🏠✨ Small is beautiful: Mehrfamilienhaus-Statistiken, die es in sich haben #6

Moin! Dies ist Der Zinshaus Investor, der Vizion9 Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

Willkommen ganz besonders an die vielen neuen Mitglieder diese Woche! Ich freue mich, dass Sie mitlesen mögen. Falls Sie noch auf der Grundstückssuche sind oder den Grundstückswert für ein mögliches, bestehendes Mehrfamilienhaus-Grundstück ermitteln wollen, schauen Sie mal hier vorbei: Grundstückswert ermitteln zum Mehrfamilienhaus Bauen. Ansonsten gilt für Sie ganz besonders: Was ist Ihr erster Eindruck? Welche Frage hätte ich IHNEN am besten gleich beantwortet? Und die gnadenloseste, konstruktive Kritik ganz am Ende gewinnt ein Gespräch mit mir über Ihr Projekt. Es zählt die Anzahl der Taschentücher.

Die Themen heute:

• 🏠✨ Small is beautiful: Mehrfamilienhaus-Statistiken, die es in sich haben

• Gamechanger serielles und modulares Bauen? Eine Initiative des GdW 👯‍♂️👯‍♂️🏘️

• 👵🏼🧓🏻🏠 Projekt der Woche: Unspektakulär spektakuläres Mehrwertwohnen für Senioren

Auch zurück diese Woche: Die Zinshaus-Impulse 🦊 Dafür noch in Arbeit und damit aufgeschoben: Die erste Übersicht über alle relevanten Programme der Mehrfamilienhaus-Förderung.

Noch kein Abonnent? Hier kostenlos anmelden.

🏠✨ Small is beautiful: Mehrfamilienhaus-Statistiken, die es in sich haben

Sie wollen ein Mehrfamilienhaus bauen. Da stellen Sie aktuell schnell fest: Sie sind Einzelkämpfer. Grundstücksverkäufer, Behörden, Architekt, Bauunternehmen, allen stehen Sie alleine und zum ersten (oder vielleicht zweiten) Mal gegenüber. Die Presse berichtet über die Riesen-Wohnungsverwaltungsfirmen und neue Wohnhochhäuser. Serielles Bauen für ganze Wohnungsblöcke. Verständlich, denn es braucht ja sehr viel neuen Wohnraum. Was für eine Rolle spielen schon die paar Wenigen wie Sie mit Ihrem kleinen Mehrfamilienhaus 🛖 mit vielleicht 5, 6 oder 8 Wohnungen!?

Falsch!

⚠️ Ihr kleines Mehrfamilienhaus ist das, was den Wohnraum in Deutschland schafft!

Dazu habe ich mal ein paar meiner Statistiken von 2021 herausgekramt. Und ja, ich schulde Ihnen und mir ein Update – das kommt. Für Abbildung 1 oben habe ich die Baugenehmigungen aus 2020 genommen und, soweit ich mich erinnere 🫣, auf die Anzahl der Gebäude mit jeweils X Wohnungen umgerechnet. Das Bundesamt, das die Statistiken zur Verfügung stellt (ich zeige Ihnen ein anderes Mal wo und wie, versprochen!) unterscheidet standardmäßig zwischen Gebäuden mit 1, 2 und 3+ Wohnungen, in einigen Fällen etwas genauer mit 1, 2, 3, 4-6, 7-12, 13-19 und 20+. Die Lücken sind sinnvoll zu interpolieren, so dass die Summe hinkommt.

Die Abbildung verdeutlicht in hellblauen Balken, wieviele Mehrfamilienhäusern mit 3, 4, 5, etc. Wohnungen (horizontale X-Axe) jeweils genehmigt wurden. Zwei Auffälligkeiten:

1. Die gerade Anzahl an Wohnungen, insbesondere 6 und 8, ist besonders beliebt.

2. Spätestens nach dem 12er-Balken geht’s rapide bergab; 20+ Wohnungen haben relativ gesehen nur noch ganz wenige Gebäude.

Noch spannender wird es bei der roten Linie bzw. der Fläche unter dieser. Wohnraum wird in Quadratmetern geschaffen. Der liegt unter der roten Linie. Und ob ich nun bei 20+ alles richtig geschätzt habe oder die Spitze bei 51+ dann doch besser verteilt sein sollte, klar ist: Den meisten Wohnraum schaffen Sie und ganz viele andere Leute mit ihrem kleinen Mehrfamilienhaus.

