Das Zins-Rätsel 2025: Warum günstigeres Geld teurer wird

Mit einer Mischung aus sehr aktueller Zinsanalyse – EZB senkt, Marktzins steigt trotzdem, die Stimmung aber noch viel mehr – und sehr langfristig gedachten Mieterstrom-Modellen lassen wir das dunkelste Quartal des Jahres hinter uns in der Hoffnung und positiven Erwartung, dass sich das auch auf den Wohnungsbau-Markt im Allgemeine überträgt.

👋 Moin, lieber Leser! Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

-Marco

🔥 MARKT-UPDATE

Zinsanstieg trotz EZB-Senkung: Das müssen Sie jetzt wissen

Überraschung am Zinsmarkt: Während die EZB den Leitzins auf 2,75% gesenkt hat (die fünfte Senkung seit Juni 2024), steigen die Bauzinsen zum Jahresstart. Das zeigen der aktuelle ImmoScout24 Zinskommentar vom Februar 2025 (auch auf YouTube).

Aktuelle Entwicklung der Bauzinsen:

• 5 Jahre: 3,51% (+0,11%)

• 10 Jahre: 3,45% (+0,10%)

• 15 Jahre: 3,63% (+0,07%)

Was bedeutet das für Sie?

• Die durchschnittliche Darlehenssumme erreicht mit 319.000€ einen neuen Höchststand

• Die monatliche Standardrate sinkt auf 1.350€ - der niedrigste Stand seit 2,5 Jahren

• Politische Unsicherheiten erhöhen die Risikoaufschläge: Was für Bauherren ein Risiko darstellt, bedeutet auch für Banken höhere Absicherungskosten

• Experten erwarten für 2025 eine Preissteigerung von 1-3% bei Wohnimmobilien, mit stärkerer Dynamik in Großstädten

Meine Einschätzung: Der Deutsche Hypo Immobilienklima-Index (siehe Breakout-Box unten) setzt seinen kontinuierlichen Anstieg seit dem historischen Tief von Dezember 2022 fort, aber die Diskrepanz zwischen EZB-Leitzins und Bauzinsen verdeutlicht die Verunsicherung am Markt. Die Zeit der automatischen Zinssenkungen scheint vorerst vorbei.

➡️ Praxis-Tipp: Beobachten Sie die Zinsentwicklung in den kommenden Wochen genau. Die jüngsten Anstiege um 10 Basispunkte zeigen, dass der Markt volatil bleibt.

🎯 IM FOKUS

Mieterstrom: Neue Dienstleister machen's einfach

Während viele MFH-Eigentümer vor der PV-Pflicht zurückschrecken, zeigt ein aktuelles Praxisbeispiel aus unserem Club: Mit den richtigen Partnern lässt sich ein Mieterstrom-Modell heute deutlich einfacher umsetzen als früher.

Aktuelle Praxiszahlen:

• 98 kW Peak PV-Anlage auf einem 13-Parteien-Haus

• Investitionskosten: 120.000 EUR

• Finanzierung: 4,2% Zinsen als Volltilger-Darlehen über 10 Jahre (regionale Volksbank)

• Mieterstrom-Verkauf: 26 ct/kWh

• Vollständige Refinanzierung durch Stromverkauf innerhalb der 10 Jahre

• Anschließend: Rund 10 Jahre zusätzliche Gewinne aus dem Betrieb

Der Game-Changer: Spezialisierte Dienstleister Neue Anbieter wie metergrid aus Stuttgart behaupten inzwischen zu übernehmen:

• Die komplette Anmeldung und Behördenkommunikation

• Datenmanagement und Verbrauchserfassung

• Professionelle Abrechnung mit den Mietern

• Sämtliche administrative Aufgaben

Vorteile für beide Seiten: 

Mieter:

• Günstigerer Strom (oft 10% unter Grundversorgung)

• Lokale, umweltfreundliche Energieversorgung

• Stabilere Preise, weniger Abhängigkeit von Marktschwankungen

Vermieter:

• Zusätzliche Einnahmequelle nach Refinanzierung

• Wertsteigerung der Immobilie

• Erfüllung gesetzlicher PV-Pflicht

• Meist problemlose Finanzierung durch Banken (unabhängig von der schwierigeren Hauptfinanzierung Ihres MFHs!)

