🏘️ Warum jetzt der perfekte Zeitpunkt für kreative MFH-Investoren ist

"Die nächsten Jahre werden extrem gute", sagt Thomas Knedel (250+ Wohneinheiten) im aktuellen Interview. Seine Strategie: Statt teurer Sanierungen wirtschaftliche Defizite identifizieren und kreativ optimieren - damit hat er in Hanau eine Verdopplung der Mieteinnahmen erreicht.

👋 Moin, lieber Leser! Während viele noch die "perfekten" Bedingungen abwarten, zeigen erfahrene Investoren wie Thomas Knedel, dass jetzt die Zeit zum Handeln ist - mit der richtigen Strategie.

Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen oder sanieren will – mit, in dieser Ausgabe, Fokus auf Sanieren oder anderem Mehrwert der schnell den wirtschaftlichen Wert des MFHs erhöht.

-Marco

🦸🏻‍♂️ EXPERTEN-STORY

Wie ein Bestandshaus seine Mieterträge verdoppelte

Thomas Knedel hat in 25 Jahren über 30 Mehrfamilienhäuser gekauft und entwickelt. Sein aktueller Vorzeige-Case in Hanau zeigt, worauf es heute ankommt:

Die Ausgangslage:

• 350 qm Wohnfläche

• Jahresmiete: 65.000€ (15,50€/qm)

• Moderate Renovierungsbedürftigkeit

• Marktüblicher Kaufpreis

Die Strategie: "Statt uns auf teure Sanierungen zu fokussieren, haben wir die wirtschaftlichen Defizite analysiert", erklärt Knedel (Min. 34:21). Der Plan:

1. Nur drei Wohnungen gezielt renovieren

2. Schrittweise Mietanpassung

3. Teilweise Umstellung auf möblierte Vermietung

Das Ergebnis nach 2,5 Jahren:

• Jahresmiete: 130.000€ (31€/qm)

• Investition: Minimale Renovierungen

• ROI: Deutlich besser als typische Neubauprojekte

Weitere Insights aus dem Interview:

• Zum Co-Investing: “Die besten Investoren sind die, denen Augenhöhe wichtig ist. Das Wichtigste ist, dass es menschlich passt. Ich mache das nie sofort, sondern lerne das Gegenüber erst kennen." (Min. 11:10)

• Die größten Kostenfallen beim Bestandskauf: “Sanierungsbedürftige Altbauten mit Holzbalkendecken. Selbst mit viel Erfahrung gibt es unwahrscheinlich viele Überraschungen. Stattdessen lieber 70er-Jahre-Häuser mit hässlicher Fassade - das kann man gut kalkulieren." (Min. 33:38)

• Die Kontroverse: "Die nächsten Jahre werden extrem gut. Viele erkennen es noch nicht. Wenn alle noch jammern, sollte man anfangen. Wir schalten gerade richtig massiven Einkaufsmodus." (Min. 43:28)

Das Learning: "Der aktuelle Markt bietet perfekte Bedingungen für kreative Investoren", sagt Knedel. "Die Zinsen normalisieren sich Richtung 3,x%, die Preise sind moderat - aber die meisten sehen nur die Probleme, nicht die Chancen."

Zum kompletten Interview >

⚙️ SYSTEM-CHECK

Möblierte Vermietung als Rendite-Hebel

Die Umstellung auf möblierte Vermietung wird zum wichtigen Werkzeug für Bestandshalter. Was Investoren wissen müssen:

Praxis-Erfahrung: "Von unseren 350 Wohnungen haben wir 80 in einem Jahr umgestellt", berichtet Knedel. "Das erfordert aber eine professionelle Verwaltung - wir haben extra eine Vermietungsagentur gegründet." (👆Experten-Story, Min. 36:15)

Erfolgsfaktoren:

1. Rechtliche Voraussetzungen prüfen (Baurecht, Mietvertragsgestaltung)

2. Professionelles Management aufbauen

3. Digitale Prozesse implementieren

4. Klare Zielgruppe definieren

Wirtschaftlichkeit:

• Typische Investition pro Wohnung: 8.000-15.000€

• Möglicher Mietaufschlag: 40-80%

• Aber: Höhere Fluktuation & Management-Aufwand

• Wichtig: Detaillierte Kalkulation inkl. Personalkosten

Markt-Einschätzung: "Die Nachfrage ist deutlich gestiegen", bestätigt Knedel. "Projekte, mobile Arbeit und Monteure treiben den Bedarf. Aber man braucht einen Plan B - wir können jederzeit zurück zur normalen Vermietung."

