"Ich bin KEIN Baufachmann - und genau das ist mein Erfolgsrezept"

Inhaltsübersicht

• 1 Das Erfolgsmodell: Wie Hoffmann Investoren einbi …

• 2 "Komplett vergeben statt selbst machen" - Das Pr …

• 3 Hartes Durchgreifen statt Small Talk - Der Umgan …

• 4 Marktstrategie: Diese Segmente lohnen sich wirkl …

• 5 Fazit: Die 5 wichtigsten Learnings für private M …

Ein exklusiver Einblick in die Strategien eines erfolgreichen Münchner Projektentwickler unter dem Radar der ganz Großen: Robert Hoffmann hat ohne klassische Bauausbildung eine andere Art von Immobilienimperium aufgebaut. Seine unkonventionellen Methoden und klaren Prinzipien machen ihn besonders für private MFH-Investoren interessant. Einziger großer Vorteil: Der Vater hat es vorgemacht. Hier sind seine wichtigsten Learnings.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

• Innovative Investoren-Modelle statt klassischer Finanzierung

• Klare Fokussierung auf profitable Marktsegmente

• Konsequentes Outsourcing statt Eigenleistung

• Hartes Durchgreifen bei Behörden und Nachbarn

• Präzise Kostenkontrolle als Schlüssel zum Erfolg

Quelle

Aus einem Podcast zwischen Dr. Peter Burnickl (Pro Bauherr) und Robert Hoffmann (Driver39):

• Zum Podcast auf YouTube

• Robert Hofmann: Unternehmer, Immobilienentwickler & Speaker (LinkedIn, Instagram, Webseite)

• Dr. Peter Burnickl: Unternehmer, Baukostenprofi, Mehrfamilienhaus-Coach (LinkedIn, Instagram, Webseite, 👉 Mehrfamilienhaus einfach bauen)

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1 Das Erfolgsmodell: Wie Hoffmann Investoren einbindet

"Wer kein eigenes Geld mitbringt, muss etwas anderes liefern", erklärt Hoffmann sein Grundprinzip. Nach Jahren der Entwicklung hat er ein einzigartiges Investorenmodell geschaffen, das sowohl für die Geldgeber als auch für ihn als Projektentwickler funktioniert.

Der Sweet Spot: 2 Millionen Euro Marge

Durch "Trial and Error" hat Hoffmann die ideale Projektgröße identifiziert: Projekte, die etwa 2 Millionen Euro Marge abwerfen. "Da ist eigentlich sogar noch mehr möglich, wenn man keine Fehler macht", ergänzt er. Diese Größenordnung ermöglicht es ihm, seine Projekte zuverlässig zu finanzieren und gleichzeitig überschaubar zu halten.

Das innovative KG-Modell

Statt klassischer Finanzierung setzt Hoffmann auf ein eigens entwickeltes Kommanditgesellschafts-Modell:

• 3-5 Investoren pro Projekt

• Mindestinvestment: 200.000 EUR

• Investoren werden zu 100% Eigentümer der Projektgesellschaft

• Hoffmann bleibt nur Komplementär (Geschäftsführung)

• Keine festen Zinsen, sondern Gewinnbeteiligung

• Persönliche Bürgschaften als "Skin in the Game"

Clever: Das Sicherheitskonzept

Besonders raffiniert: Das Investorengeld wird nicht direkt ausgegeben, sondern nur an die finanzierende Bank verpfändet. "Das ist der Königsweg", betont Hoffmann. "Das Geld kommt gar nicht auf die Gesellschaft rein. Viele Banken wollen natürlich Working Capital haben, aber für uns alle ist es wichtiger, dass das Kapital wieder zurückkommen kann."

Warum 200.000 EUR Mindestinvestment?

"Du darfst niemals Geschäfte machen mit Leuten, die nur 50.000 oder darunter investieren", warnt Hoffmann. Der Grund: Diese Investoren brauchen das Geld oft selbst für eigene Projekte wie den Hausbau. "Du zerstörst Lebensträume, wenn du das nicht schaffst." Seine Zielgruppe: Unternehmer, die bewusst Risiko eingehen und das Geld nicht kurzfristig benötigen.

Lernen aus Fehlern

"Am Anfang haben wir die Leute über sehr schlechte gesellschaftsrechtliche Modelle eingebunden, GmbHs reingetan. Das war nicht gut", gibt Hoffmann zu. Auch Versuche mit Festzinsen scheiterten: "Würde ich auch niemals mehr machen." Der Grund: Projekte dauern oft doppelt so lange wie geplant, dann laufen die Zinsen weg.

