Rendite-Geheimnis: Wohnfläche optimieren

"Wer nicht in der Planung optimiert, verschenkt später bares Geld" - das zeigt der aktuelle Case von Stefan Stenzl (LiWood): Mit intelligentem Modulbau und Flächenoptimierung steigerte er die Rendite eines 350qm-Objekts um über 30%.

👋 Moin, lieber Leser! Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen oder sanieren will, und neben dem Experten-Case sehen wir uns diese Woche die Mietflächen-Optimierung im SYSTEM-CHECK auch noch ganz systematisch an.

-Marco

🦸🏻‍♂️ EXPERTEN-STORY

Vom Standardbau zur Rendite-Maschine: Der LiWood-Weg

Stefan Stenzl ist Head of Development bei LiWood, einem der führenden Anbieter für nachhaltigen Holzmodulbau. Mit innovativer Feldfabrik-Technologie hat das Unternehmen die Bauzeit von Mehrfamilienhäusern auf ein Drittel reduziert. Im Podcast mit Peter Burnickl zeigt er unter anderem in einem aktuelle Vorzeige-Case, worauf es ankommt:

Die Ausgangslage:

• 350 qm vermietbare Fläche

• Klassische Bauweise mit vielen Ineffizienzen

• Jahresmiete: 65.000€ (15,50€/qm)

• Standard-Grundrisse ohne Flächenoptimierung

Die Strategie: "Statt nur auf die Baukosten zu schauen, haben wir jeden Quadratmeter auf Effizienz analysiert", erklärt Stenzl. Der Plan:

1. Optimierung der Grundrisse durch modulares System

2. Reduzierung der Wandstärken durch innovative Holzbauweise

3. Minimierung von Installationsschächten

4. Flexible Raumaufteilung durch nicht-tragende Wände

Das Ergebnis nach Optimierung:

• Effektive Mietfläche: +8% durch optimierte Wandaufbauten

• Jahresmiete: 130.000€ (31€/qm)

• Bauzeit: 6 statt 18 Monate

• ROI: "Besser als jedes konventionelle Projekt"

Das Learning: "Die aktuelle Marktsituation zwingt uns, jeden Quadratmeter zu optimieren", sagt Stenzl. "Wer früh in der Planung ansetzt und moderne Bauweisen nutzt, kann selbst bei hohen Zinsen noch attraktive Renditen erzielen."

Zum kompletten Podcast >

Das spannende hier: Hochwertiger Holz-Modulbau ist in der Praxis noch nicht unbedingt preisgünstiger. Das Beispiel hier zeigt aber: Nicht nur Effizienz durch Vorfertigung, sondern auch weitere Optimierung in der Planung können Holz dennoch zu einem Preisvorteil verhelfen.

⚙️ SYSTEM-CHECK

Von der Berechnung zur Strategie: So optimieren Sie Ihre Mietfläche

[Fortsetzung meiner Serie zur Mietflächenoptimierung vom Januar]

Vor drei Wochen berichtete ich über das BGH-Urteil zu Türnischen. Heute zeige ich Ihnen, warum Sie als Bauherr die Mietflächenoptimierung selbst in die Hand nehmen müssen.

Warum es auch IHRE Aufgabe ist:

• Architekten planen, aber rechnen nicht in Mietfläche

• Banken bewerten Ihr Objekt nach Wohnfläche

• Jeder m² bedeutet 12-16€/Monat und mehr an Mieteinnahmen

• Spätere Korrekturen meist nicht mehr möglich

Die wirtschaftlich wichtigsten Hebel:

1. Wandaufbauten wirtschaftlich denken

   • 5cm Wandstärke = 0,25m² pro Raum (5m Wandlänge)
     Meine Rechnung dazu: 5cm weniger ➡️ 1667 € mehr Profit

   • Überdimensionierte Dämmung/Lärmschutz = verlorene Mietfläche

   • Rechtssicher: Optimierung VOR Baubeginn

2. Konstruktive Entscheidungen

   • Nicht tragende Wände: Trockenbau statt Massiv

   • Installationsschächte und Abstellräume = verlorene Mietfläche

   • Türnischen: Entweder vermeiden oder als Wohnwert gestalten

3. Kleine Details, große Wirkung

   • Stützen unter 0,1m² = keine Flächenminderung

   • Versetzbare statt feste Trennwände

   • Türöffnungen clever positionieren

Soweit einige wichtige Stichpunkt. Alle Details finden Sie in meinem kompletten Artikel:

➡️ Zu meinem komplette Leitfaden

🏗️ PROJEKT DER WOCHE

Vom Kirchenschiff zum Wohntraum: Lohnt sich die Umnutzung?

