2 teure MFH-Finanzierungs-Irrtümer aufgeklärt

Deutsche CO₂-Emissionen bei nur noch 1,X% global – Wohnungsbau-Regulierung dennoch nicht entschärft!?

👋 Moin, lieber Leser! Aktuelle Statista-Grafiken zu CO₂-Emissionen haben mich nachdenklich gemacht. Was das für Ihre Mehrfamilienhaus-Planung bedeutet und warum jetzt trotzdem der richtige Zeitpunkt sein könnte - das erfahren Sie in dieser Ausgabe.

Politisch, wettermäßig, arbeitstechnisch – für die meisten (nur nicht mich 🤷‍♂️) ist das Jahr wohl gelaufen. Morgen gibt’s dafür die letzte Gelegenheit dieses Jahr, Ihre Projektpläne mal kostenlos und unverbindlich im Zinshaus Club vorzustellen und konstruktiv analysiert zu sehen.*

-Marco

*Antworten Sie mir einfach spontan, wenn SIE an einer kostenlosen Projektanalyse interessiert sind!

🔥 MARKT-UPDATE

Statista ist Schuld!

1970 hatte Deutschland ca. 10,3% Anteil an den globalen CO₂-Emissionen. In der Statistik von 2023 taucht Deutschland mit maximal 1,X% faktisch nicht mehr auf. Die Emissionen aus Immobilien wiederum sind nur ein Bruchteil davon und die des Wohnungs-Neubaus selbst über die kommenden Jahrzehnte hinweg nur wiederum ein kleiner Teil dieser. Ein irrelevanter Beitrag, wie selbst die Experten sagen.

Dafür bringen wir den deutschen Wohnungsbau zum Stillstand.

Das Gute daran: Die Industrie ist noch mehr betroffen, was Arbeitsplätze und damit Wohnungssuchende ebenfalls radikal reduzieren kann. Ein klassischer Win-Win? 🫣

Meine Einschätzung: Die Schuld an den obigen Ausführungen schiebe ich ausdrücklich auf Statista und deren aufbereitete CO₂-Emissions-Zahlen – das ist hier ja kein politischer Newsletter. Aber mal ehrlich: Ob wir neue Mehrfamilienhäuser in Lehm, Holz oder Beton bauen, ist eigentlich komplett irrelevant, wenn die smartesten Leute nicht ins Land kommen und die Verbliebenen die nächste Wohnung lieber anderswo suchen.

Dabei wären das die Leute, die, ggf. auch mit Hilfe vom Dach über dem Kopf in EH85-Standard (und Atomstrom?) in wenigen Jahren DIE entscheidenden Innovationen aus deutschem Wohnraum heraus schaffen könnten, um dann wirklich die ganze Welt zu revolutionieren (wie zum Beispiel beim Aufbau der US-amerikanischen Raumfahrtindustrie).

➡️ Was heißt das für Sie? Bleiben Sie bei bewährten Baustandards und konzentrieren Sie sich auf das Wesentliche: vermietbaren Wohnraum zu schaffen. Damit tun Sie mehr für die Zukunft als mit jedem experimentellen Öko-Konzept.

🎯 IM FOKUS

"Kann ich mir ein MFH überhaupt leisten?" - 2 teure Missverständnisse aufgeklärt

Letzte Woche hatte ich ein spannendes Gespräch mit Herrn L. aus Hamburg. Er hatte unseren Mehrfamilienhaus-Baukostenrechner genutzt, um die Kosten für ein interessantes Grundstück durchzurechnen. Seine größte Sorge: "Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich, und reicht mein Gehalt für die Kreditraten?"

Diese Frage höre ich öfters. Die dazu geäußerten Annahmen sind allerdings viel spannender, denn sie basieren auf zwei potentiell kostspieligen Missverständnissen:

1. "Ich muss den Kredit aus meinem Gehalt bedienen."

2. "Die Kreditraten beginnen direkt nach Unterschrift."

