Mehrfamilienhaus Steuern sparen mit Restnutzungsdauer-Gutachten

Abschreibungs-Vergleichs-Rechner zeigt tatsächlichen Vorteil

Author

Dr. Jan-Marco Bremer
October 07, 2024 • Lesezeit: 11 Minuten

Ein altes Mehrfamilienhaus hat besonders viel Steuer-Sparpotential bei optimaler Abschreibung

Inhaltsübersicht

0 Einführung

Der Bau eines Mehrfamilienhauses kann eine lukrative Investition sein, insbesondere wenn Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Steuerliche Abschreibung, also die rechnerische Wertreduktion ihres Gebäudes, die Sie als Kosten von Ihren sonstigen Einnahmen abziehen können, ist dabei ein entscheidender Faktor. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lässt Sie genau diese Abschreibung optimieren.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie Sie durch ein solches Nutzungsdauer-Gutachten Ihre Steuerlast senken und Ihren frühen Cashflow steigern können. Zusätzlich stelle ich Ihnen am Ende in Abschnitt 7 einen Abschreibungs-Vergleichs-Rechner zur Verfügung der Ihnen den wahren Geldvorteil der schnelleren Abschreibung exakt anzeigt.

Allgemeine Überlegungen und Voraussetzungen zur Steueroptimierung habe ich bereits zuvor in meinem Artikel 👉 Mehrfamilien bauen oder sanieren und Steuern sparen beschrieben, zum Beispiel welche Organisationsform dieses Abschreibungsmodell voraussetzt. Diese wiederhole ich hier nicht.

DISCLAIMER: Wie alles, was ich schreibe, stellen die Informationen in diesem Artikel keine Steuer- oder Finanzberatung dar. Ich übernehme keine Gewähr für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Hinweise. Für individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. Möglicherweise kann ich Ihnen einen empfehlen.

1 Restnutzungsdauer-Gutachten: Der Turbo für Ihre Immobilienabschreibung

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ermöglicht es Ihnen, die Abschreibungsdauer Ihrer Immobilie zu verkürzen. Statt die Immobilie über 50 Jahre abzuschreiben, können Sie mit einem Gutachten eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, abhängig vom Zustand des Gebäudes. Dadurch können Sie höhere Abschreibungen geltend machen und Ihre Steuerlast in den ersten Jahren senken.

Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Immobilie aus den 1980er Jahren. Ohne Restnutzungsdauer-Gutachten müssten Sie den Gebäudewert über 50 Jahre abschreiben, was bedeutet, dass Sie jedes Jahr nur 2 % des Gebäudewerts abschreiben können. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten könnte die Restnutzungsdauer auf 20 Jahre verkürzt werden. Dadurch könnten Sie den Gebäudewert mit 5 % pro Jahr abschreiben, was zu höheren jährlichen Steuerersparnissen führt und Ihnen in den ersten Jahren zusätzliche finanzielle Mittel für neue Investitionen zur Verfügung stellt.

2 Steuerliche Vorteile: Abschreibung mit erhöhter Wirkung

Eine kürzere Abschreibungsdauer bedeutet, dass Sie in den ersten Jahren mehr Steuern sparen können. Das erhöht Ihren Cashflow und ermöglicht Ihnen, schneller neues Kapital für weitere Investitionen freizusetzen. Ein großer Vorteil gerade für Privatinvestoren, die ihre Rendite maximieren möchten. Die Möglichkeit, Steuern beim Mehrfamilienhaus abzusetzen, spielt dabei eine entscheidende Rolle.

Beispiel: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus für 1 Mio. € kaufen und den Gebäudewert dank eines Gutachtens über 20 statt 50 Jahre abschreiben können, ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 5 % (50.000 €) anstatt 2 % (20.000 €). Bei einer Steuerbelastung von 42 % sparen Sie somit jährlich 12.600 € mehr an Steuern. Die Rechnung geht so:

  • Ohne Restnutzungsdauer-Gutachten: 2 % von 1 Mio. € = 20.000 € Abschreibung pro Jahr. Bei 42 % Steuerbelastung ergibt das eine Steuerersparnis von 8.400 € pro Jahr.

  • Mit Gutachten: 5 % von 1 Mio. € = 50.000 € Abschreibung pro Jahr. Bei 42 % Steuerbelastung ergibt das eine Steuerersparnis von 21.000 € pro Jahr.

  • Unterschied: 21.000 € - 8.400 € = 12.600 € zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr.

