Wohnflächenberechnung beim Mehrfamilienhaus: Ein Strategischer Leitfaden für Bauherren

Inhaltsübersicht

• 1 Einleitung: Warum jeder Quadratzentimeter zählt

• 2 Die rechtlichen Grundlagen verstehen

  • Zwei zentrale Normen

  • Die wichtigsten Grundregeln der WoFlV

  • Die 10%-Regel als kritische Marke

• 3 Was zählt zur Wohnfläche? Die Details entscheide …

  • Standardflächen im Überblick

  • Sonderflächen clever nutzen

    • Kellerräume

    • Balkone und Terrassen

    • Wintergärten

    • Dachgeschosse

  • Kritische Details beachten

    • Säulen und Stützen

    • Türnischen

    • Treppen in Maisonetten

• 4 Optimierungspotenziale für Bauherren

  • Planungsphase

  • Bauphase

  • Nach Fertigstellung

• 5 Rechtliche und ethische Grenzen

  • Verschiedene Berechnungsmethoden legal nutzen

  • Best Practices für rechtssichere Optimierung

• 6 Fazit

1 Einleitung: Warum jeder Quadratzentimeter zählt

Ein aktuelles BGH-Urteil (27.09.2023, VIII ZR 117/22) zeigt exemplarisch, wie entscheidend selbst kleinste Details bei der Wohnflächenberechnung sein können: Zwei Türnischen von je 0,10 m² waren das Zünglein an der Waage in einem Rechtsstreit über die korrekte Wohnfläche.

Die Vermieterin hatte "ca. 48 m²" im Mietvertrag angegeben, der Sachverständige ermittelte 43,38 m². Nur durch die Anrechnung der Türnischen – die der BGH in diesem Fall als wohnwerterhöhend einstufte – blieb die Abweichung unter der kritischen 10%-Marke. So bereits berichtet in der Januar 28-Ausgabe des Newsletters.

Diese Entscheidung verdeutlicht: Die Wohnflächenberechnung ist kein theoretisches Konstrukt, sondern hat direkte Auswirkungen auf Ihre Investition:

• Finanzierung: Banken bewerten Ihr Objekt maßgeblich nach der Wohnfläche

• Ertrag: Jeder Quadratmeter generiert Mieteinnahmen

• Nebenkosten: Die Verteilung basiert auf den Wohnflächen

• Steuern: Die Grundsteuer orientiert sich an der Wohnfläche

• Verkaufswert: Der Quadratmeterpreis ist zentrale Bewertungskennzahl

Als Bauherr eines Mehrfamilienhauses müssen Sie die Grundlagen und Optimierungsmöglichkeiten der Wohnflächenberechnung kennen – nicht um Flächen zu "erschleichen", sondern um legal das Maximum aus Ihrer Investition herauszuholen.

2 Die rechtlichen Grundlagen verstehen

Zwei zentrale Normen

Im deutschen Recht existieren zwei maßgebliche Standards für die Flächenberechnung:

1. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV)

   • Gilt seit 2004

   • Standard für Wohnraum

   • Höchste Rechtssicherheit bei Vermietung

   • Detaillierte Regelungen für Wohnnutzung

2. DIN 277

   • Ursprünglich für Nutzflächen konzipiert

   • Umfassendere Flächendefinition

   • Oft größere Gesamtflächen

   • Weniger Rechtssicherheit bei Vermietung

Die wichtigsten Grundregeln der WoFlV

Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich:

• Räume mit voller Höhe (≥2m): 100%

• Räume mit eingeschränkter Höhe (1-2m): 50%

• Balkone/Terrassen: 25-50%

• Beheizte Wintergärten: 100%

• Unbeheizte Wintergärten: 50%

Nicht zur Wohnfläche zählen:

• Räume unter 1m Höhe

• Treppen mit mehr als 3 Stufen

• Schornsteine und Pfeiler >0,1m²

• Unbeheizte Kellerräume

• Gemeinschaftsflächen

Die 10%-Regel als kritische Marke

Eine zentrale Rechtsprechung besagt: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein Mangel vor. Dies berechtigt zu:

• Mietminderung

• Rückforderung überzahlter Miete

• Ggf. außerordentlicher Kündigung

Praxis-Tipp: Verwenden Sie im Mietvertrag präzise Flächenangaben statt "ca."-Angaben. Eine exakte Vermessung ist günstiger als spätere Rechtsstreitigkeiten.