Wichtig zu wissen:

• Möglicherweise eingeschränkte Wirtschaftlichkeit bei zusätzlichen Energieversorgungs-Möglichkeiten wie Fernwärme

• Mieterstromzuschlag nach EEG möglich (1,64-2,62 ct/kWh)

• Mieter dürfen nicht zur Teilnahme verpflichtet werden

• Verschiedene Modelle möglich: Von Vollversorgung bis Contracting

➡️ Zu meinem vollständigem Übersichts-Artikel

🏗️ PROJEKT DER WOCHE

Der Anti-Kelce: Keller smart statt luxuriös?

Während NFL-Star Travis Kelce im Super Bowl strauchelte (siehe P.S. ganz oben), baut er unter der Erde sein Traumhaus: Luxuriöse Untergeschosse mit Gym und Golf-Simulator sind in den USA der neue Trend der "Iceberg Houses".

Für MFH-Entwickler interessant: Statt Keller komplett wegzusparen, zeigt der EFH-US-Trend Potenzial für smarte Nutzungskonzepte - von der Gemeinschafts-Fitness bis zum Coworking-Space. Außerordentlicher Mehrwert statt Tiefgarage. Auch im Zinshaus mal eine Überlegung wert? Der Platz ist da.

➡️ Vertiefung folgt vielleicht bei Gelegenheit im Kontext der Tiefgarage 2.0

🏗️ KURZ & WICHTIG

⛺️ Tiny House von ContiTech (Update)
In der vorletzten Woche hatte ich in der neuen Kategorie “Produkt der Woche” von Conti’s Tiny-House als Rendite-Option berichtet. Dazu jetzt die offizieller Rückmeldung: Nach aktueller Evaluierungsphase ist der Markteintritt tatsächlich für Ende des Jahres geplant. Das zweite ContiHome sei in Kürze bei Amsterdam buchbar – zum Austesten.

🪵 Holzbau Akademie zu Ihrer Beruhigung
Die Koalition für Holzbau, Lobby-Organisation der Holzbau-Branche, ruft eine Akademie mit verschiedenen bezahlbaren (200 €+-) Seminaren ins Leben. Relevant für Sie als Mehrfamilienhaus-Bauherrin: Falls Holzbau eine Option für Sie ist, können einige der Fachquellen, z.B. zum Brandschutz, Sie dort informieren und beruhigen. Mehr >

📊 Zahlen & Fakten: Grundsteuer-Erhöhung
ImmoScout24-Umfrage zeigt: 73% der Eigentümer müssen mehr Grundsteuer zahlen, bei 30% verdoppelt sich der Betrag sogar. Die Steuer ist zu 100% als Betriebskosten umlegbar - 66% der Vermieter planen diese Weitergabe bereits. Ob das vom Gesetzgeber so verstanden und gewollt war? Mehr >

📊 Wohneigentum: Große Nachfrage, hohe Hürden
Aktuelle Forsa-Umfrage: 82% der 18-29-Jährigen wollen Eigentum erwerben, scheitern aber an Eigenkapital (48%) oder zu geringem Einkommen für die Kreditrate (40%). Interessant: 58% sehen Immobilien als beste Altersvorsorge - weit vor Aktien (16%) und Versicherungen (10%). Die Mehrheit fordert mehr staatliche Förderung, besonders bei Grunderwerbsteuer. Dennoch, der faktische Bedarf ist KEIN Signal für Bauträger (Wohnungsverkauf) sondern Zinshäusern (Vermietung). Mehr >

KARIKATUR DER WOCHE

“Mieter unter Strom”
by Künstlerische Intelligenz

Die Interpretation der Themen Mieterstrom und Mietwohnungs-Druck

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