Siehe dazu auch meinen Abschreibungs-Vergleichs-Rechner, der genau dieses Beispiel voreingestellt hat. Als eingeloggter Newsletter-Abonnent können Sie hier auf diesen zugreifen und sogar eine Excel- oder Google Sheet-Kopie anlegen:

Weitere Details des Kalkulators beschreibe ich am Ende in Abschnitt 7. Warten Sie also gerne bis dahin.

Der Abschreibungs-Vergleichs-Rechner mit Barwert-Kalkulation. Mehr dazu: siehe Abschnitt 7.

3 Für welche Immobilienarten lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten besonders?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten lohnt sich vor allem für ältere Wohn- und Gewerbeimmobilien. Der Zustand der Immobilie sowie das Baujahr spielen hierbei eine wichtige Rolle. Ältere Gebäude, die nicht umfassend modernisiert wurden, profitieren am meisten von einer verkürzten Abschreibungsdauer.

Beispiel: Ein Hotelgebäude, das seit den 1970er Jahren in Betrieb ist und nur geringe Modernisierungen erfahren hat, könnte im Gutachten eine verbleibende Nutzungsdauer von nur 15 Jahren erhalten. Das bedeutet, dass der Gebäudewert in dieser kurzen Zeit abgeschrieben werden kann, was zu erheblichen Steuervorteilen führt. Bei einer Investition von 500.000 € in das Gebäude könnten jährlich 33.333 € abgeschrieben werden (statt 10.000 € bei einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren).

4 Ablauf und Anforderungen: So funktioniert ein Restnutzungsdauer-Gutachten

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten beginnt in der Regel mit einer Vor-Ort-Besichtigung durch einen qualifizierten Gutachter. Dabei werden verschiedene Faktoren bewertet, wie der bauliche Zustand, die Nutzung und der Modernisierungsgrad der Immobilie. Auf Basis dieser Faktoren wird die Restnutzungsdauer berechnet. Wichtig ist hierbei, dass der Bundesfinanzhof (BFH) jede Methode zur Bestimmung der Restnutzungsdauer zulässt, solange sie nachvollziehbar ist. Das gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit, dass das Gutachten anerkannt wird.

Beispiel: Ein Wohngebäude, das 1950 erbaut wurde und in den letzten 20 Jahren kaum modernisiert wurde, könnte eine Restnutzungsdauer von nur 12 Jahren haben. Die Kosten für das Gutachten dazu können marktüblich bei etwa 1200 € liegen. Diese Kosten amortisieren sich oft schon im ersten Jahr durch die erhöhte Steuerersparnis. Wenn die jährliche Abschreibung um 6.000 € steigt und der Steuersatz bei 42 % liegt, ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von 2.520 €. Das bedeutet, dass die Gutachtenkosten bereits nach wenigen Monaten wieder eingespielt sind.

5 Gesetzliche Entwicklungen: Änderungen im Jahressteuergesetz 2024

Das Jahressteuergesetz 2024 droht die Möglichkeiten zur Nutzung von Restnutzungsdauer-Gutachten einschränken. Möglicherweise werden nur noch Gebäude mit einer Restnutzungsdauer von maximal 10 Jahren von dieser Regelung profitieren. Das bedeutet, dass es sinnvoll sein kann, bereits jetzt zu handeln, bevor die neuen Regelungen in Kraft treten. Dann aber jetzt zügig!

Sollte das Gesetz verabschiedet werden, könnten Restnutzungsdauer-Gutachten in ihrer bisherigen Form an Bedeutung verlieren. Konkret könnte es sein, dass nur noch sehr stark abgenutzte Gebäude von der Möglichkeit einer verkürzten Abschreibung profitieren. Gebäude mit einer verbleibenden Nutzungsdauer von mehr als 10 Jahren profitieren dann nicht mehr von der beschleunigten Abschreibung. 

6 Modernisierung und deren Einfluss auf die Restnutzungsdauer

Es ist wichtig, zu beachten, dass Modernisierungen die Restnutzungsdauer einer Immobilie verlängern können. Das kann zwar den Wert der Immobilie steigern, führt aber auch dazu, dass die jährliche Abschreibung geringer ausfällt. In einigen Fällen kann es daher sinnvoll sein, Modernisierungen aufzuschieben, um eine höhere Abschreibung und somit mehr steuerliche Vorteile zu sichern.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die sogenannte 15 %-Regel. Wenn Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen, wird dies als anschaffungsnahe Herstellungskosten betrachtet. Das bedeutet, dass der Wert des Gebäudes steigt. Die Restnutzungsdauer verlängert sich. Das führt zu einer geringeren jährlichen Abschreibung. Daher sollten Sie darauf achten, den Umfang der Modernisierungen gut zu planen, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

Beispiel: Wenn eine Immobilie nachträglich umfassend modernisiert wird und die Modernisierungskosten mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen, könnte die Restnutzungsdauer von zuvor 15 Jahren auf 25 Jahre steigen. 

