Mitarbeiter-Wohnungen als doppeltes Erfolgsmodell

Preise für Neubauwohnungen drehen ins Plus (+0,4%), Mieten legen sogar +5,1% zu. Zeit für antizyklische Investments? Details dazu sowie Chancen im Mitarbeiterwohnen IM FOKUS dieser Ausgabe.

👋 Moin, lieber Leser! Neben den News freue ich mich, dass mit Peter Burnickl und Pro Bauherr nun ein weiterer Partner an Bord kommt, der Wurzeln in Richtung Stefan Scholz' Stadtblick Architekten ausgezeichnet ergänzt. Mehr dazu und auch zu exklusiven neuen Angeboten von Stadtblick ein anderes Mal...

Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.

-Marco

🔥 MARKT-UPDATE

Immobilienpreise stabilisieren sich - Mieten steigen weiter

Der gerade erschienene empirica-Immobilienpreisindex zeigt erstmals seit der Immobilienkrise eine Stabilisierung: Im Q4/2024 stiegen die Preise für Neubauwohnungen leicht um 0,4%, während Ein- und Zweifamilienhäuser mit +0,2% nahezu stabil blieben. Bemerkenswert: Die Mieten ziehen weiter spürbar an (+1,1% zum Vorquartal).

Was bedeutet das für Sie?

• Preisrückgänge scheinen gestoppt - das Vor-Krisen-Niveau bei Eigentumswohnungen ist wieder erreicht

• Besonders deutlich: Der Stadt-Land-Unterschied. Städtische ETW legen mit +0,6% stärker zu als ländliche (+0,3%)

• Die Mieten steigen ungebremst weiter: +5,1% zum Vorjahr sowohl in Stadt als auch Land

• München bleibt bei den Neubaumieten der teuerste Markt - schon mindestens das 21. Jahr in Folge, meint, seit Beginn der zitierten Datenerhebung

Meine Einschätzung: Die Daten zeigen eine klassische Bodenbildung. Die Preiskorrekturen der letzten 2 Jahre scheinen verdaut, während die robusten Mietsteigerungen die Rentabilität von Investments verbessern. Jetzt ist ein guter Zeitpunkt für antizyklische Investments - vorausgesetzt die Lage und das Objekt stimmen.

➡️ Handlungsempfehlung: Nutzen Sie die aktuelle Phase für Verhandlungen. Viele Verkäufer sind nach der langen Durststrecke kompromissbereit, während die stabilen Preise bereits eine Trendwende andeuten. Die steigenden Mieten bieten dabei einen gewissen Rendite-Puffer.

Bei Bestandsmieten hat übrigens Stuttgart München schon 2019 den Rang abgelaufen. Als unbedarfter Norddeutscher frage ich mich da, wie das mit dem Bild des sparsamen Schwaben übereinstimmt. Leben deshalb mittlerweile so viele Schwaben in Berlin? – Klären Sie mich gerne auf.

🎯 IM FOKUS

Mitarbeiterwohnen als Investment: Neue Chancen für Immobilien-Investoren

Eine aktuelle BBSR-Studie zeigt überraschende Zahlen: 675.000 Wohnungen halten deutsche Unternehmen für ihre Mitarbeiter vor - und fast ein Viertel davon entstanden durch Neubau. Das eröffnet Chancen für Investoren.

Denn die Situation spitzt sich zu: Während 2010 noch drei Arbeitslose auf eine offene Stelle kamen, sind es heute nur noch 0,8. Parallel steigen die Mieten und sinken die Baufertigungen. Für Unternehmen wird die Mitarbeiterwohnung zum entscheidenden Standortfaktor.

Das Beispiel einer süddeutschen Wäscherei zeigt die Dringlichkeit: Die Expansion von 40 auf 60 Mitarbeiter scheitert nicht an fehlenden Aufträgen - sondern an fehlendem Wohnraum für die dringend benötigten Fachkräfte.

Für Investoren eröffnen sich drei vielversprechende Wege:

1. Direktinvestition mit Unternehmensbindung

• Nettokaltmieten zwischen 8,79€/m² und 12,72€/m² möglich

• Steuervorteile seit 2020/21

• Planbare Auslastung durch Unternehmenspartner

2. Kooperationsmodelle auf Firmengrundstücken

• Unternehmen stellen Grundstücke

• Fördermöglichkeiten durch Kommune/Land

• Mischkonzepte mit freier Vermietung

3. Spezialisierung auf internationale Fachkräfte

• Wachsender Bedarf durch Fachkräftemangel

• Wohnung oft Voraussetzung für Visa

• Höhere Renditen durch temporäre Vermietung

➡️ Fazit für Investoren: Das Segment bietet interessante Perspektiven für B-Standorte. Erfolgsfaktoren sind professionelles Management, flexible Nutzungskonzepte und realistische Renditeerwartungen. Der ausführliche Artikel betrachtet auch Wirtschaftlichkeit und rechtliche Details.

