Immobilien: Erste Lichtblicke! 🌅

Die Rahmenbedingungen für Zinshaus-Investments verbessern sich: Steigende Mieten, stabilere Finanzierungsbedingungen und ein massiver Nachfrageüberhang sprechen für antizyklische Investments. Besonders der Trend zu Mehrfamilienhäusern ist interessant: 65% aller genehmigten Wohnungen entstehen aktuell in Mehrfamilienhäusern, obwohl diese nur 13% der Gebäude ausmachen.

Die vielleicht spannendsten News der Woche kommen aber aus der Hamburger Politik: Ab Anfang 2026 werden wahrscheinlich, neben vielen anderen Vereinfachungen, Baugenehmigungen für kleine Mehrfamilienhäuser abgeschafft 🥳.

Details dazu und zur gerade veröffentlichten Studie von Empira, einer etablierten Investment-Plattform, von der obige Marktdaten stammen, in den News.

Ansonsten mal ein etwas neues Format: Statt (oder als) Schwerpunkt breite ich Ihnen die Erkenntnisse aus dem Zinshaus Club letzte Woche aus. Fortsetzung folgt nächste Woche. Denn die Fragen und Themen dort kommen direkt von Investoren wie Ihnen, die Ihre Projekte gerade jetzt in Metropolregionen wie Berlin vorantreiben. Relevanter geht’s wohl nicht.

Der Zinshaus Club Call letzte Woche war übrigens etwas leer 🫙 (aber trotzdem umso spannender – erstaunlicherweise). Da wundere ich mich, ob die offene Community Plattform, die wir seit einigen Monaten nutzen, immer noch zu kompliziert ist, um auf die Angebote aufmerksam zu machen. Würden SIE (ja genau SIE 🫵) mal an so einem Zoom Call teilnehmen, wenn ich Sie einfach hier im Newsletter einlade? 👉 Mini-Umfrage 🙏

Und damit…

👋 Moin! Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Vizion9 Newsletter für Sie als Privatinvestor, der sein erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

-Marco

WEITERE NEWS

Hamburg macht Bauherren das Leben leichter (Pressemitteilung). Die Hansestadt Hamburg modernisiert ihre Bauordnung grundlegend und setzt dabei vor allem auf Beschleunigung und Vereinfachung: Leider erst ab 2026 und nur wenn der Senatsbeschluss sich tatsächlich in die erwartete, breite Unterstützung übersetzt, werden kleine Mehrfamilienhäuser im Bereich qualifizierter Bebauungspläne nur noch angezeigt statt genehmigt, größere MFH sollen binnen zwei Monaten grünes Licht erhalten.

Besonders interessant für Bestandshalter: Der erweiterte Bestandsschutz macht Umnutzungen deutlich einfacher – etwa von Büros zu Wohnungen müssen Wände und Decken nicht mehr auf Neubaustandard gebracht werden. Auch beim Thema Stellplätze gibt's Erleichterung: Statt starrer Vorgaben wird künftig die individuelle Situation berücksichtigt, etwa die ÖPNV-Anbindung. Zusätzlich entfallen die bisherigen Ausgleichszahlungen für nicht realisierbare Stellplätze komplett. Vorbild für andere Bundesländer?

Empira Group’s Economy & Real Estate Research zeigt:

1. 🧸 Trotz Krisenstimmung gibt es erste positive Signale 😀 

   • Die Kreditvergabe an private Haushalte für Wohnungsbau steigt seit Anfang 2023 wieder etwas an

   • Im Juli 2024 wurden 19,4 Mrd. EUR neue Kredite vergeben (12-Monats-Durchschnitt: 14,9 Mrd. EUR)

   • Hypothekenzinsen für 15-Jahre-Festzins liegen stabil bei 3,5% (leicht unter Jahresanfang)

2. 🏚️ Verschärfung des Wohnungsmangels:

   • Baugenehmigungen-Einbruch um 21,5% im Vergleich zum Vorjahr

   • Nur noch 225.000 fertiggestellte Wohnungen für 2024 erwartet

   • Ab 2026 sogar nur noch 175.000 Einheiten prognostiziert

   • ‼️ Dies bedeutet: Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird weiter steigen 🏘️

3. 📈 Positive Mietpreisentwicklung:

   • Durchschnittlicher Anstieg der Mieten in Deutschland: +2,2%

   • In den A-Städten noch deutlich höher:

     • Frankfurt: +5,1%

     • Hamburg: +4,2%

     • München: +4,1%

     • Berlin: +3,7%

4. 📉 Zinswende zeichnet sich langsam ab (mehr zu den wahren 👉 Marktsignalen in der vorletzten Ausgabe):

   • EZB hat bereits dreimal die Zinsen gesenkt

   • Weitere Zinssenkungen werden erwartet

   • Fed in USA hat ebenfalls erste größere Zinssenkung (50 Basispunkte) vorgenommen

Aber Achtung, das allgemeine Wirtschaftsbild ist schwach. Für Deutschland:

• Die Bundesregierung hat ihre Wachstumsprognose für 2024 von +0,3% auf -0,2% nach unten korrigiert