Die Erfolgsfaktoren des Modells

1. Transparenz: Investoren sind echte Eigentümer

2. Sicherheit: Kapital wird nur verpfändet

3. Flexibilität: Keine festen Zinsversprechen

4. Schnelligkeit: Kapital kann früh zurückfließen

5. Nachhaltigkeit: Nur finanzkräftige Investoren

2 "Komplett vergeben statt selbst machen" - Das Projektmanagement-Prinzip

"Du musst die Budgets kennen und durchsetzen und kontrollieren. Das ist deine Aufgabe. Ansonsten können die Leute alles machen", fasst Hoffmann seine Management-Philosophie zusammen. Ein radikaler Ansatz, der sich bewährt hat.

Die Kunst der kompletten Vergabe

Hoffmann hat weder eine Bauausbildung noch technisches Know-how - und sieht darin einen Vorteil: "Sobald man etwas selber macht, limitiert man sich in den Möglichkeiten." Stattdessen vergibt er konsequent alle Leistungen:

• Planung an mittelgroße Architekturbüros (10-20 Mitarbeiter)

• Alle Gewerke einzeln vergeben statt Generalunternehmer

• Separate Projektgesellschaft als GU für Handwerkersicherungs-Hypotheken

• Klare Budgetvorgaben für jeden Dienstleister

Die richtige Größe macht's

"Für den Bauherrn sehr groß, für den Bauunternehmer sehr klein - das ist ein ungleiches Kräfteverhältnis", warnt Hoffmann. Seine Lösung: Partner in der passenden Größenordnung suchen.

• Architekturbüros: 10-20 Mitarbeiter ideal

• Nicht zu kleine Einzelunternehmer

• Nicht zu große Generalunternehmer

• "Du brauchst jemanden, für den dein Projekt relevant ist"

Vergabestrategie: Preise vorgeben statt verhandeln

Hoffmanns ungewöhnlicher Ansatz bei Vergaben:

1. Marktpreise genau recherchieren

2. Klares Budget pro Gewerk definieren

3. Leistungsverzeichnis erstellen (nicht zu komplex)

4. Dem Handwerker direkt den Preis nennen

5. "Wir haben alle keine Zeit zu verschwenden"

Einzelvergabe statt Generalunternehmer

"Wir haben alles in Einzelgewerken verteilt, weil wir einfach kein großes Klumpenrisiko haben wollen", erklärt Hoffmann. Ein GU bietet zwar Kostenvorteile, aber:

• Höheres Ausfallrisiko

• Weniger Kontrolle über Qualität

• Schwierigere Nachsteuerung

• Teurere Änderungen

Projekt-Controlling als Kernkompetenz

Das Erfolgsrezept liegt im stringenten Controlling:

• Tägliche Baustellenkontrolle

• Ständiger Kontakt zu allen Beteiligten

• Sofortiges Eingreifen bei Verzögerungen

• "Du musst die Leute auf der Kurzwahl haben"

• "Warum steht das Gerüst noch da, warum ist der Kran noch da?"

Die größten Fehlerquellen

Aus Hoffmanns Erfahrung sind dies die kritischsten Punkte:

• Zu spätes Eingreifen bei Verzögerungen

• Zu komplexe Leistungsverzeichnisse

• Falsche Partnergröße gewählt

• Zu viel selbst machen wollen

• Unklare Preisvorgaben

3 Hartes Durchgreifen statt Small Talk - Der Umgang mit Behörden & Co.

"Wir haben absolute Rechtssicherheit in Deutschland. Wenn du ein Grundstück kaufst und gut bewertest, ist das dein Recht. Und du wirst dieses Recht durchsetzen", betont Hoffmann. Seine Erfahrung: Nur wer konsequent handelt, kommt zum Ziel.