7 Abschreibungs-Kalkulator zum direkten Vergleich

Sie investieren in eine Immobilie in Hamburg. Der Gebäudeanteil der Investition ist 1 Mio. € wert. Normalerweise könnten Sie 20.000 € pro Jahr über 50 Jahre abschreiben (2 % von 1.000.000 €). Per Gutachten bekommen Sie die Restnutzungsdauer auf 20 Jahre verkürzt. Das bedeutet eine jährliche Abschreibung von 5 %, macht 50.000 € pro Jahr. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % bedeutet dies eine jährliche Steuerersparnis von 21.000 € statt nur 8.400 € zuvor. Das ergibt einen zusätzlichen Vorteil von 12.600 € pro Jahr.

⚠️ Die Zahlen kommen Ihnen vielleicht vom Beispiel ganz zu anfangs bekannt vor. Wir bauen hier darauf auf.

Die Abschreibung läuft im zweiten Fall nur über 20 Jahre. Der Gesamtvorteil beläuft sich also scheinbar nur auf 20 × 21.000 € = 420.000 € in den ersten 20 Jahren, um dann in den folgenden 30 Jahren jedes Jahr 8.400 € Einsparungen komplett zu verpassen. Macht 30 × 8.400 € = 252.000 €, nicht überraschend die fehlende Differenz von den 20 × 8.400 € = 168.000 € zur 420.000 € (👇s.a. Abb. 1 weiter unten).

Warum also der ganze Hokus-Pokus? – Kommen wir zurück zu dem oben bereits erwähnten Abschreibungs-Vergleichsrechner (nur für eingeloggte Abonnenten).

Was dieser Ihnen noch zeigt: Den Barwert zum heutigen Tag all’ der Steuereinsparungen.

⚠️ Mit “Barwert” können Sie gar nichts anfangen? Ich arbeite an dem Betriebswirtschaftlichen 1×1 für Immobilieninvestoren. Dort erkläre ich Ihnen das bald genauer. Hier schon mal vorab:

Dazu schnell ein zweiter Begriff: Der Zeitwert von Geld. Einfach ausgedrückt: 100 € in der Hand heute sind mehr wert als die gleichen 100 € erst in einem Jahr. Warum? Weil die 100 € ab heute schon wieder Zinsen über ein Jahr ansammeln können – und das mindestens ganz risikofrei zur risikofreien Marktzinsrate, meint in Deutschland typischerweise den Zinssatz der 10-jährigen Bundesanleihe, heute irgendwo bei 2,56… %).

Wenn ich also in den ersten 20 Jahren die ganze Abschreibung steuerlich geltend mache und das Geld jeweils nur nehme und zu Marktzins anlege, bekommt es über die Restdauer bis zur 50-Jahres-Marke schon jede Menge Kinder. Der Kalkulator zeigt genau:

  • Mit 2 % Abschreibung über 50 Jahre ist diese zum heutigen Tag 250.301 € wert.

  • Mit 5 % Abschreibung über 20 Jahre sind es 335.046 €

Statt keinem Steuergewinn aus der naiven Kalkulation von oben gewinnen Sie also genau 84.745 €. Und das auf die Investition von 1 Mio. €, macht 8,5 % davon oder 33,9 % mehr im direkten Vergleich zwischen dem 2 % vs. 5 % Szenario (siehe Abb. 1).

Abbildung 1: Abschreibung von 2 % über 50 Jahre vs. 5 % über 20 Jahre

In jedem Fall ganz schön viel Geld.

8 Fazit: Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihr Mehrfamilienhaus?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten senkt Ihre Steuerbelastung erheblich, ob Kauf oder Neubau, und verschafft Ihnen frühzeitig zusätzlichen Cashflow der sich auszahlt. Besonders für ältere Immobilien lohnt sich die Investition in das Gutachten, da die höheren Abschreibungen in den ersten Jahren der Nutzung einen wichtigen finanziellen Vorteil bieten.

Es ist jedoch wichtig, rechtzeitig zu handeln, insbesondere angesichts der geplanten Änderungen im Jahressteuergesetz 2024. Ich werde berichten. Weitere Tipps zur steuerlichen Optimierung und dazu, wie Sie Steuern beim Mehrfamilienhaus absetzen können, finden Sie in meinem Artikel „Mehrfamilienhaus bauen oder sanieren und Steuern sparen“.