➡️ Zu meinem vollständigem Artikel und Studie

🏗️ PROJEKT DER WOCHE

Wenn selbst der Staat zum Bauherrn wird...

Diese Woche haben wir bewusst kein klassisches Bauprojekt im Fokus - denn die Realität zeigt: Es wird kaum noch Berichtenswertes gebaut. Stattdessen werfen wir einen Blick auf ein besonderes "Projekt":

Die neue Landeswohnungsgesellschaft Niedersachsen will 2025 rund 700 Wohnungen auf den Weg bringen. Das Besondere: Mit 100 Mio. € Startkapital ausgestattet, übernimmt der Staat hier aktiv die Rolle des Projektentwicklers. Die ersten drei Projekte mit 185 Wohnungen sollen bis April starten.

Markteinschätzung:

• Große Entwickler stoppen Projekte wegen mangelnder Rendite

• Kommunale Unternehmen fokussieren sich auf Bestandssanierung

• Parallel sinkt die Zahl der Sozialwohnungen dramatisch (von 85.000 in 2016 auf nur noch 50.000 in 2024)

Fazit: Die Initiative zeigt die Dramatik am Markt - wenn selbst mit staatlicher Unterstützung nur 700 Wohnungen pro Jahr möglich sind, während allein in Niedersachsen, zumindest nach Einschätzung-im-Eigeninteresse des Bündnisses Soziales Wohnen, 100.000 Sozialwohnungen fehlen.

➡️ Eine ähnliche Entwicklung zeichnet sich auch in anderen Bundesländern ab. Für private Investoren bedeutet das: Die Knappheit wird sich weiter verschärfen. Der Bedarf bleibt. Denn die staatliche Geschwindigkeit bei Bauvorhaben wie dem Berliner Flughafen lässt auf wenig neue Konkurrenz schließen.

🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Großinsolvenzen: +30% in 2024
Die Insolvenzen von Großunternehmen (>10 Mio. EUR Umsatz) stiegen 2024 um 31% auf 364 Fälle. Für 2025 prognostiziert FalkenSteg-Partner Jonas Eckhardt einen weiteren Anstieg um bis zu 25%. Betroffen sind vor allem Automobilzulieferer, Metallwarenhersteller und der Bausektor. Ein Warnschuss auch für unser Fokusthema Mitarbeiterwohnen: Viele Unternehmen werden in diesem Umfeld nicht selbst in Immobilien investieren. Mehr >

💡 Meine Investment-Hypothese: Externe MFH-Investoren gefragt
Die wachsende Unsicherheit durch Großinsolvenzen könnte einen interessanten Trend verstärken: Statt selbst zu bauen, dürften gesunde Unternehmen verstärkt die Zusammenarbeit mit externen Investoren für Mitarbeiterwohnungen suchen. Eigenkapital-Schonung und Flexibilität wird zum entscheidenden Faktor, so meine Einschätzung. Unternehmen werden bereit sein, für schlüsselfertige Lösungen mit anständigem Management auch höhere Mieten zu zahlen – so meine Hypothese. Eine spannende Perspektive für private MFH-Investoren, die ich in den nächsten Monaten weiter beobachten werden.

🏚️ Immobilien-Insolvenzen: Dramatischer Anstieg
Mehr zum Insolvenz-Kontext: Die Zahl der Insolvenzen bei größeren Immobilien-Unternehmen hat sich 2024 mehr als verdoppelt (+106%). Besonders hart traf es den Innenausbau mit einer Verdreifachung der Fälle. Branchenexperte Alpers warnt: "Wer vor 10 Jahren für 100 gekauft hat, bekommt jetzt vielleicht noch 60-70." Seine Prognose für 2025: weitere 50% Anstieg bei Insolvenzen. Erwartung speziell für Wohnimmobilien: “Hohe Nachfrage in den Top-7-Städten und deren Umland, während ländliche Regionen mit Problemen zu kämpfen haben könnten.” Mehr >

Negatives oder positives Signal? – Es bleiben nur solide Unternehmen übrig, und die suchen sicher noch auf längere Zeit IHR Mehrfamilienhaus-Projekt als willkommenen Auftrag. Gute Voraussetzungen für Sie 👍

📅 EVENTS

Griesbeck et al. (Panel): 2150 nachhaltige Wohnungen für München
23.1.2025, 8-9 Uhr, Builtworld, Kostenlose Anmeldung
Es geht um Best Practice Quartier Fürstenried West – das absolute Gegenteil Ihres typischen Mehrfamilienhaus-Projekts und gerade deshalb vielleicht eine Horizonterweiterung?

🤭 MEME DER WOCHE

Niedersachsen baut Wohnungen. Ohne Worte.

📚 ZUM THEMA

Die Top 10 Städte für Immobilien-Investoren
Mehrfamilienhaus-Erfolgs-Geheimnisse eines Hidden Champion
Mehrfamilienhaus Steuern sparen mit Restnutzungsdauer-Gutachten
Immobilien-Abschreibung 2025: Die Komplettübersicht