Das, und was genau ich damit meine, bleibe ich Ihnen aber aus Platzmangel erst mal schuldig – es sei denn Sie wollen vorab eine Lupe nehmen und selbst interpretieren.

Gamechanger serielles und modulares Bauen? Eine Initiative des GdW 👯‍♂️👯‍♂️🏘️

Am 9.9.2024 präsentiert das Handelsblatt, was im Wohnungsbau in anderen Ländern besser läuft und wie serielles und modulares Bauen dabei eine größere Rolle spielen soll. Vor allem aber präsentieren Autorinnen Heike Anger und Silke Kersting, welche Rolle das Programm Serielles Bauen 2.0 des GdW dabei spielt.

Der GdW, offiziell GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., vertritt die Interessen großer Wohnungsunternehmen in Deutschland. Die machen wohl rund 30 % des deutschen Mietwohnungsbestands aus und sind traditionell auch für einen signifikanten Teil der Neubau-Aktivität verantwortlich.

Hier die Zusammenfassung von Artikel und GdW-Programm. Schlussfolgerungen und Test folgen in der nächsten Ausgabe dieses Newsletters.

Zusammenfassung

1. Deutschland baut zu wenig (echt? 😉)

• Laut dem Weltwirtschaftsforum müssten weltweit täglich 96.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Derzeit sind es jedoch weniger als 18.000. In Deutschland geht die Bautätigkeit laut Prognosen in den kommenden Jahren noch weiter zurück.

• IW-Experte Michael Voigtländer kritisiert, dass die deutsche Bauwirtschaft heute noch mit der gleichen Produktivität arbeitet wie vor 30 Jahren. „Die Herausforderungen im Wohnungsbau werden wir nicht lösen können, wenn wir alles wie früher machen.“

2. Wie läuft es in anderen Ländern?

• Irland 🇮🇪: Investiert vier Milliarden Euro in den Wohnungsbau mit dem Ziel, 300.000 neue Wohnungen zu schaffen.

• Skandinavien 🇸🇪: Ist im Bereich der Aufstockung deutlich weiter, was insbesondere für Großstädte eine Lösung ohne zusätzlichen Bedarf an Bauland ist.

3. Was ist das Resultat?

• In Ländern wie Dänemark und den Niederlanden haben serielle und modulare Bauweisen dazu geführt, dass der Wohnungsbau schneller und effizienter voranschreitet. Die Kosten sind niedriger, und der 👷‍♀️ Fachkräftemangel kann gelindert werden.

4. Wie läuft es vergleichbar in Deutschland?:

• Serielles Bauen ist in Deutschland noch eine Nische. Laut ZIA nur 5 % des Wohnungsbaus erfolgen derzeit seriell. Der GdW hat zwar seit 2018 daran gearbeitet, serielle Bau-Lösungen für die eigenen Mitglieder zusammenzutragen, doch die Umsetzung 🐌 bleibt mit 50 Projekten seit 2018 schleppend.

• Angestrebter Vorteil von Bund und GdW mit seriellem Bauen: Auch große Projekte müssen nicht jedes Mal neu europaweit ausgeschrieben werden, was die Vorlaufzeiten erheblich verkürzt.

5. Was, wenn man auch in Deutschland so vorgeht wie im Ausland?:

• Ziel: Innerhalb der nächsten fünf Jahre soll der Anteil des seriellen und modularen Bauens auf 10 % des Gesamt-Wohnungsbauvolumens der GdW-Unternehmen steigen. Das wäre aber nur eine Mini-Beschleunigung. Für ähnliche Erfolge wie im Ausland braucht es radikalere Lösungen wie die von Prof. Walberg mit dem Gebäudetyp “E”.

Die GdW-Liste: Auswahl von 20 Bauunternehmen

1. Initiative seit 2018: Der GdW hat nach eigenen Angaben 2018 Pionierarbeit im Bereich seriellen Bauens geleistet. Durch ein europaweites Vergabeverfahren hat der Verband Wohnungsbau-Lösungen zusammengetragen, die von den Mitgliedern des GdW wie aus einem Katalog ausgewählt werden können. Seit 2023 liegt die nächste Stufe des Programms vor: Serielles Bauen 2.0.