3 Was zählt zur Wohnfläche? Die Details entscheiden

Standardflächen im Überblick

Folgende Räume werden grundsätzlich zu 100% als Wohnfläche angerechnet:

• Wohn- und Schlafzimmer

• Küchen und Bäder

• Flure (innerhalb der Wohnung)

• Büro- und Arbeitszimmer

• Ankleiden (mit ausreichender Größe)

Sonderflächen clever nutzen

Kellerräume

• Voraussetzung für Wohnnutzung:

  • Mindesthöhe je nach Bundesland 2,30-2,40m

  • Ausreichende Fenster (1/8 bis 1/10 der Grundfläche)

  • Beheizbarkeit

• Praxis-Tipp: Bei Hanglage oder Split-Level-Bauweise können Kellerräume oft elegant als vollwertige Wohnfläche erschlossen werden

Balkone und Terrassen

• Gemäß §4 Abs. 4 WoFlV maximal 50% Anrechnung

• In der Praxis meist 25% Standard-Ansatz

• Höhere Anrechnung (bis 50%) muss begründet und vertraglich fixiert werden

• Wichtig: Auch bei hochwertiger Ausführung (Verglasung, Überdachung etc.) ist keine Anrechnung über 50% möglich

• Gestaltungs-Tipp: Bei vollständiger Verglasung prüfen, ob die Einstufung als Wintergarten möglich ist (dann 50% ohne Heizung, 100% mit Heizung)

Wintergärten

• Unbeheizt: 50% Anrechnung

• Beheizt: 100% Anrechnung, aber nur wenn:

  • Fest installierte Heizung (mobile Heizlüfter reichen nicht)

  • Ganzjährige Beheizbarkeit auf Wohnraumtemperatur

  • Heizleistung muss für Raumvolumen ausreichend sein

• Kosten-Nutzen-Tipp: Die Investition in eine normgerechte Heizung kann sich durch die erhöhte anrechenbare Wohnfläche amortisieren. Lassen Sie sich die Auslegung vom Heizungsbauer bestätigen.

Dachgeschosse

• Ab 2m Höhe: 100% Anrechnung

• 1-2m Höhe: 50% Anrechnung

• Planungs-Tipp: Durch geschickte Gauben- oder Dachfensterplatzierung können die vollwertigen Flächen maximiert werden

Kritische Details beachten

Säulen und Stützen

• Gemäß WoFlV: Abzug von der Wohnfläche nur bei Querschnitt >0,1m²

  • Bei quadratischem Querschnitt muss die Seitenlänge also unter 31,6 cm, bei rundem Querschnitt unter 35,68 cm liegen

• Wichtig: Die statische Auslegung hat ganz offensichtlich immer Vorrang

• Design-Tipp: Wo statisch möglich, können Stützen in Wände integriert oder als Wandscheiben ausgeführt werden. Die reine Aufteilung einer notwendigen Stützfläche in mehrere kleinere Stützen nur zur Umgehung der 0,1m²-Grenze ist rechtlich problematisch.

Türnischen

• Grundsätzlich kein Abzug nötig wenn:

  • Eigener Wohnwert vorhanden

  • Sinnvoll nutzbar (z.B. als Mini-Garderobe)

• Gestaltungs-Tipp: Türnischen bewusst als Gestaltungselement einplanen und, wo immer möglich, ganz vermeiden – statisch nicht tragende Wände sind im Trockenbau leicht verschiebbar und nicht breiter als die Türzarge

Treppen in Maisonetten

• Treppen mit >3 Stufen: kein Wohnraum

• Flächen unter Treppen: je nach Höhe 0-100%

• Optimierungs-Tipp: Treppenlauf so planen, dass darunter maximale nutzbare Höhe entsteht

4 Optimierungspotenziale für Bauherren

Planungsphase

1. Grundrissoptimierung

   • Vermeidung "toter" Flächen

   • Effiziente Erschließung

   • Flexible Raumaufteilung: Beachten Sie bei beweglichen Trennwänden oder Schiebeelementen, dass diese gemäß WoFlV zur Wohnfläche zählen - im Gegensatz zu festen Wänden, die abgezogen werden. Die Grundfläche wird dabei in der tatsächlich ausgeführten Position berechnet.

