Radikal einfach bauen

Private Investoren finanzieren Mehrfamilienhäuser zu 4% statt 15% Mezzanine-Zinsen - wie das funktioniert und weitere Top-Insights aus unserem exklusiven Inner Circle Call.

👋 Moin, lieber Leser! Diese Woche teile ich mit Ihnen die spannendsten Erkenntnisse aus unserem monatlichen Inner Circle Call. Besonders beeindruckt hat mich, wie kreativ einige Investoren die aktuelle Eigenkapital-Problematik lösen.

Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

-Marco

P.S. Über den Jahreswechsel gibt’s vielleicht eine Spezial-, aber wohl eher keine reguläre Ausgabe – es sei denn es gibt Proteste 🪧 Aber mal sehen.

🔥 MARKT-UPDATE

Private Investoren statt Mezzanine: Der neue Finanzierungstrend?

Die Banken fordern aktuell 20% Eigenkapital bei Neubauprojekten, auch wenn man Grundstück und mehr schon mitbringt - eine hohe Hürde für viele Investoren. Bisher half hier oft nur teures Mezzanine-Kapital (zusätzliches Eigenkapital zwischen Bank und eigenem Eigenkapital, nachrangig zur Bank). Doch innovative Bauträger haben eine clevere Lösung gefunden: Private Co-Investoren mit grundbuchlicher Sicherung.

Ein konkretes Beispiel aus unserem Inner Circle:

• Projekt: 2,6 Mio. € Gesamtkosten

• Benötigtes EK: 520.000 €

• Gefundene Lösung: Privater Investor stellt einen guten Teil davon für unter 5% Zinsen bereit (ganz konkrete Zahlen auf Anfrage)

• Sicherheit: Grundbucheintrag auf vermietete Bestandswohnung

• Zum Vergleich: Mezzanine-Finanzierer verlangen 10-16%

Was bedeutet das für Sie?

• Alternative zur teuren Mezzanine-Finanzierung

• Deutlich niedrigere Finanzierungskosten

• Umsetzung auch größerer Projekte mit weniger EK möglich

• Win-win durch faire Rendite für beide Seiten

Meine Einschätzung: Dieses Modell kann mittelfristig an Bedeutung gewinnen. Die Kombination aus grundbuchlicher (oder auch anderer) Sicherheit und attraktiver Rendite macht es für beide Seiten interessant. Die Richtung ist ähnlich wie bei Bitcoin & Co und dem Peer-to-Peer (P2P) Finanztrend allgemein: Dezentrale Geldmechanismen ersetzen restriktivere, traditionelle Finanzflüsse. Man beachte allerdings: Relevant ist das ganze aktuell nur, wenn ein Projekt ohne das zusätzliche EK gar nicht zustande kommt. Denn ansonsten sind zusätzliche Komplexität des Setups und möglicher Renditeverlust die Sache nicht wert.

➡️ Ihr möglicher zukünftiger Vorteil: Wenn sich genug Interessenten finden, können wir ein Muster-Vertragspaket für die rechtssichere Gestaltung solcher Co-Investments entwickeln und bereitstellen.

🎯 IM FOKUS

Kostensenkung durch radikale Vereinfachung: So plant ein Berliner Investor sein 6%-Rendite-Projekt

Während viele Projektentwickler an komplexen Grundrissen und maximaler Ausnutzung feilen, geht ein erfahrener Investor aus unserem Inner Circle in Berlin den entgegengesetzten Weg: Radikale Vereinfachung der Planung. Mit Erfolg – seine aktuelle Kalkulation für ein Projekt im Außenbezirk zeigt trotz schwieriger Marktlage eine (Bruttoanfangs-)Rendite von über 6%.

Der konkrete Ansatz:

• Nur 1-2 verschiedene Grundrisse für das gesamte Gebäude

• Diese werden gespiegelt und übereinander gestapelt

• Fokus auf Gebäudeklasse 2-3 statt 4+

• Bewusster Verzicht auf teure Features

Die wichtigsten Kostentreiber, die vermieden werden:

1. Aufzüge

   • Nicht zwingend erforderlich in GK 2-3

   • Einsparung: 120.000-150.000€ pro Anlage

   • Keine späteren Wartungskosten

2. Tiefgarage

   • In Berlin keine Stellplatzpflicht

   • Alternative: Oberirdische Stellplätze wo möglich

   • Einsparung: 25.000-35.000€ pro Stellplatz

3. Komplexe Grundrisse

   • Standardisierte Sanitärbereiche

   • Einheitliche Schachtführung

   • Reduzierte Anzahl unterschiedlicher Fensterformate

   • Geringere Planungskosten

   • Einfachere Verhandlung mit Handwerkern

Fokus auf die Zielgruppe

Der smarte Investor hat durch Marktanalyse mittels Immoscout Plus eine klare Erkenntnis gewonnen:

• Nachfrage bricht bei Warmmieten über einem Grenzwert deutlich ein

• Entsprechend wird die Wohnungsgröße so gewählt, dass diese Grenze nicht überschritten wird

• Lieber ein einfacher Grundriss zu vermietbarer Warmmiete als ein ausgefeilter, der über der Schmerzgrenze liegt

Konkrete Umsetzung am Beispiel:

• Wohnfläche: 1.000-1.500m²

• Zielgruppe: Mittleres Preissegment

• Gebäudetyp: 2 Gebäude Klasse 2 aneinander gebaut

• Grundrisstypen: Ein Basis-Grundriss, gespiegelt

• Geschosse: 3-4 (innerhalb GK 2-3)

Berücksichtigung der Normen in Berlin:

Nachteile & Risiken:

• Weniger flexible Vermarktung

• Möglicherweise längere Vermarktungszeit für identische Einheiten

• Geringere Möglichkeit zur Nachfragesteuerung

• Eventuell nicht maximale Ausnutzung des Grundstücks

Meine Einschätzung:
Dieser Ansatz zeigt exemplarisch, wie man auch in schwierigen Marktphasen noch rentable Projekte entwickeln kann. Der Schlüssel liegt in der bewussten Reduktion - nicht jedes Feature, das möglich ist, muss auch umgesetzt werden. Das übrigens auch Teil der Systematik von Dr. Burnickl, siehe Sponsor Spotlight oben. Besonders spannend finde ich ansonsten die datenbasierte Herangehensweise bei der Zielgruppen-Analyse.

➡️ Weitere Zusammenfassung in der Club-Corner unten

⚡ KURZ & WICHTIG

📊 Marktcheck Berlin Möblierte 30-45m² Wohnungen erzielen aktuell 1.000-1.200€ Miete - 100% über normaler Miete. Achtung: Deutlicher Nachfrageeinbruch bei Warmmieten über 1.200€.

💡 Praxis-Tipp KfW55 statt KfW40 oft wirtschaftlicher: Einfache Badlüfter (ca. 1.000€) statt teurer Wärmerückgewinnungsanlagen spart erhebliche Kosten.

🏗️ Aus der Praxis Aktuelle Baukosten in B-Lage in Mitteldeutschland: 3.750€/m² möglich bei optimierter Planung mit seriellen Grundrissen.

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24.12.2024 🤔 Da war doch etwas!?

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