Keine Zeit für Diplomatie

Hoffmanns erste große Lektion: "Am Anfang haben wir versucht, uns vorzustellen und Nachbarn kennenzulernen. Können wir alles vergessen. Haben wir alles gelassen." Seine Gründe:

• Kein erkennbarer Vorteil durch "gute Beziehungen"

• Zu viel verlorene Zeit

• Unklare Entwicklung der Beziehungen

• "Man weiß nicht, mit wem man spricht"

Die Behördenstrategie

Bei Verzögerungen und Problemen mit Behörden gilt für Hoffmann:

1. Sofort mit Anwalt agieren

2. Konsequent Fristen durchsetzen

3. Bei Bedarf höhere Ebenen einschalten

4. "Der Lauteste wird als Erster bedient"

Der richtige Anwalt macht's

"Man lernt gute Anwälte kennen, weil man gegen sie verloren hat", schmunzelt Hoffmann. Seine Empfehlungen:

• Anwalt von Anfang an einbinden

• Nicht erst bei Problemen aktiv werden

• Bereit sein, Beschwerden einzureichen

• "In der Sache absolut bestimmt sein"

Umgang mit Nachbarschaftsklagen

Hoffmanns Erfahrung nach sind Nachbarschaftsklagen fast unvermeidlich. Seine Strategie:

• Schnell Fakten schaffen

• Nicht von Anwaltsschreiben einschüchtern lassen

• Bei Bedarf schneller bauen

• "Man muss die Leute einfach niederbügeln"

Die größten Zeitfresser

Diese Faktoren verzögern Projekte am häufigsten:

• Behördliche Untätigkeit

• Nachbarschaftseinsprüche

• Überlange Genehmigungsprozesse

• Unklare Zuständigkeiten

Rechtssicherheit als Standortvorteil

"In unserer Projektgröße sind wir so kleine Lichter, dass es nicht politisch wird", erklärt Hoffmann. Vorteile des deutschen Marktes:

• Klare rechtliche Rahmenbedingungen

• Durchsetzbare Baurechte

• Berechenbare Prozesse

• Funktionierender Rechtsweg

Learnings für Investoren

Die wichtigsten Erkenntnisse für andere Bauherren:

1. Von Anfang an rechtliche Expertise einbinden

2. Keine Zeit mit "Beziehungspflege" verschwenden

3. Konsequent und schnell handeln

4. Bei Widerstand sofort eskalieren

5. Nicht von Klagen einschüchtern lassen

4 Marktstrategie: Diese Segmente lohnen sich wirklich

"Das mittlere Preissegment ist tot", urteilt Hoffmann klar. Seine Marktanalyse zeigt zwei profitable Extreme - und eine problematische Mitte.

Die profitable Polarisierung

Hoffmann sieht zwei klar profitable Marktsegmente:

1. Micro-Apartments: 30-40m²

   • Ideal für Kapitalanleger

   • Profitiert von Neubau-AfA

   • Hohe Quadratmeterpreise realisierbar

   • Stabile Vermietbarkeit

2. Große Wohnungen: ab 90-120m²

   • Zahlungskräftige Zielgruppe

   • "M-Generation hat ohne Ende Geld"

   • Jedes Jahr mehr Nachfrage

   • "Warum sollen die eine 70m²-Wohnung kaufen, wenn 120m² schön ist?"

⚠️ Hoffmann spricht hier aber für das Bauträger-Geschäft: Dabei geht es um den Wohnungsverkauf. Der Mehrfamilienhaus-Bau zur Vermietung (Zinshaus-Bau) ist davon nicht ganz losgelößt aber doch anders.

Die kritische Mitte

Der Markt für klassische Familienwohnungen bricht ein:

• Segment: 40-90m²

• Zielgruppe kann Finanzierung nicht mehr stemmen

• "Diese Leute haben langfristig kein Geld mehr"

• Einkommen reicht für aktuelle Preise nicht

• "In dieses Segment würde ich nicht mehr reingehen"

Neubau statt Sanierung

"Ich habe als Unternehmensberater zu viel Elend erlebt", begründet Hoffmann seine klare Präferenz für Neubau:

• Keine versteckten Probleme

• Klare Kalkulation möglich

• Moderne Wohnungsgrößen

• Bessere Vermietbarkeit

• "50 Jahre alte Häuser sind für den aktuellen Markt nicht geschaffen"

In anderen Worten: "Wenn man ehrlich ist und Luxus-Sanierung macht, darauf läuft es ja meistens [darauf] hinaus, dann muss man den Kunden ehrlich sagen, dass eben nicht Luxus rauskommt. Und das macht man aber nicht."