2. Technische Optimierung

   • Minimierung von Technikflächen für mehr vermietbare Fläche

   • Fenstergrößen und -positionen

   • Konstruktive Details (Stützen, Wände)

3. Rechtliche Optimierung

   • Lokale Bauvorschriften prüfen

   • Genehmigungsfähigkeit sicherstellen

   • Dokumentationsanforderungen beachten

Bauphase

1. Qualitätssicherung

   • Regelmäßige Maßkontrolle

   • Dokumentation kritischer Details

   • Fotodokumentation der Ausführung

2. Flexibilität bewahren

   • Reserven für spätere Anpassungen

   • Nachrüstoptionen einplanen

   • Zukunftssichere, aber minimale Installationen

Nach Fertigstellung

1. Intelligente Flächenermittlung

   • Eigenständige, sorgfältige Dokumentation der Vermessung

   • Nutzung des legalen Spielraums der 10%-Regel

   • Besonders bei Neubauten: Großzügige Interpretation wo vertretbar

   • Vermeidung unnötiger Technikflächen zugunsten vermietbarer Fläche

2. Rechtssichere Dokumentation

   • Detaillierte Wohnflächenberechnung mit nachvollziehbarem Berechnungsweg

   • Fotodokumentation kritischer Details

   • Klare Dokumentation der angewandten Berechnungsmethode

5 Rechtliche und ethische Grenzen

Verschiedene Berechnungsmethoden legal nutzen

Die Anwendung verschiedener Normen ist nur in klar getrennten Kontexten zulässig:

• WoFlV für Mietverträge und Wohnflächenberechnung (rechtlich verbindlich im preisgebundenen Wohnraum)

• DIN 277 für technische Planungen und Baukostenermittlung

• Für die Grundsteuer: Kombination möglich, aber transparent dokumentieren

Wichtig: Eine parallele Anwendung verschiedener Normen für denselben Zweck (z.B. zwei verschiedene Wohnflächenberechnungen für Mietverträge) ist nicht zulässig und kann als Täuschung gewertet werden.

Best Practices für rechtssichere Optimierung

1. Dokumentation

   • Verwendete Berechnungsmethode klar benennen

   • Alle Annahmen dokumentieren

   • Nachvollziehbare Begründungen

2. Kommunikation

   • Transparente Information der Mieter

   • Klare vertragliche Regelungen

   • Professionelle Vermarktungsunterlagen

3. Ethische Grundsätze

   • Keine bewusste Täuschung

   • Faire Flächenangaben

   • Nachhaltige Vermietungspraxis

6 Fazit

Die optimale Planung und Berechnung der Wohnfläche ist ein zentraler Erfolgsfaktor für Ihre Mehrfamilienhaus-Investition. Durch intelligente Planung und Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen können Sie den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig steigern – ohne dabei ethische Grenzen zu überschreiten.

Entscheidend ist dabei:

1. Frühzeitige Planung der Optimierungspotenziale

2. Professionelle Umsetzung und Dokumentation

3. Transparente und rechtssichere Gestaltung

4. Langfristig nachhaltige Vermietungsstrategie

Und am Ende des Tages gilt auch: Gesetzgeber und Behörden werfen Ihnen als Mehrfamilienhaus-Bauherrn genug Steine in den Weg, und Normen repräsentieren gerade bei einem Neubau nicht unbedingt exakt Umfang und Qualität Ihres geschaffenen Wohnraums. Damit scheint es mehr als fair, bei der 10%-Toleranz eher zu Ihren Gunsten zu entscheiden, als einen übereifrigen Sachverständigen eine exakte (Minimal-)Fläche berechnen zu lassen, die, einmal festgeschrieben, Ihnen in Zukunft keinen rechtlichen Spielraum lässt.

Disclaimer: Wie üblich handelt es sich bei Obigem um keine rechtliche oder steuerliche Beratung und ich übernehme keine Verantwortung für Richtigkeit oder Vollständigkeit der gemachten Angaben.