• Erst 2025 wird mit einem moderaten Wachstum von +1,1% gerechnet

• Die Arbeitslosenquote steigt leicht von 5,7% auf 6,0%

Positiv:

• Die Inflation ist deutlich gefallen auf etwa 2,2% (von 5,9% im Vorjahr)

• Die Notenbanken (EZB, Fed) haben bereits begonnen die Zinsen zu senken

• Der Aktienmarkt zeigt sich robust (DAX +20% zum Vorjahr)

Im internationalen Vergleich:

• USA steht deutlich besser da mit +2,5% Wachstum für 2024

• Österreich ist in einer Rezession (-0,6% für 2024)

• Schweiz zeigt sich stabil mit +1,2% Wachstum

Risikofaktoren bleiben:

• Geopolitische Spannungen (Ukraine-Konflikt, Nahost-Krieg)

• Politische Unsicherheiten mit China

• In Europa: strukturelle Probleme und politische Spannungen

Immobilienkauf mit Null Eigenkapital!? (Handelsblatt Podcast). Nicht nur, wenn Sie auch den Mehrfamilienhaus-Kauf in Erwägung ziehen, ist für Sie relevant:

1. Der Immobilienmarkt zeigt eine paradoxe Entwicklung:

   • Deutlich weniger Neubau (dramatischer Einbruch bei Genehmigungen)

   • ABER: Der Markt passt sich an - Banken werden bei Finanzierungen wieder flexibler

   • Gestiegene Mieten machen Investments trotz höherer Zinsen wieder attraktiv

2. 100%-Finanzierungen nehmen überraschend zu:

   • Mehr als jede 10. Finanzierung ist eine 100%-Finanzierung

   • Bei Kapitalanlegern sogar bis zu 30%

   • ABER: Dies ist kein Zeichen einer Blase 🫧, sondern sehr selektiv für:

     • Top-Lagen

     • Top-Objekte

     • Top-Bonität der Käufer (meist Doppelverdiener ohne Kinder oder Beamte)

3. Der Grund für diese Entwicklung:

   • Extrem gestiegene Mieten machen Eigentum trotz höherer Zinsen wieder attraktiv

   • Kaufpreise sind teilweise gesunken

   • Dramatischer Mangel an Neubau verschärft die Situation weiter

Die überraschende Erkenntnis: Trotz höherer Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten passt sich der Markt an und findet neue Wege - aber sehr selektiv und nur für qualitativ hochwertige Objekte und Käufer mit sehr guter Bonität. Das dürfte sich auch auf den Mehrfamilienhaus-Neubau zur Vermietung übertragen.

Mietpreise in ganz Europa am Steigen (HousingAnywhere). Im quartalsweisen Mietspiegel, allerdings von zu 98 % möblierten Wohnungen, einzelnen Zimmern und Studios, liegen deutsche Großstädte im Oberfeld, erreichen aber nicht ganz die Maximalwerte von Spitzenreitern Paris, Rom und Amsterdam.

PROJEKT DER WOCHE

Von Supermarkt-Bauruine zu 13 Wohnungen

Ein passendes Mehrfamilienhaus-Grundstück zu finden, war noch nie trivial. Vielleicht erweitern auch Sie Ihren Suchkreis auf Gewerbeobjekte? In Burg, Kreis Dithmarschen, zeigt Bauingenieur Peter Aschinger, wie's geht: Er verwandelt einen verlassenen 1.000-Quadratmeter-Supermarkt in 13 moderne Wohnungen. Das früher ungedämmte "Worst performing Building" wird mit KfW-Förderung für 3,5 Millionen Euro zu einem Effizienzhaus umgebaut.

Trotz der Herausforderungen – von der Schaffung natürlicher Belichtung bis zur kompletten Parkdeck-Sanierung – lohnt sich das Projekt: Ein Neubau wäre bei aktuellen Baukosten deutlich teurer und würde Kaltmieten von 20 Euro pro Quadratmeter erfordern. Experten wie Prof. Walberg sehen in solchen Umbauten großes Potenzial: Allein in Schleswig-Holstein könnten durch die Umwandlung von Gewerbeflächen etwa 80.000 neue Wohnungen entstehen – eine vielversprechende Perspektive angesichts leerstehender Büros und aufgegebener Geschäfte nach Corona.

Ganzer Artikel

WITZ DER WOCHE 🤭 

Sagt ein Projektentwickler zum anderen: "Wie läuft dein neues Bauvorhaben?"

"Super! Wir liegen nur 6 Monate hinter dem Zeitplan und 2 Millionen über Budget."

"Ah, du bist also genau im Plan!" 😳

FALLS SIE’S VERPASST HABEN

NEU: Das A-B-C (und D) der Städte
Wertvolle Marktsignale statt Fake News
Grundstückswert im Handumdrehen. Und: Entdecken Sie den Holzbau-Trend!
Mehrfamilienhaus Steuern sparen mit Restnutzungsdauer-Gutachten
Mehrfamilienhaus bauen in Deutschland – Die Zukunft