Die beruhigende Realität:

• Sie nutzen in der Regel ein Forward-Darlehen (Baukredit)

• Zinsen und Tilgung starten erst nach Fertigstellung Ihres Mehrfamilienhauses

• Die Mieteinnahmen decken von Tag 1 an die Kreditraten

• Während der Bauphase: nur minimale Bereitstellungszinsen

Konkretes Beispiel für (hoffentlich wieder) 2025:

• Investitionsvolumen: 1,2 Mio. EUR

• Eigenkapital: 300.000 EUR (25%)

• Monatliche Rate nach Fertigstellung: 4.650 EUR

• Erwartete Mieteinnahmen: 6.000 EUR/Monat (z.B. 400 qm bei 15 €/qm)

• Bereitstellungszinsen während Bau: nur ca. 2.700 EUR insgesamt

Was bedeutet das für Ihre Planung? Sie brauchen:

• Das Eigenkapital (aktuell 30-40%++)

• Eine Liquiditätsreserve (5-10%)

• Ausreichend Bonität

Ein "Draufzahlen aus dem Gehalt" sollte bei korrekter Planung nicht nötig sein. Ganz im Gegenteil, Ziel ist die “Miete ab dem ersten Tag”, wie Stefan Scholz von Stadtblick Architekten schon seit Jahren postuliert.

➡️ Ihr nächster Schritt: Nutzen Sie unseren Baukostenrechner für Ihre erste Projektplanung - genau wie Herr L., der deutlich optimistischer in die zukünftigen Gespräche mit seiner Bank geht.

👉 Mein ganzer Artikel

🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Marktcheck Sachsen-Anhalt
Immer mehr Wohnungen stehen in Sachsen-Anhalt leer - zum Teil bis zu 20% bei einzelnen Genossenschaften. In Halle-Neustadt beispielsweise werden ganze Blöcke vom Netz genommen und eingemottet. Grund: Die Nebenkosten übersteigen mittlerweile oft die eigentliche Miete. Das macht selbst günstige Wohnungen für viele unerschwinglich. Besonders betroffen: Heizkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre. Parallel steigt die Nachfrage nach kleineren, energieeffizienten Wohnungen deutlich - ein klares Signal für Investoren, welche Wohnungstypen heute gefragt sind. Mehr >

📊 Marktcheck Modernisierung
Eine aktuelle Immowelt-Studie zeigt: Der Unterschied zwischen modernisierten und unsanierten Bestandsimmobilien wächst. Während vermögende Eigentümer kräftig in Energieeffizienz investieren (33% aller Eigentümer mit 4.000€+ Einkommen), bleiben günstigere Objekte oft unsaniert (nur 19% bei niedrigerem Einkommen). Für Neubauprojekte bedeutet das: Der Wettbewerbsvorteil moderner, energieeffizienter Wohnungen gegenüber unsaniertem Bestand wird in vielen Lagen noch deutlicher. Besonders gefragt: Der Mittelweg zwischen Luxussanierung und vernachlässigtem Altbau. Mehr >

🌍 Über den Tellerrand: Schweiz
Auch beim Nachbarn stockt der Neubau-Verkauf: Die Preise für neue Eigentumswohnungen sind in der Schweiz mittlerweile so hoch, dass selbst gut verdienende Interessenten passen müssen. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung kostet in der Agglomeration Zürich schnell mal 1,5 Millionen Franken. Die Folge: Projektentwickler können ihre Neubauten nicht mehr so einfach verkaufen und müssen umplanen - viele Objekte werden jetzt in Mietwohnungen umgewandelt. Das zeigt: Der Trend zur Miete statt Kauf ist kein rein deutsches Phänomen, sondern eine internationale Entwicklung. Für MFH-Investoren könnte das mittelfristig sogar positiv sein: Eine wachsende Mieterschicht auch in der gehobenen Mittelklasse. Mehr >

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🥸 SPRICHWORT DER WOCHE

"Erst wenn der letzte Bauantrag abgelehnt, der letzte Handwerker in Rente und die letzte Baunorm verschärft ist, werdet ihr feststellen, dass man in Excel-Tabellen nicht wohnen kann."

Neues, altes Bauherren-Sprichwort, 2024