2. Vorgefertigte Bauelemente: Die Bauelemente oder Module sind durchgeplante Konzepte, die zum Festpreis 💰 erworben werden. Dadurch sind Auftraggeber vor Preisschwankungen geschützt. Aktuell gibt es 20 Vertragspartner mit 25 verschiedenen Angeboten (“GdW-Liste”).

3. Kosten: Die Preise für diese vorgefertigten Bau-Lösungen liegen zwischen 2370 und 4370 Euro pro Quadratmeter. Diese Kosten sind deutlich unter den Durchschnittspreisen für Mehrfamilienhäuser in Deutschland.

4. Bekannte Vorteile:

   • Zeitersparnis: Durch Vorfertigung und standardisierte Konzepte werden die Vorlaufzeiten für Bauprojekte deutlich verkürzt.

   • Keine erneute Ausschreibung: Die Projekte müssen nicht jedes Mal neu europaweit ausgeschrieben werden, was weitere Zeit spart.

   • Kosteneffizienz: Durch die Festpreise sind die Unternehmen vor Schwankungen in den Baukosten geschützt.

5. Bisherige Umsetzung: Zwischen 2018 und Ende 2023 wurden rund 50 Projekte mit etwa 5000 Wohnungen realisiert. Obwohl dies bisher nur etwa 5 % des gesamten Wohnungsbaus der GdW-Unternehmen ausmacht, steigt der Trend.

6. Ziel: Der GdW strebt an, innerhalb der nächsten fünf Jahre den Anteil des seriellen und modularen Bauens auf (magere , siehe nächste Woche) rund 10 % des Gesamtwohnungsbauvolumens seiner Mitgliedsunternehmen zu erhöhen.

Ganzer Artikel 🔒💰

Die Fortsetzung folgt in der nächsten Woche – Schlussfolgerungen und erster Test der Bauunternehmen aus der GdW-Liste: Die 7 Hindernisse für kosteneffizientes Bauen in kleineren Mehrfamilienhaus-Projekten. Es wird sich zeigen: Die löbliche Initiative und technisch tollen Angebote 👍👍 ausgezeichneter, eigentlich nur deutscher Unternehmen sind leider noch nicht wirklich bezahlbar und wenden sich wenig an Sie als private Mehrfamilienhaus-Bauherrin.

Projekt der Woche
👵🏼🧓🏻🏠 Unspektakulär spektakuläres Mehrwertwohnen für Senioren

Unspektakulär, nicht einzigartig und doch ein Zukunftsmodell: Flexibles Seniorenwohnen 🧓🏻 in der "Residenz am Stadtgarten" in Tuttlingen bietet Investoren durch ein cleveres Konzept und Mehrleistungen zusätzliche Einnahmen. Barrierefreie Wohnungen kombiniert mit Pflegeeinrichtungen steigern den Mietwert pro Quadratmeter.

Das Konzept ist simpel: Neben moderaten Mieterhöhungen lassen sich Zusatzleistungen wie 24-Stunden-Notruf, Mittagessen, Reinigung und Pflege flexibel vermarkten – alles über separate Verträge. Ideal, um den Wert des Mehrfamilienhauses zu maximieren, auch ohne einen Profibetreiber.

Die Mischung mehrerer Konzepte minimiert Risiken und optimiert die Rendite. Nach dem Bau bleibt Spielraum zur Anpassung, sollte ein Konzept besonders erfolgreich sein. Ziel: Mieter ins Höchstpreisangebot bringen, ohne dessen volles Risiko. Auf das gewerbliche vs. privatwirtschaftliche Wohn-Setup ist zu achten.

Den Trend haben auch andere erkannt – eine lokale Bedarfsanalyse bleibt unverzichtbar.

Übrigens: Dieses Modell fällt in die Kategorie "Experienced-based Living", wie in der letzten August-Ausgabe zum Studentenwohnen in den USA. – Rentner, die neuen Studenten? Hier ein unbezahlter Link zum Betreiber als Inspiration.

