizienz ist aktuell schlecht.
Fehlende Förderungen: Das Fehlen der KfW-Förderung ist ein Nachteil, insbesondere bei den aktuellen angebotenen Zinssätzen. Es wird angeregt, alternative Förderprogramme oder steuerliche Anreize zu prüfen.
Generalunternehmer: Das Fehlen eines Generalunternehmers birgt Risiken, da dies zu Unsicherheiten und Kostensteigerungen führen kann. Es wird empfohlen, einen Generalunternehmer in Betracht zu ziehen.
Mietpreis zu niedrig: Die geplanten Mieten von 18 Euro pro Quadratmeter sind zu niedrig, insbesondere bei dem hohen Standard des Baus. In der Metropolregion könnten deutlich höhere Mietpreise 👆 erzielt werden.
Geringe Rendite: Die erwartete Anfangsrendite von 1,5 bis 2% ist zu gering. Es wird empfohlen, Mietpreise und Nebeneinnahmen wie Gewerbemieten zu überprüfen, um die Rentabilität zu steigern. Konsensus: 5 % sollten es schon werden können.
Finanzierungsstruktur: Die hohe Fremdfinanzierung bei aktuellen Zinssätzen belastet das Projekt. Alternative Finanzierungsmöglichkeiten wie private Investoren oder Partner sollten in Erwägung gezogen werden.
Projektumsetzung hinterfragen: Angesichts der hohen Kosten und Unsicherheiten sollte das Projekt auf seine Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Eine Pause oder Umstrukturierung könnte sinnvoll sein.

⚠️ Auf keinen Fall einzelne Aufträge erteilen, solange nicht der Angebotsstand mindestens 60%+ der zu vergebenden Leistungen erreicht und Rendite und Finanzierung gesichert sind.

Weitere Events 🎭

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3.10.2024, 18-19 Uhr, IRECC, Kostenlose Mitgliedschaft und Anmeldung
Ich nehme teil und werden hier berichten

Architekten (?) Witz der Woche 🤭

Ein Architekt, ein Arzt und ein Rechtsanwalt streiten darüber, welches der älteste Beruf der Welt ist.

Der Arzt sagt: "In der Bibel steht, dass Gott Eva aus Adams Rippe erschuf. Also war der erste Beruf eindeutig ein Arzt!"
Der Architekt erwidert: "Moment mal, vor Adam und Eva hat Gott das Chaos in Ordnung gebracht und die Welt erschaffen. Also muss der erste Beruf der des Architekts gewesen sein."
Der Anwalt lehnt sich zurück und grinst: "Ja, und wer hat das Chaos verursacht?"

Chaos!? – Hoffentlich nicht auf Ihrer Baustelle.

Ein Bekannter sagt mir etwas resigniert, “um auf Social Media irgendetwas zu erreichen, musst du weiblich & jung sein”. Ich habe ihm das hier 🎬 geschickt. Der Text zumindest ist ernst! Ob das neue Interessenten für Newsletter und Netzwerk bringt? Spricht Sie das an? 🤔 In jedem Fall gerne weiterleiten 👉

In diesem Sinn, bis zur nächsten Woche!

-Marco

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