🏗️ PROJEKT DER WOCHE

Mikroapartments in B-Stadt: Der System-Check am Beispiel

Das Projekt:

• 122 Mikroapartments in 4 Baukörpern

• Ca. 2.200 qm Gesamtwohnfläche (Ø 18 qm/Apartment)

• 30-40 Tiefgaragenplätze

• Investitionsvolumen: 21,6 Mio. EUR

• Standort: Universitätsstadt Münster, Koburger Weg

Besonderheiten:

• Zentrale B-Stadt-Lage nahe Campus

• Genau eine der Zielgruppen, die wir im System-Check identifiziert haben: Studierende, Kurzzeitbeschäftigte, Forschende

• Vollmöblierung nach den oben beschriebenen Erfolgskriterien

• Bauprojekt läuft seit 2022, mittlerweile fertiggestellt

Marktperspektive:

• Starke lokale Nachfrage durch Uni-Standort

• Mehrere erfolgreiche Vergleichsprojekte vor Ort

• Trend zu möbliertem "Kleinstwohnen" setzt sich fort

• Investmentpotenzial speziell in B-Städten bestätigt

Learning für Investoren: Während Wohnungsbau in A-Städten oft schwierig ist, zeigen B-Städte wie Münster: Mit dem richtigen Konzept (hier: möblierte Mikroapartments) und passender Zielgruppe (hier: akademisches Umfeld) sind Neubauprojekte auch im aktuellen Marktumfeld erfolgreich umsetzbar. Das zeigen auch aktuelle Projekte.

Mehr im Münster-Blick >

🏗️ KURZ & WICHTIG

🇪🇺 1) EU gründet (noch eine) Kommission für bezahlbares Wohnen
Ursula von der Leyen's Antwort auf explodierende Baukosten: Eine neue "Projektgruppe" mit 8 (!) EU-Kommissaren soll für bezahlbares Wohnen sorgen. Das Gremium will Investitionen koordinieren und Kosten senken - zunächst aber durch neue Strategiepapiere und eine zusätzliche Task Force. Stichwort: Bürokratieabbau 🤷‍♂️

🇪🇺 2) EU-Parlament gründet eigenen Sonderausschuss zur Wohnraumkrise
Neben der EU-Kommissions-Projektgruppe widmet sich nun auch ein parlamentarischer Sonderausschuss mit 33 Mitgliedern dem Thema bezahlbares Wohnen. Die Arbeitsgruppe soll in den nächsten 12 Monaten analysieren, wie EU-Beihilferegeln überarbeitet und staatliche Förderungen im Wohnungsbau erleichtert werden können. Unter den Mitgliedern sind drei deutsche EU-Abgeordnete.
Mehr im EU-Info von ZIA & Co. >

Einschätzung für MFH-Investoren: Warten Sie nicht auf Entlastung von oben. Wer jetzt durch clevere Planung, effiziente Prozesse und kontrollierte Baukosten (mehr dazu im ➡️ Webinar) seine Projekte wirtschaftlich hinbekommt, positioniert sich optimal. Denn wenn Regularien und andere Konditionen irgendwann besser werden, dürften die Renditen für gut kalkulierte Bestandsobjekte nur steigen. Aktuell gewinnen im angespannten Wohnungsmarkt die wenige(re)n Bauherren, die’s noch hinbekommen.

📅 EVENTS

⌝ Zinshaus-Club Call zum ersten mal kostenlos für alle
26.2.2025, 18-20 Uhr, Stadtblick & BlitzFin, Kostenlose Mitgliedschaft und Anmeldung

🎓 Masterclass Essential – Community Call
1.3.2025, 10-11 Uhr, Pro Bauherr, Q&A zu Kurs und eigenem Projekt, Für Mitglieder

🤭 KARIKATUR DER WOCHE

“Erst mal ‘ne Kommission, dann wohnen wenigstens meine Kumpels besser”
– Passend zu den EU-Meldungen aus Kurz & Wichtig

📚 ZUM THEMA

Die Top 10 Städte für Immobilien-Investoren
Mehrfamilienhaus-Erfolgs-Geheimnisse eines Hidden Champion
Mehrfamilienhaus Steuern sparen mit Restnutzungsdauer-Gutachten
Immobilien-Abschreibung 2025: Die Komplettübersicht