Der Mehrfamilienhaus-Sweetspot 🍭

Wer sein Mehrfamilienhaus falsch plant, verschenkt jedes Jahr zehntausende Euro. Doch es gibt eine Methode, mit der Sie das wahre Potenzial Ihrer Immobilie freilegen.

👋 Moin lieber Leser! Dies ist Der Zinshaus-Investor, der Newsletter für Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen oder sanieren will. Heute mit einem Gast-System-Check von Peter Burnickl, Bauherren-Berater und erfahrener Projektentwickler.

-Marco & Peter

⚙️ SYSTEM-CHECK

So findest du den Sweetspot deiner Immobilie

Viele Architekten beginnen mit dem Baurecht. Doch das kann dich in eine Sackgasse führen. Erfolgreiche Investoren gehen anders vor: Sie finden zuerst den wirtschaftlichen Sweetspot – und optimieren dann das Baurecht.

❌ Typischer Fehler:

• Architekten prüfen Baurecht und technische Vorgaben

• Dann wird das Gebäude entworfen

• Erst am Ende wird die Wirtschaftlichkeit geprüft

Folge: Projekte, die zwar baurechtlich möglich sind, aber finanziell nicht optimal!

✅ Die bessere Strategie:

1️⃣ Marktanalyse: Welche Wohnungsgrößen und Mieten funktionieren wirklich

2️⃣ Wirtschaftlichkeits-Check: Kleine Wohnungen = höhere Miete/m², aber auch höhere Baukosten. Wo liegt der Rendite-Sweetspot?

3️⃣ Baurecht maximal ausnutzen: Spezialisten hinzuziehen, um Stellplatztricks und kreative Lösungen zu finden.

4️⃣ Iterativ optimieren: Anpassung des Wohnungs-Mixes, um die Anzahl der Einheiten zu steigern.

Praxisbeispiel: Folgendermaßen kann eine Vergleichstabelle aussehen. Trotz höherer Baukosten schlagen kleine Wohnungen die großen.

Natürlich

• lassen sich nicht immer alle Werte vorab exakt bestimmen,

• die Gesamt-Wohnfläche wird typischerweise etwas mit der Anzahl an Wohnungen variieren und in der Regel

• werden die Baukosten vielleicht nicht gar so weit auseinanderliegen.

Konzeptionell stimmt das Beispiel aber.

Mehr dazu in meinem ➡️ kompletten Blog-Post, der übrigens aus unserem Community-Call für Masterclass-Teilnehmer entstanden ist, wo mich Teilnehmer genau dazu gefragt haben.

-Peter Burnickl

🏗️ KURZ & WICHTIG

📈 Marktzinsen steigen trotz EZB-Zinssenkung – langfristig?
Das Handelsblatt berichtet 🔒: Trotz EZB-Zinssenkung steigen Bauzinsen deutlich - ING erhöhte ihre Konditionen um 0,5 Prozentpunkte, historisch wohl erstmalig innerhalb eines Tages. Bei MFH-Projekten bedeutet das pro 1 Mio. Euro Finanzierungsvolumen etwa 300 € Mehrkosten monatlich (~20 m² bei 15 € Nettokaltmiete). Experten raten: Angebote für geplante MFH-Projekte jetzt sichern, statt auf weitere Zinssenkungen zu spekulieren. Prognose: Bauzinsen pendeln sich 2025 bei 3,5-4,0% ein. – Grund: Die Schuldenpläne der möglichen neuen Bundesregierung, die Ihren Schatten damit weit voraus werfen. Ob das die Infrastrukturförderung wieder neutralisiert oder sogar umkehrt? 🤷‍♂️

🛑 Mietpreisbremse bleibt wider die Anzeichen vor der Wahl
Die anstehende Große Koalition will die Mietpreisbremse um zwei weitere Jahre verlängern 🔒; wider die politischen Prognosen aus Ende 2024. Doch was bringt sie wirklich? Während der Mieterbund warnt, dass „17 Euro pro Quadratmeter das neue Normal“ werden könnten, sehen Eigentümerverbände die Regelung als reinen Populismus ohne Effekt. Für Sie als Mehrfamilienhaus-Bauherrin wichtig:

📌 Neubauten ab 2014 bleiben ausgenommen – ein Anreiz, statt zu kaufen lieber zu bauen.
📌 Wer neu vermietet, muss Mietspiegel und Modernisierungsmöglichkeiten genau prüfen
📌 Auch möbliertes Wohnen ist nicht ausgenommen – eine mögliche Lücke: die Möblierung kann separat abgerechnet werden

Das Mietniveau ist in jedem Fall wichtig(st)er Teil Ihrer Sweetspot-Analyse (s.o.)

🏗️ 100 Jahre alte Lösung für den Wohnungsbau?
Während Deutschland über fehlenden Wohnraum klagt, rückt ein fast vergessenes Modell laut einem Architekten-Interview auf rbb24.de wieder in den Fokus: Der gemeinnützige Wohnungsbau. In den 1920ern schufen Gewerkschaften mit der Gehag Tausende bezahlbare Wohnungen – ganz ohne staatliche Milliardensubventionen.

🔹 Die Idee: Viele Akteure (Gewerkschaften, Krankenkassen, Genossenschaften) investieren gemeinsam, um nachhaltigen Wohnraum zu schaffen.
🔹 Die Realität heute: Das Modell wurde in den 80ern abgeschafft, Berlin verkaufte seine Gehag-Anteile 2007 – heute gehört sie zur privaten Vonovia.
🔹 Die Frage: Wird die 2024 neu eingeführte Wohnungsgemeinnützigkeit diese Idee wiederbeleben oder bleibt sie ein leeres Versprechen?

Relevanz für Mehrfamilienhaus-Bauherren?

📌 Gemeinnützigkeit bedeutet Steuervorteile – aber nur für bestimmte Akteure.
📌 Baugruppen & Genossenschaften könnten profitieren – Einzelinvestoren kaum.
📌 Fördermittel im Blick behalten: Welche Modelle tatsächlich finanzierbar sind, zeigt sich erst in der Praxis.

📅 EVENTS

⌝ Zinshaus-Club Call kostenlos für alle ernsthaften Teilnehmer
26.3.2025, 18-20 Uhr, Stadtblick & BlitzFin, Kostenlose Mitgliedschaft und Anmeldung

🎓 Masterclass Essential – Community Call
21.3.2025, 8:30-9:30 Uhr, Pro Bauherr, Q&A zu Kurs und eigenem Projekt, Für Mitglieder

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