Die aktuelle Marktsituation

Hoffmanns Einschätzung der aktuellen Lage:

• Vorverkaufsquoten von 50-70%, wie sie die Banken gerne fordern, sind kaum erfüllbar

• Trend zu Bestandsfinanzierung

• Vermarktung erst nach Rohbau sinnvoll

• Vermietung statt Verkauf als Option

• "Die jetzigen Kunden wissen noch nicht, dass sie eine Wohnung kaufen möchten"

Vertriebsstrategie neu denken

Hoffmanns Ansatz für die aktuelle Marktsituation:

• Keine externen Vertriebe (11-12% Provision)

• Kein Verkaufsdruck durch Bestandsfinanzierung

• Systematischer Aufbau von Eigenvertrieb

• Fokus auf Kapitalanleger

• "Man muss Zeit haben"

Meint: Projekt erst mit den eigenen Mitteln fertig bauen, dann die Wohnungen zu einem höheren Preis an Käufer verkaufen, die erst durch Sicherheit und Attraktivität des fertigen Objekts wirklich angezogen werden.

⚠️ Das funktioniert natürlich nur in einem Markt, in dem der Bedarf auch gesichert ist. Herr Hoffmann ist da in München natürlich verwöhnt.

Preisliche Orientierung

Aktuelle Preiserwartungen in München:

• Landkreise: 10-10,5k €/m²

• München Stadt: 11-11,5k €/m²

• "Das ist aber zu wenig, um wirklich abheben zu können"

• Bei Fertigstellung deutlich höhere Preise möglich

Zukunftsprognose

Hoffmanns Einschätzung der Marktentwicklung:

1. Neubau-AfA treibt Micro-Apartment-Boom

2. Mittleres Segment bleibt schwach

3. Luxussegment wächst weiter

4. Bestandsfinanzierung wird wichtiger

5. "Wer kleine Einheiten baut, mit allen Zertifizierungen, das wird boomen"

5 Fazit: Die 5 wichtigsten Learnings für private MFH-Investoren

Robert Hoffmann ist kein klassischer MFH-Bauherr, sondern erfolgreicher Bauträger - er entwickelt und verkauft Mehrfamilienhäuser professionell. Seine Projekte mit 2 Millionen Euro Marge sind damit deutlich größer als das typische erste oder zweite Mehrfamilienhaus eines privaten Investors und das Modell, einzelne Wohnungen verkaufen statt alle im Bestand zu halten und zu vermieten, ist anders und komplizierter.

Dennoch sind seine Erkenntnisse auch für private MFH-Bauherren wertvoll - wenn man sie richtig einordnet:

Die wichtigsten Learnings für private MFH-Investoren

1. Profis an Bord holen

   • Hoffmanns Erfolg basiert auf professionellen Partnern

   • Für private Bauherren noch wichtiger: Erfahrene Berater von Anfang an einbinden

   • Tipp: Lieber Budget in gute Beratung investieren als später Lehrgeld zahlen

2. Klare Budgets setzen

   • Auch ohne Bau-Know-how kann man Kosten kontrollieren

   • Preise recherchieren und vorgeben

   • Budgets pro Gewerk definieren und durchsetzen

3. Rechtliche Absicherung ernst nehmen

   • Frühzeitig Anwalt einbinden

   • Bei Problemen konsequent handeln

   • Keine falschen Kompromisse bei Nachbarschaft/Behörden

4. Marktsegmente sorgfältig prüfen

   • Kleine Einheiten (30-40m²) oder große (>90m²) bevorzugen

   • Mittleres Segment (40-90m²) meiden

   • Neubau hat klare Vorteile gegenüber Sanierung

5. Professionelle Unterstützung suchen

   • Bauträger-Niveau ist ohne Experten nicht erreichbar

   • Aber: Von Profis lernen und deren Expertise nutzen lohnt immer

Der richtige Weg zum ersten MFH

Hoffmanns radikaler Ansatz - alles vergeben, hart durchgreifen, große Investoren einbinden - funktioniert für sein Geschäftsmodell als Bauträger perfekt. Für private MFH-Investoren empfiehlt sich ein angepasster Weg:

1. Kleiner starten (4-8 Einheiten)

2. Erfahrene Berater einbinden

3. Von Profi-Methoden lernen

4. Schrittweise wachsen

Sie möchten mehr über den Weg zum ersten MFH erfahren? Im nächsten, kostenlosen Live-Webinar von Zinshaus-Investor-Partner Pro Bauherr zeigt Peter Burnickl, wie private Investoren erfolgreich ins erste MFH starten - auch ohne Millionenbudget.

DISCLAIMER: Keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Aussagen kommen aus dem Podcast. Keine Gewähr für deren Richtigkeit.