Ganzer Artikel

Zinshaus-Impulse 🦊

Im Herzen der Oberpfalz lässt Max Bögl Gebäudeteile im Akkord entstehen,… meldet die Immobilien-Zeitung im ansonsten 🔒 Paywall-geschützten Bereich passend zu seriellen Bauambitionen und GdW-Anbieter-Liste (Max Bögl ist darauf) von oben. “..doch so sehr Modulbau 🏠🏠🏠 als Lösung für die Wohnungsfrage angepriesen wird, so sehr klemmt es noch immer bei der Marktdurchdringung.” Warum? 👉 Nächste Woche.

Auch Gropyus hat “zwei Projekte mit insgesamt 126 Wohneinheiten in Planung bzw. Bau.” Gleiche Quelle, gleiche Paywall, mit Gropyus, nicht auf der GdW-Liste, aber Holzmodulbau-Startup, das nicht mit Leuten wie Ihnen und mir redet 🤫. Mit 60 Wohnungen pro Bau eben auch keine kleinen Mehrfamilienhaus-Bauten. Mein letzter Eindruck: Die suchen mittlerweile eher eigene Grundstücke. Sonst ist die Marge zu klein. 🤷‍♂️ Keine Ahnung, ob’s stimmt. Würde aber Sinn machen.

IG BAU und Deutscher Mieterbund fordern ein Konjunkturprogramm Wohnen. Das Pestel-Institut berechnet 540.000 fehlende Wohnungen, die durch jährlich 30-50 Mrd. € an Steuerhinterziehung 😁 in drei Bereichen ausgeglichen werden sollen: Sozialwohnungsbau, bezahlbares Wohnen und Wohneigentumsbildung. Nicht neu, ist diese Forderungen aber für private Mehrfamilienhaus-Bauherren nicht nachteilig.
Spannender dabei ist die Meldung zu 1.157 Baugewerbe-Insolvenzen in den ersten fünf Monaten des Jahres – 58 % mehr als vor zwei Jahren. Statt sinkender Baukosten bedeutet das eher Kostenkonstanz durch 🚜 Bauleistungsverknappung.👷‍♀️ Bauarbeiter gehen – und kommen nicht zurück. Ähnlich wie in der Gastronomie nach COVID. Vive la Serielles Bauen. 👯‍♂️👯‍♂️

Weitere Events 🎭

Dr. Peter Burnickl: 10 Möglichkeiten, Kosten im Geschosswohnungsbau zu sparen und die Rendite zu erhöhen
18.9.2024, 17-18 Uhr, Pro Bauherr, Kostenlose Anmeldung

Prof. Florian Nagler: Einfach Bauen - Gebäudetyp E
24.9.2024, 8-9 Uhr, Builtworld, Kostenlose Anmeldung

Dr. Peter Burnickl: Kosten im Geschosswohnungsbau senken: TGA-Musterplanung und LowTech
25.9.2024, 16-16:45 Uhr, Pro Bauherr, Kostenlose Anmeldung

Meme der Wochen 🤭 

Mehrfamilienhaus bei Mondfinsternis 🌚 im Stromsparmodus. Nach 22 Uhr ist Zapfenstreich, so sagt es der Standardmietvertrag, den der Bund laut Gerüchten für 2026 nach der Wahl vorbereitet. Alles natürlich in Deutschland. Wer nicht grenznah vom französischen Kernkraftwerk zapfen kann, lebt nachts ohne Sonnenstrom vorbildlicher als noch die alten Germanen, die Kerzenverschwender. Zentrale Stromspeicher? Das Team vom BER in Berlin ist fertig und arbeitet jetzt daran.

Nach brutal nackten Statistiken im oberen Teil dieses Newsletters und herber Kritik letzte Woche an sexistischen Memes, die Linien überschreiten, bleibt das Meme diese Woche hoffentlich wieder vor der Linie. Was denken Sie? Trotzdem: Der Zinshaus-Investor bleibt kontrovers. Wenn Sie nur mit dem Strom schwimmen, kommen Sie auch nicht zu Ihrem fertigen Mehrfamilienhaus-Bau. In diesem Sinn, bis zur nächsten Woche!

-Marco

P.S. Sie probieren das Mini-Feedback unten noch, oder? Feedback ist ja sooo wertvoll! 🙏