Zinshaus-Club Community-Call

"Mit Brettsperrholzwänden haben wir 60.000€ bei 250m² Wohnfläche gespart," berichtete ein Investor im Zinshaus Club. Seine Aufstockungslösung: Vorgefertigte 12cm-Holzwände mit sichtbarer Innenseite (keine Putz- und Installationsebene nötig) bei Gesamtkosten von nur 990€/m² für die Rohbaukonstruktion inklusive Dämmung und Abdichtung.

Moin, lieber Leser! Der April-Call im Zinshaus Club brachte praxisnahe Erkenntnisse zu einer grundlegenden Investoren-Entscheidung: Holzbau oder Massivbau? Hier die wichtigsten Learnings für Ihre nächste Bauphase, mit konkreten Zahlen und echter Praxiserfahrung.

-Marco & Peter

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🔥 MARKT-UPDATE (AUS DEM ZINSHAUS CLUB)

Holzbau vs. Massivbau – Mit Zahlen unterfütterte Praxiserfahrungen

Der April-Call im Zinshaus Club fokussierte auf Bauweisen-Entscheidungen, die jeden Bauherren mit Blick auf Wirtschaftlichkeit beschäftigen sollten. Unsere erfahrenen Mitglieder teilten konkrete Projekte mit Zahlen und Fakten, die Ihnen tausende Euro sparen können.

1. Aufstockung in Holzbauweise: Konkrete Kosteneinsparung

Ein Club-Mitglied berichtete von seinem aktuellen Aufstockungsprojekt auf einem ehemaligen Industriegebäude:

• Bauweise: 12cm dicke Brettsperrholzwände (voll homogen) mit 18cm Wärmedämmverbundsystem außen

• Besonderheit: Wände innen sichtbar (keine Installationsebene, kein Innenputz nötig)

• Gesamtkosten Rohbau: 990€/m² (inkl. MwSt.) für 275m² Wohnfläche

• Darin enthalten: Abbruch/Rückbau des alten Flachdachs, neue Flachdachabdichtung, Stahlträger-Konstruktion, Holzbau, Dämmung, Blecharbeiten

Das Ergebnis: Bei nur 10 Tagen Aufrichtzeit und 8 Wochen Vorbereitungszeit (Werkstattpläne) kommt die Gesamtinvestition inklusive Innenausbau und Haustechnik auf ca. 2.000€/m² - bereits mit Mietern zu 12€/m² (in einer B-Stadt).

Praxistipp: "Wer die Innenseiten der Holzwände sichtbar lässt und nur leicht weiß lasiert, spart sich die gesamte Installationsebene und den kompletten Innenputz - das bringt kostenmäßig sehr viel," erklärte der Investor.

2. Entscheidungskriterien: Wann Holz, wann Massivbau?

Die Club-Diskussion zeigte klare Argumente für beide Bauweisen:

Holzbau-Vorteile:

• Leichtere Konstruktion (ideal für Aufstockungen)

• Schnellere Bauzeit (10 Tage Aufrichtung im Beispielprojekt)

• Vorfertigung möglich (geringere Baustelleneinrichtung nötig)

• CO₂-Bilanz besser (relevant für Förderungen/QNG-Zertifizierung)

Holzbau-Nachteile:

• Aktuell höhere Preise: "In Süddeutschland über 5.000€/m² ohne Grundstück/Außenanlagen"

• Herausforderungen bei Genehmigungen: "Wir brauchten 18 Monate, bis wir Bauamt und Prüfstatiker von unserem MFH-Holzbau überzeugt hatten"

• Schallschutz kritisch: Im städtischen Kontext kann die Massivholz-Konstruktion hellhöriger sein

• Brandschutzanforderungen treiben Kosten zusätzlich

Fazit aus der Praxis: "Bei uns im Südwesten würde ich ein Zinshaus im Holzbau nicht machen - außer bei Aufstockungen, wo das Gewicht entscheidend ist," resümierte ein erfahrener Bauträger. "Rein preislich und von den Vorteilen wäre ich immer beim Massivbau."