Der Trierer Projektentwickler Jan Eitel hat bereits drei Kirchen in Mehrfamilienhäuser umgewandelt. Was zunächst nach einem kreativen Investment klingt, entpuppt sich als wirtschaftliche Herausforderung: "Es ist deutlich teurer als Abriss und Neubau" und "bindet wahnsinnig viele Ressourcen". Für Privatinvestoren die klare Lehre: Solche Sonderprojekte sind eher "Liebhaberobjekte" als skalierbare Geschäftsmodelle. Bemerkenswert: Von Sozialwohnungen bis zu gehobenen Apartments ist dennoch alles möglich – wenn die Denkmalschutzbehörden mitspielen. Und vielleicht haben die Beteiligten auch einfach noch nicht kreativ genug nachgedacht. Wie bei der Keller-(Um)Nutzung aus der vorletzten Ausgabe gilt: Luxus verkauft sich. Luxusmarken basieren auf exklusiver Historie – und die ist bei einer Kirche definitiv gegeben.
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🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Deutschland hat gewählt: Was bedeutet das für MFH-Investoren?

Die Bundestagswahl lässt, wie wohl schon üblich, Fragen offen. Mit der CDU/CSU als stärkster Kraft (28,6%) und einer überraschend starken AfD (20,8%) steht das Land vor einer herausfordernden Regierungsbildung. Für Mehrfamilienhaus-Investoren ergeben sich gemäß Plänen von vor der Wahl folgende wahrscheinliche Szenarien.

Was kommt wahrscheinlich:

• Die von CDU/CSU propagierte Devise "Bauen, bauen, bauen" wird Priorität bekommen

• Entbürokratisierung bei Baugenehmigungen und vereinfachte Baustandards

• Stärkung des Eigentumsgedankens durch verbesserte Abschreibungen

• Auslaufende Mietpreisbremse wird voraussichtlich nicht verlängert

Was fällt voraussichtlich weg:

• Die von SPD und Grünen gewünschte Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse

• Die von der Linken geforderte bundesweite Mietendeckelung

• BSW und FDP sind an der 5%-Hürde gescheitert und haben damit keinen direkten Einfluss

Die Einschätzung: Für Bestandshalter sind das tendenziell positive Nachrichten - insbesondere die wahrscheinlich auslaufende Mietpreisbremse. Für Projektentwickler dürfte die angekündigte Entbürokratisierung interessant sein, wobei abzuwarten bleibt, wie schnell solche Maßnahmen umgesetzt werden können. Die große Unbekannte bleibt, ob die Union mit der SPD koalieren wird, was zu Kompromissen bei der Mietregulierung führen könnte. Größter Effekt wäre wohl ein Bürokratie-Abbau nach Vorbild USA. Den hierzulande zu erwarten wäre aber wohl unrealistisch - stattdessen dürften punktuelle Erleichterungen bei Genehmigungsverfahren und bei der steuerlichen Abschreibung kommen.

Konkreter Tipp: Für neue Projekte scheint es sich zu lohnen, die konkrete Ausgestaltung der neuen Förderprogramme abzuwarten. ABER, siehe letzte Ausgabe, wer smart ist, fängt jetzt an, wenn die guten Vorzeichen nur Insidern wie Ihnen offenbar sind.

📅 EVENTS

⌝ Zinshaus-Club Call zum ersten mal kostenlos für alle
26.2.2025, 18-20 Uhr, Stadtblick & BlitzFin, Kostenlose Mitgliedschaft (➡️ JOIN) und Anmeldung

🎓 Masterclass Essential – Community Call
1.3.2025, 10-11 Uhr, Pro Bauherr, Q&A zu Kurs und eigenem Projekt, Für Mitglieder

🤭 WITZ DER WOCHE

Ein Projektentwickler und ein Politiker treffen sich auf des Entwicklers Baugrundstück. Fragt der Entwickler: “Wie lange wird es dauern, bis wir hier eine klare Regulierung haben?” Antwortet der Politiker: “Nach der Wahl ist vor der Wahl!” 😵‍💫🤷‍♂️

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