⚙️ SYSTEM-CHECK

Der Dauerbrenner: Generalunternehmer vs. Einzelvergabe – Was ist wirtschaftlicher?

Die Diskussion zu Bauweisen führte direkt zur Frage nach der optimalen Vergabestrategie und dem richtigen Zeitpunkt für die Entscheidung – das Thema bleibt ein Dauerbrenner für viele von Ihnen, wie die vorhergehende Zinshaus-Club-basierte Ausgabe genauso zeigt wie der Community Call in der Masterclass Essential.

Zeitpunkt der Entscheidung:

• Experten-Konsens: Die Baugenehmigung ist der erste verlässliche Planstand für Preisangebote

• Früherer Wechsel führt zu zahlreichen Nachträgen und Unsicherheiten

• Zu späte Entscheidung lässt wenig Raum für kreative Lösungen der Bauunternehmen

Erfolgsmodell "Funktionale Leistungsbeschreibung":

• Statt präziser Vorgaben nur die gewünschten Funktionen definieren

• Bauweise und Technologie offen lassen

• Unternehmen können eigene Spezialgebiete einbringen

• Kostenvorteile durch etablierte Routinen der Anbieter

➡️ Insbesondere auch ein Kern-Empfehlung aus dem Erfahrungsschatz von Peter.

Praxisbeispiel: Ein Club-Mitglied hat sein Mehrfamilienhaus von Beginn an mit GU geplant und gebaut. "Mir ging es darum, schnell Planungssicherheit und eine feste Zahl für die Bank zu haben. Das Angebot war gut, es hat sich gerechnet."

Wichtig bei der Entscheidung:

• Einfaches Grundstück oder komplexes Baurecht?

• Eigene Bauexpertise oder externer Berater nötig?

• Wichtigkeit von Kostenoptimierung (5-15% bei Einzelvergabe möglich)

• Erwartete Qualität/Detailkontrolle

Architekten-Tipp: "Auch bei 400km Entfernung funktioniert die Planung. Nicht die Entfernung, sondern die Kommunikation ist entscheidend." Ein Beispiel: Ein Bauprojekt in Hessen wurde zurückgewiesen, weil die Pläne nach der falschen von drei deutschen Faltnormen gefaltet waren - sogar der lokale Brandschützer hatte "falsch gefaltet". Das ganze ist eine Karikatur wert 👇

🏗️ KURZ & WICHTIG

📊 Finanzierungsupdate
Aktuell fordern Banken oft 50% Eigenkapital für MFH-Projekte. Die Bewertung erfolgt nach Ertragswert, der häufig nur 50% des Sachwerts entspricht. "Die KfW-Förderung ist eine Katastrophe," berichtete ein Finanzierungsexperte. Hoffnung: Eine neue Regierung könnte Verbesserungen bringen.

💡 Alternative: Soziale Wohnraumförderung
L-Bank*-Modell: 20% Eigenkapital + 40% Zuschuss + 40% Fremdfinanzierung macht Projekte mit Sozialbindung wirtschaftlich interessant. "Wenn eine Bank den zweiten Teil vernünftig mitfinanziert, ist es trotz 30 Jahren Mietbindung durchaus wirtschaftlich aufstellbar."
*Landeskreditbank Baden-Württemberg

🏗️ Preis-Ausblick
Stefan Scholz, Co-Host des Zinshaus-Clubs, entwickelt aktuell ein standardisiertes Sechsfamilienhaus für etwa 3.000€/m² Brutto (inkl. Planungskosten, Hausanschlüsse, Außenanlagen; ohne Keller/Tiefgarage). Trotz steigender Anforderungen könnten solche Konzepte den Neubau wieder wirtschaftlicher machen.

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